Продажа нежилой недвижимости ИП

[odi-odin]

Ситуация такая.

Физик, зарегистрированный ИП, сдает в аренду нежилую недвижимость. Через пару месяцев собирается продавать. При продаже с упрощенки сразу слетает из-за превышения дохода .

Правильно я понимаю, что если я сейчас не снимусь с учета, то при продаже я окажусь на ОСНО, это - НДС и налог на прибыль без всяких вычетов (покупала, была прсто физиком).
А если снимусь заплачу 13 процентов с дохода без всяких вычетов, т. к. недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
(там собственность больше 3 лет) Есть смысл бороться за вычет? и как? только через суд, если налоговая все-таки проверит? Или декларации физиков сразу камералят и доплатить сразу попросят, не будут ждать 2 года, чтобы еще и пени начислить.

То ест мне необходимо сняться с учета. Или есть еще какие-либо подводные камни?

[Над.К]

налог на прибыль

НДФЛ, у ИП нет налога на прибыль
Слетите на ОСНО, да.
А нельзя часть денег получить в этом году, а часть в следующем? Тогда может и не слетите. Или недвижимость сильно дороже 60 миллионов рублей?
Вычет скорее всего придется через суд доказывать и исход может быть неблагоприятен. Поскольку дело будет рассматриваться не в арбитраже, а в суде общей юрисдикции, а там еще те знатоки налогов судят

[odi-odin]

Спасибо за идею насчет частичной оплаты.

Я Просто ИП и про НДС сегодня, вообще, случайно вспомнила. Я его не платила никогда.
С тем, что вычета не будет, уже смирились.

И еще там собственники я - ИП, и еще физики.
А у физиков будет? Они тоже сдавали. Вы мне раньше отвечали, что у физиков, которые не регистрировались будет вычет.

По физикам пока ничего не изменилось? Или
физиков сейчас тоже заставят платить 13 без всяких вычетов. ИП они не были, но деньги за аренду-то получали.

[Над.К]

ЧТо за недвижимость-то? И неужели Ваша часть в этой недвижимости стоит около 60 млн рублей?
У физиков никаких проблем не будет с вычетом.

[odi-odin]

Это большое офисное здание в Подмосковье, купленное по случаю, дешево, еще до повышения цен 2007 года, полностью запущенное. Мы его отремонтировали неспеша и сдаем.
За сколько продадим пока не знаем.
А может вообще никто не купит.
И поскольку я стараюсь платить налоги правильно, то я зарегистрировалась и платила.
А теперь думаю, было ли это оправданно?

Если бы не зарегистрировалась - это была бы незаконная предпринимательская деятельность. Наверное...

[Над.К]

Если бы не зарегистрировалась - это была бы незаконная предпринимательская деятельность. Наверное...

Ну это спорный вопрос.
К офисному зданию налоговая практически наверняка придерется. Другое дело, что шанс обиться, если Вы перестанете быть ИП, все-таки есть.

[odi-odin]

Да там сплошные спорные темы...

Спасибо огоромное за помощь.

[odi-odin]

Еще одна спорная тема. Или неспорная...

В настоящий момент на здание долевая собственность.
Если разделим на отдельные помещения, с новыми свидетельствами о собственности, трехлетнй срок для физиков обнулится или нет?

[odi-odin]

и еще Минфин считает что при продаже - доля в праве на нежилое помещение не относится к иному имуществу, следовательно никаких вычетов вообще при владении меньше трех лет П и с ь м о
№ 03-04-05/4-545 25.04.2012

Но в ст 217, п 17. 1, тоже не указано доли в праве на нежилое помещение. Может быть есть какие -то письма или судебная практика по этому поводу.
Применим ли здесь трехлетний вычет? Нашла это письмо и совсем запуталась, доля в праве - это имущество?

[Над.К]

новыми свидетельствами о собственности, трехлетнй срок для физиков обнулится или нет?

ВРоде бы да.

[8марта]

Ситуация такая.

Физик, зарегистрированный ИП, сдает в аренду нежилую недвижимость. Через пару месяцев собирается продавать. При продаже с упрощенки сразу слетает из-за превышения дохода .

Правильно я понимаю, что если я сейчас не снимусь с учета, то при продаже я окажусь на ОСНО, это - НДС и налог на прибыль без всяких вычетов (покупала, была прсто физиком).
А если снимусь заплачу 13 процентов с дохода без всяких вычетов, т. к. недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
(там собственность больше 3 лет) Есть смысл бороться за вычет? и как? только через суд, если налоговая все-таки проверит? Или декларации физиков сразу камералят и доплатить сразу попросят, не будут ждать 2 года, чтобы еще и пени начислить.

То ест мне необходимо сняться с учета. Или есть еще какие-либо подводные камни?

а вы что собираете в договоре продажи написать, что продает ИПешник свои основные фонды, которые он использовал в предпринимательских целях и амортизационное списание которых он производил и тем самым всегда уменьшал налоговую базу этими амортизационными отчислениями.
мне кажется, что если у вас было имущество как у физлица, то точно также как физлицо вы его продаете, ИПешник тут вообще не причем, так как вы не офрмляли "Акт приема основных средств"
с вычислением остаточной стоимости объекта.

[бух2007]

мне кажется, что если у вас было имущество как у физлица, то точно также как физлицо вы его продаете,

Это не совсем так, ввиду того, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.


http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=480210

[8марта]

Это не совсем так, ввиду того, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.


http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=480210

страшное дело! но тем не менее я бы поспорила, что когда мы испльзуем имущество в предпр. деятельности, ну совсем как станок, то мы непременно исписываем амортизацию. А если амортизации нет, то значит имущество
не используется, оно цело, как цела женщина, не рожавшая детей. Недаром же калым платят, в сути своей амортизация.

[Andyko]

8марта, из всех возможных систем налогообложения амортизация у предпринимателй есть только на ОСНО.
Вы намекаете, что все остальные предприниматели не имеют физической возможности использовать свое имущество в предпринимательских целях?
Вот Вам мягко эту мысль охарактеризовать или сказать как есть?

[8марта]

нет, отчего же? как раз физически они использую его в предпринимательских целях, но поскольку не производят амортизацию, не уменьшаю налоговую базу, значит и продать затем могут за любую цену .
Если к примеру я купила помещение за 10 млн. рублей и сдаю его в аренду. Плачу налоги с дохода, не уменьшаю налоговую базу на амортизацию и износ помещения (а ведь я его как станок пользую и изнашиваю, но тем не менее оплачиваю полный налог, как если бы помещение у меня появилось "ниоткуда" без затрат и износа) , то при последующей продаже этого помещения за 10 млн. никто не может меня обвинить, что я получила прибыль в 10 млн. с его продажи.

А вот если я его актом приняла в ОС предпринимателя, амортизировала, учитывала в налоговой базе его износ и тем самым платила меньше налогов, и через 10 лет остаточная стоимость стала 6 млн.
Тут решаюсь продать за 10 млн и с 4-х полученных сверху- плачу налог, как с дельты цены.

Сейчас и для физиков есть что-то вроде "купил -продал, налог с разницы в цене"
----------------------
Но каким образом налоговая принимает решение платить вам налог или нет? именно по признаку было ли "использование" (читай амортизация ОС). Тут речь идет не о буквальном понимании глагола "испльзования", а именно в учетных документах.

Налог на имущество (его исключение) имеет тот же философский смысл: если имущество стало инструментом для извлечения прибыли, то налога на инструмент у нас нет.

[бух2007]

учитывала в налоговой базе его износ и тем самым платила меньше налогов

Как, по-Вашему ИП на ЕНВД, на патенте и т.д. должен учитывать износ ОС в налоговой базе?

[Над.К]

но поскольку не производят амортизацию, не уменьшаю налоговую базу, значит и продать затем могут за любую цену .

А кто может запретить продавать за любую цену любому ИП?

Как, по-Вашему ИП на ЕНВД, на патенте и т.д. должен учитывать износ ОС в налоговой базе?

А также ИП на УСН и ЕСХН. ИП на ОСНО вообще единицы.

если имущество стало инструментом для извлечения прибыли, то налога на инструмент у нас нет

У нас вообще-то есть налоги на доходы, которые от продажи имущества и появляются

[8марта]

имущество не появляется ниоткуда.
если я покупаю его как инструмент для извлечения прибыли, то я фиксирую это актом принятия ОС, амортизирую его. То что это нельзя никому, кроме ОСНО, считаю лицемерием государства. До первого суда.

а если это мое имущество личное, то оно остается имуществом и при продаже я не плачу налог с прибыли.
(только при спекуляции "купил-продал" в течение короткого времени)
видимо тут есть некое двойное лицемерие государства, когда оно не оказывает никакой помощи сначала в покупке
инструмента, а потом ещё хочет откусить его кусочек при передаче из одних рук в другие. (смена собственника)

[Над.К]

То что это нельзя никому, кроме ОСНО, считаю лицемерием государства.

Слушайте, ну чушь-то писать не надо, а? Амортизация имущества у ИП на ОСНО преследует только одну цель - постепенный перенос стоимости в затраты. Это суть самой амортизации, что у ИП, что у организаций. Больше никакого смысла в амортизации нет.
Я такого извращенного представления об имуществе физлиц еще просто не встречала.

а если это мое имущество личное,

А то имущество, которое используется в предпринимательстве, чьё оно? Соседа? Государства? А если Вы сидите пол дня на стуле дома, глядя в телек, а полдня на нем работаете, Вы стул пилить будете? Или квартиру? Или машину?

, то оно остается имуществом и при продаже я не плачу налог с прибыли.

Да кто Вам сказал такую ерунду? Еще как может быть заплатите. И почему спекуляция? Вы правда считаете, что продажа личного имущества раньше 3-х лет это что-то такое незаконное и спекуляция?

когда оно не оказывает никакой помощи сначала в покупке

А с какой радости оно должно Вам помогать?

[8марта]

? Вы правда считаете, что продажа личного имущества раньше 3-х лет это что-то такое незаконное и спекуляция?

это не я, это государство ограничило спекулянтов сроками владения имуществом. Если меньше 3 лет, то значит вы купили его не столько для пользования, сколько для перепродажи. Законодатель ставит границу и делит на 2 категории.

[Andyko]

не надо додумывать за государство, у вас это плохо получается;
с тем же успехом можно предположить любой другой мотив законодателя

То что это нельзя никому, кроме ОСНО, считаю лицемерием государства. До первого суда.

Вам уже говорили, что амортизация - это только метод превращения стоимости в расходы;
на УСН-15 есть другой метод, на иных режимах расходы вообще не учитываются, поэтому никакой метод не нужен вообще

[8марта]

Вам уже говорили, что амортизация - это только метод превращения стоимости в расходы;
на УСН-15 есть другой метод, на иных режимах расходы вообще не учитываются, поэтому никакой метод не нужен вообще

метод превращения стоимости в расходы - это лишь "форма" амортизации,
а СУТЬ её в том, что вы тем самым даете налоговикам понять, что вы вывели имущество из статуса личного имущества физлица и перевели его в статус "инструмента" - ОС ИПешника.
то есть вы в корне меняете статус этого имущества и его отчуждение происходит с налоговыми обязательствами, как налог с продажи инструмента.
если вы статус не меняли, то имущество так и осталось в статусе имущества физлица.
а предпринимательской была только сама деятельность как такова.

[Над.К]

метод превращения стоимости в расходы - это лишь "форма" амортизации,

Ерунда. Это не форма амортизации.

а СУТЬ её в том, что вы тем самым даете налоговикам понять, что вы вывели имущество из статуса личного имущества физлица

Вы не могли ничего никуда вывести. Потому что это как было имуществом физлица, так и осталось.

то есть вы в корне меняете статус этого имущества

Ничего не меняется в статусе имущества, потому что нечего менять и не на что.
Не пытайтесь переписать гражданское право, Вам это не удасться. Знания законов не хватит, да и как-то не Ваша юрисдикция..