Покупка и продажа квартиры - налоги

[kaktusova]

Проверьте, пожалуйста мои расчеты.
Продаю квартиру за 3000000 руб, покупаю другую квартиру за 6000000 руб.
При продаже квартиры - НДФЛ (3000000-1000000)*13% =260000
При покупке квартиры - вычет НДФЛ 2000000*13%=260000
Итого к оплате ничего не должна
Обе сделки указать в одной декларации? Если сделки произошли в 2013 году, то декларацию подавать до 1 мая 2014 года?

[saigak]

Обе сделки указать в одной декларации?

да

Если сделки произошли в 2013 году, то декларацию подавать до 1 мая 2014 года?

да

[galinaarictova]

При продаже квартиры - НДФЛ (3000000-1000000)*13% =260000

А квартира находилась в собственности менее 3 лет?

При покупке квартиры - вычет НДФЛ 2000000*13%=260000

Да, если Вы ранее его не использовали..

[kaktusova]

Итого к оплате ничего не должна

ничего не должна ?????
квартира в собственности менее трех лет.

Задачка осложнена тем, что продаваемая квартира в долевой собственности по 1/2 с несовершеннолетним. Покупаем тоже в долевую (по 1/2). Как в этом случае с налогами и вычетами? Читала, что воспользоваться вычетом за несовершеннолетнего могут родители. А как с налогом с его доли?

[galinaarictova]

квартира в собственности менее трех лет.

НДФЛ (3000000-1000000)*13% =260000

а почему Вы не воспользуетесь возможностью уменьшить налогооблагаемую базу на сумму ваших фактических затрат, документально подтверждённых расходов связанных с приобретением имеющийся недвижимости? Наверняка, затраты на её покупку составляли куда более миллиона...?? Тогда и налог меньше будет существенно.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактических расходов:
1) на новое строительство (покупку) дома, квартиры, комнаты.

Расходы на новое строительство могут включать расходы на:
а) на разработку проектно-сметной документации;
б) приобретение строительных материалов;
в) работы или услуги по строительству и отделке;
г) подключение к сетям электро- , водо- , газоснабжения и канализации;
д) приобретение отделочных материалов;
е)работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Расходы на отделку могут быть учтены только в случае, если в договоре указано приобретение недостроенного жилого дома, либо квартиры, либо комнаты без отделки.
т.е. к примеру, если вы покажете налоговой фактически понесённые затраты в сумме 2, 5 млн. , подтверждённые распиской на полученные продавцом деньги, актом приёмки-передачи квартиры, то сумма с которой вы заплатите налог на доходы будет вычисляться так: ( 3000000-2500000) х 13% = 65000 ...

[kaktusova]

а почему Вы не воспользуетесь возможностью уменьшить налогооблагаемую базу на сумму ваших фактических затрат, документально подтверждённых расходов связанных с приобретением имеющийся недвижимости? Наверняка, затраты на её покупку составляли куда более миллиона...?? Тогда и налог меньше будет существенно.

Потому что квартира была приватизирована, а не куплена.

[galinaarictova]

Ну да...квартира полученная путём приватизации, дарения не несёт за собой затрат на приобретение. Поэтому здесь можно воспользоваться только налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

в долевой собственности по 1/2 с несовершеннолетним

Когда имущество приобретено в общую долевую или совместную собственность, то размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей.

Читала, что воспользоваться вычетом за несовершеннолетнего могут родители.

А я читала, что если квартира оформлена на несовершеннолетних детей, вычет сможет получить только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при наличии доходов, облагаемых НДФЛ. И считаю это правильным и логичным.

[galinaarictova]

kaktusova, в любом случае если Вы покупаете квартиру за 6 млн.. 3 млн - это больше 2х.. значит Вы можете рассчитывать на 260 тыс от налоговой, чтоб произвести взаимозачет с продажи квартиры. Вы без задействования ребенка ничего не должны..

[kaktusova]

А я читала, что если квартира оформлена на несовершеннолетних детей, вычет сможет получить только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при наличии доходов, облагаемых НДФЛ. И считаю это правильным и логичным.

А НДФЛ от продажи своей доли ребенок должен платить уже сейчас? Не справедливо.
Что-то я так и не поняла, на какие налоги налетаю? Нужно срочно продать квартиру и купить другую побольше. Ждать когда исполнится 3 года в собственности возможности нет. И налоги платить не с чего.

[galinaarictova]

от продажи своей доли ребенок должен платить уже сейчас

Да за детей платят родители ... ( Это не я такая плохая, это налоговая такая хорошая)

Что-то я так и не поняла, на какие налоги налетаю?

На такие и налетаете:
1.

При продаже квартиры - НДФЛ (3000000-1000000)*13% =260000

2. 6000000:2=3000000 На с покупки квартиры свыше 2 млн Вы можете получить вычет согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ = т.е можете рассчитывать на

вычет НДФЛ 2000000*13%=260000

Для Вас самое главное. Успеть продать и купить новую квартиру в один налоговый период.. Проще Вы должны уложиться до 31.12.13 И подаче декларации написать заявление о взаимозачете вычетов. И тогда Вам не надо будет ничего платить.

[Добрый ЭЭХ]

Что-то помнится было по поводу имущественного вычета при долевой собственности...

[kaktusova]

galinaarictova, спасибо за подробные ответы.
Из всего сказанного я сделала вывод, что мне нужно готовить 130000 руб для оплаты НДФЛ с доли ребенка. А я надеялась, что ничего платить не придется.

[galinaarictova]

я сделала вывод, что мне нужно готовить 130000 руб для оплаты НДФЛ с доли ребенка.

А можно у Вас уточнить как у Вас эта сумма образовалась? Я попробовала двумя вариантами посчитать.. ( в зависимости от оформления сделки купли - продажи) , в обеих случаях получается 260 тыс. , которые Вы должны продекларировать как налогооблагаемый доход.
1. Если Вы квартиру продаете как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае 3000000 - 1000000=2000000х13= 260000р.
2. Если Вы квартиру продаете по долям (по двум договорам купли-продажи долей). Тогда вычет предоставляется каждому продавцу, т.е. тогда 1500000-1000000= 500000х13= 65000 ( за себя) и 13 % с 1500000= 195000 (за ребенка ) итого 65000+195000= 260 тыс
Получается и при первом и при втором варианте сделки купли продажи Вы должны уплатить 260 тыс.
И этот налог в 260 тыс вы можете спокойно за счет взаимозачета вычета с покупки своей доли погасить.

[galinaarictova]

Покупаем тоже в долевую (по 1/2). Как в этом случае с налогами и вычетами?

Т.е. по 2 договорам купли - продажи долей?? Тогда

6000000:2= 3000000 С покупки квартиры свыше 2 млн Вы можете получить вычет согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ = т.е можете рассчитывать на вычет НДФЛ 2000000*13%=260000

...

[kaktusova]

130000 у меня получилось исходя из утверждений:
1. Вычеты предоставляются пропорционально долям (вычет 1000000 делится пополам и вычет 2000000-тоже пополам)
2. Несовершеннолетний может воспользоваться вычетом при покупке только когда будет иметь доход после 18 лет

Получается, что я могу воспользоваться своим вычетом 2000000:2=1000000; 1000000*13%=130000 и ничего не платить. А ребенок получит вычет со своей доли при достижении совершеннолетия. А сейчас я должна заплатить налог с его доли дохода с учетом его доли вычета 1500000-500000=1000000; 1000000*13%=130000
Разве не так? Где я ошибаюсь?

[galinaarictova]

с учетом его доли вычета 1500000-500000=1000000;

а ребенок вообще имеет право на этот вычет?
Ст 220 НКРФ

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих

ключевое слово здесь налогоплатильщик...

[kaktusova]

Какое "чудесное" у нас законодательство !
Как вычет давать, так ребенок - не налогоплательщик. А как налог на имущество и НДФЛ при продаже взымать?
А если я устрою его на работу ( детке 15 лет) и он будет получать зарплату, вычет дадут и налог зачтут ? Или для таких дел он "несовершеннолетний" и не положено?

[saigak]

если я устрою его на работу ( детке 15 лет) и он будет получать зарплату, вычет дадут и налог зачтут ?

да. как только он станет платить налог, то станет налогоплательщиком.

Как вычет давать, так ребенок - не налогоплательщик.

ограничений по возрасту в НК нет.

[trunova_viktoria]

нет, думаю вы все запутали. если у вас в квартире 1/2 в собственности - вы получаете вычет с 1 млн.
2. за несовершеннолетнего могут получить вычет родители

[trunova_viktoria]

а ребенок вообще имеет право на этот вычет?

имеет, могут получить родители, читаем разъяснения минфина

[kaktusova]

имеет, могут получить родители, читаем разъяснения минфина

Читала письма Минфина N 03-04-05/7-109 (от 21.02.2011г.), № 03-04-07-01/129 (от 16.07.2008г.), № 03-04-07-01/109 (от 06.04.2009г.): Но по опыту налоговых проверок на предприятии знаю как налоговики относятся к подобным письмам.

Обрадовала сына, что он будет получать карманные деньги на карточку. Пусть он будет законным налогоплательщиком и никаких сомнений не у кого не будет.

[galinaarictova]

Вычеты предоставляются пропорционально долям

ну да есть такое

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними

но ведь это не единственный вариант
Все зависит от договора купли - продажи:
1.Вариант: Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Вычет делится между совладельцами. В этом случае формула в вашей ситуации будет следующей:
(Продажная стоимость квартиры х 1/2 ( ваша доля) ) - (1 000 000 руб. (вычет) х 1/2 ( ваша доля ) = Доход, облагаемый налогом = (3000000х0,5)- ( 1000000 х 0,5)= 1500000-500000 = 100000 х 13% =130000
1500000Х13%=195000 = 130000+195000=325000

Вариант второй - квартира продается по долям (по двум договорам купли-продажи долей). Тогда вычет предоставляется каждому продавцу без его распределения между совладельцами. В этом случае формула будет следующей:

Продажная стоимость доли - 1 000 000 руб. (вычет) = Доход, облагаемый налогом

Тогда Вы со своих 1500000- 1000000= 500000х13% = 65000 + за ребенка195000= 260000 ( должны)

Получается при первом варианте 260000-325000= - 65000 ( вы должны)
При втором варианте Вы ничего не должны..

[galinaarictova]

Читала письма Минфина N 03-04-05/7-109 (от 21.02.2011г.), № 03-04-07-01/129 (от 16.07.2008г.), № 03-04-07-01/109 (от 06.04.2009г.): Но по опыту налоговых проверок на предприятии знаю как налоговики относятся к подобным письмам.

Да ..я тоже это читала.. и про суды читала.. все это так сложно, трудно.. Зачем Вам это? Если Вы в рамках закона вполне можете самостоятельно,без привлечения налоговых вычетов на сына, все успешно решить...

Обрадовала сына, что он будет получать карманные деньги на карточку. Пусть он будет законным налогоплательщиком и никаких сомнений не у кого не будет.

Сомневаюсь, что это проканает СКРФ четко определен возраст с которого ребенок может свершать те или иные сделки ... И в суде на это же укажут..

kaktusova, а Вам ООиП разрешили продажу доли ребенка? У нас сперва требуют купить ему , а потом уже продавать ту которой он владеет.. А чтобы купить нужно продать.. и появляется замкнутый круг..

[galinaarictova]

имеет, могут получить родители, читаем разъяснения минфина

А что разъяснения Минфина выше НКРФ? Не утверждаю, но сомневаюсь, что налоговая подчиняется письмам Минфина... особенно в случаях, когда ей это не выгодно...

[бух2007]

Что-то я не пойму логики участников обсуждения.
Почему ребенок не может воспользоваться вычетом на покупку? Откуда вывод, что ребенок - неналогоплательщик?
Составить декларации:
мама 130-130=0
ребенок 130-130=0
В итоге налога к уплате нет.

kaktusova, а Вам ООиП разрешили продажу доли ребенка? У нас сперва требуют купить ему , а потом уже продавать ту которой он владеет.. А чтобы купить нужно продать.. и появляется замкнутый круг..

Нет никакого замкнутого круга. При получении разрешения нужно предоставить документы на покупаемую квартиру (на старого собственника).

[galinaarictova]

Откуда вывод, что ребенок - неналогоплательщик?

А как он стал налогоплательщиком??
Или стоит размышлять следующим образом..
[QUOTE]На правовой статус налогоплательщика не влияет его возраст, поскольку обязанность по уплате налога возникает в момент приобретения объекта налогообложения.
Т.е в момент приобретения квартиры он стал налогоплательщиком, ( точнее маме налогов добавилось), раз ребенок квартиру продаёт - значит он имеет налогооблагаемый доход, а с этого учтенного налога он имеет право получить налоговый вычет... Но тут на стражу встаёт СКРФ.. ребенок имеет право продавать квартиру только после 18 лет...

Нет никакого замкнутого круга. При получении разрешения нужно предоставить документы на покупаемую квартиру (на старого собственника).

Увы.. не везде все так легко и просто..

[бух2007]

На правовой статус налогоплательщика не влияет его возраст, поскольку обязанность по уплате налога возникает в момент приобретения объекта налогообложения.

В момент продажи объекта.

[galinaarictova]

В момент продажи объекта.

Да? Это не я придумала

На правовой статус налогоплательщика не влияет его возраст, поскольку обязанность по уплате налога возникает в момент приобретения объекта налогообложения.

Это он сказал : http://www.garant.ru/dpe/4_4_1_2/

[kaktusova]

galinaarictova, запутали меня совсем. И больше всего не понятно в Ваших вычислениях, почему мне положен вычет 200000 с покупки, а не 1000000 с доли?
и почему при продаже я получаю 500000 вычета, а ребенок - ничего? Не логично.

[galinaarictova]

почему мне положен вычет 200000 с покупки, а не 1000000 с доли

в своих расчетах я исходила из убеждения, что ребенок не может использовать в данный момент вычеты, т.к не является налогоплательщиком.
Рассчитывать на вычет в 2 миллиона, т.е. на 260.000 -это если при 2 варианте покупки.. квартира 6000000:2=3000000 стоимость Вашей доли позволяет получить 260.000, а если Вы пойдете по 1 варианту тогда - да вычет поделится на двоих. И тогда у Вас только 130.000...

почему при продаже я получаю 500000 вычета, а ребенок - ничего?

Аналогично Вычет в 1 млн : 2 = 500000 р. А ребенок не является налогоплательщиком..