Инвестор(застройщик) и расходы дирекции (общехозяйстевенные)

[Натали С]

Здравствуйте. Мы стороим складской терминал для себя, что бы сдавать в аренду, другой деятельности нет. Земля в собственности. Напрямую заключен договор с генподрядчиком. Есть технический заказчик. Осуществляем общехозяйственные расходы дирекции (в которые включются зарплата директора по кап.строительству, технического директора). Для целей БУ данные расходы будут увелиичивать первоначальную стоимость инвестиционного актива.
Относимся ли мы к п.1.4 ПБУ Долгосрочные инвестиции:
"Организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.
Под застройщиками для целей настоящего Положения понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций, в частности, предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
Расходы по содержанию застройщиков (по действующим предприятиям - работники аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика".

[Натали С]

Поправлюсь, я хотела спросить будут ли увеличивать данные расходы первоначальную стоимость инвестиционного актива?

[Leyla_24]

Могу ошибаться.. Но по-моему- нет. Там же как раз в конце написано что при выполнении подрядным способом застройщик выступает в роли заказчика. А с какой стати заказчик должен свои расходы включать в стоимость актива который строят ему другие товарищи?... Ну в общем, я так думаю.

[Натали С]

А как на практике, обычно расходы АУП инвестора, который только строит инвестиционный объект для себя, увеличивают первоначальную стоимость этого объекта или текущие расходы?

[lenat2000]

Нет не увеличивают. Это ваши текущие рсходы, и поскольку нет дохода пока- ваши убытки

[Натали С]

А как быть с п.8 ПБУ 6
"Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств".
Эти расходы не связаны с соружением ОС?

[Server56]

Письмо Минфина от 17.02.2004 N 16-00-14/36 - общехозяйственные расходы, учитываемые в течение отчетного периода на счете 26, в периоде осуществления деятельности по подготовке и организации строительства должны списываться с указанного счета в дебет счета 08

[Натали С]

Спасибо. Т.е. буду списывать на расходы формирующие первоначальную стоимость инвестиционного актива. В налоговом учете я читала письмо минфина -2 варианта, на выбор, можно и текущие расходы.

[Leyla_24]

Да, но ведь они же заказчики в данном случае! Им же работы выполняет сторонняя организация. Почему з/пл директора-заказчика включаем в стоимость ОС? Я не согласна!

[Clipsa]

Да, но ведь они же заказчики в данном случае! Им же работы выполняет сторонняя организация. Почему з/пл директора-заказчика включаем в стоимость ОС? Я не согласна!

Но ведь этот директор занимается непосредственно этим проектом. Да, СМР выполняет сторонняя организация. А все остальные вопросы решает директор заказчика. Арендует землю, нанимает подрядчиков, осуществляет контроль над строительством. Разве нет ?
Почему его з/пл не должна включаться в стоимость объекта ?
У меня сейчас начинается стройка. Поэтому этот вопрос очень актуален.

[Server56]

ведь они же заказчики в данном случае

Это смотря по какому законодательному акту.
По градостроительному кодексу - застройщики.
По закону 39-ФЗ - инвесторы.
А заказчик - понятие очень широкое.Есть заказчик работ, есть заказчик услуг и т. д.,и т. п.,и пр.
В данной ситуации застройщик (он же инвестор), не ведущий никакой другой деятельности,кроме возведения объекта основных средств все свои затраты должен включать в стоимость объекта.

[Leyla_24]

Эх, убедили...))))))))))))

[lenat2000]

Добрый день. Подскажите пожалуйста,если у организации Инвестора нет еще разрешения на строительство,но идут предпроектные работы, куда относить стоимость работ и проценты по займам в бухгалтерском учете?

[Аноним]

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, у нас идут проектные работы, по строительству еще одного объекта для себя, ского получим экспертизу и разрешение на строительство. Если я пропишу в учетной политике, что общехояйственные расходы по АУП (з/пл директора, бухгалтера, аренда, телефон и т.д.)увеличивают первоначальную стоимость инвестиционного актива в БУ и НУ. Могу ли я в этот период с начала проектных работ с 26 счета списывать на 08 счет на отдельный субсчет, а когда объект построится перевести на 08.03 "строительство объектов ОС". В НУ аналогично.

[Натали С]

Вылетела из имени регистрации, получилась аноним

[Server56]

по строительству еще одного объекта для себя,

То есть Вы уже один строите и начинаете 2-й?
Тогда все АУП нужно делить между объектами.

[Натали С]

Склад построен, документы на оформлении. Начали проектные работы по строительству птицефабрики.
Т.е. в период проектных работ, до начала строительства можно на увеличении стоимости ОС 26 счет списывать.
У меня еще проблема, не знаю как в УП прописать деление общехозяйственных. Началось немного деятельности (рыболовство), прописала деление 5% на рыболовство, 95% на строительство инвестиционных активов. Но еще набрали сотрудников на строительство птицефабрики: директор по развитию производства, главный инженер, директор по развитию, подскажите, пожалуйста, их куда относить.
Объясню, почему хотелось бы больше на 01 отнести затрат, планируем перейти на ЕСХН, если будут убытки, при переходе они потеряются, через амортизацию, будут уменьшать доходы при ЕСХН.
У меня уже не хватает соображений как распределить 26 счет в БУ и НУ и закрепить в УП.

[Leyla_24]

А почему именно 5/95? Почему не пропорционально чему то? Например, материальным расходам (если вам расходов на стройке больше надо)?

[Натали С]

На сегодня так было удобней, переняла с другой организации.

[Натали С]

5% - относится к виду деятельности: «Рыболовство»
оставшиеся 95% - распределяются пропорционально ????? на счет 08.03 «Затраты увеличивающие стоимость основных средств» и на счет 08.09.
«Затраты не увеличивающие стоимость основных средств»

Подскажите, куда должен списываться счет 26 по работникам, указанным выше главный инженер, директор по развитию. Раньше помню 97 счет висел до начала деятельности. Или зарплата гл.инженера связанна с поставкой и монтажом производственного оборудованая, можно на увеличении стоимости ОС.

[Leyla_24]

На сегодня так было удобней, переняла с другой организации.

Как то это Вы необдуманно сделали по-моему... на каком основании то?

[Натали С]

И еще меня смущает п. 1 ст. 272 НК РФ:
"Расходы налогоплательщика, которые не могут быть непосредственно отнесены на затраты по конкретному виду деятельности, распределяются пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех доходов налогоплательщика".
Не значит ли это, что в налоговом учете, все общехозяйственные должны быть учтены в разделе рыболовства. Так как строительство здание не относится к видам деятельности, получаются доходы только по рыболовству (0% ставка), туда и все общехозяйственные расходы?

[Svetishe]

08 точно не участвует в распределении, туда только прямые.

[Натали С]

Светлана, это значит, если доход по рыболовству 150 тыс., 08 счет - проектные работы, экспертиза - 20 млн. общехозяйственные 26 счет 2 млн., то в НУ они все учтутся в разделе 0% (код 2 для с/х) в разделе рыболовство Доходы 50, расходы 2млн., я их теряю и никак на увеличение первоначальной стоимости ОС????

[Svetishe]

Ну откройте НК и ПБУ, что относится на первоначальную стоимость

8. Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
таможенные пошлины и таможенные сборы;
невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Можете доказать, что они непосредственно связаны?

[Натали С]

А как доказать аренду, зарплату директора, главного бухгалтера, получается нельзя? Распределить тоже нельзя? Единственное, зарплату директора по кап. строительству можно непосредственно отнести на увеличение стоимости. Плохо дело. Суммы большие по 26 счету будут, а доходы по рыболовству копейки, для поддержания статуса сельхозпроизводителя.
Правильно ли я понимаю, распределять расходы надо ежемесячно. А если доходы по рыболовству отгрузка будет раз в год (в декабре), куда расходы по 26 счету списывать, на увеличение первоначальной стоимости? с расстройства сообразить не могу.

[Svetishe]

Ну они в любом случае на 90 соберутся в течение года. Вы же 26 в 90 списываете.

[Натали С]

Фактически расходы связаны со стройкой, но наше законодательство не позволяет списать данные расходы на первоначальную стоимость. Не подскажите, а внереализационные доходы участвуют в расчете доли (у меня курсовые разницы в разделе ставки 20%, тоже суммы большие)?

[Svetishe]

Курсовые разницы от чего? тут нормативка и прочие полезности

[Тропический слесарь]

Считаю, что в периоде, когда занимаетесь только строительством, можете отнести ОХР на увеличение стоимости ОС. Это вполне можно обосновать, ведь затраты на содержание Застройщика включаются в стоимость объекта строительства.
В периодах, когда есть другой вид деятельности, закрепите в учетной политике порядок распределения ОХР пропорционально прямым затратам, например.