Переоценка здания

[AGULKASH]

Добрый день!

Подскажите, пожалуйста....

Предприятие построило здание для дальнейшей сдачи в аренду, документы находятся на гос.регистрации. Появился покупатель, который хочет выкупить два этажа здания. Или же полностью (ведутся переговоры)

Примерная стоимость здания на 08 счете у меня составляет - 120 млн.

Учредители хотят сделать независимую оценку здания. Имеют ли они право после введения в эксплуатацию производить переоценку? И какие проводки надо будет составить в случае переоценки в меньшую (или большую) сторону.

[MakZym]

Примерная стоимость здания на 08 счете у меня составляет - 120 млн.

А почему оно у Вас до сих пор на 08 счете? комиссиия приняла? Готово к использованию? Тогда должно уже висеть на 01

меют ли они право после введения в эксплуатацию производить переоценку? И какие проводки надо будет составить в случае переоценки в меньшую (или большую) сторону.

Порядок проведения

В соответствии со своей учетной политикой организация может регулярно переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости. Согласно новой редакции п. 15 ПБУ 6/01 переоценку теперь нужно проводить по состоянию не на 1 января (как это делалось раньше), а на 31 декабря отчетного года, то есть на конец периода.
Организация в своем внутреннем документе может установить и иную периодичность ее проведения, например раз в два или в три года. На это обратил внимание Минфин России в Письме от 22.10.2008 N 07-05-10/74.
А если стоимость переоцененных объектов отличается от их восстановительной стоимости несущественно, то регулярностью переоценки можно пренебречь. Для этого целесообразно в учетной политике компании закрепить необходимый уровень существенности. Так как ПБУ 6/01 не содержит подобного критерия, организация вправе самостоятельно установить границу, скажем, в размере 5%.
В целях документального подтверждения измененной стоимости ОС следует оформить специальную ведомость результатов переоценки однородных групп ОС. Унифицированной формы этого документа нет, поэтому можно разработать ее самостоятельно, утвердив в качестве одного из приложений к бухгалтерской учетной политике. Кроме того, результаты переоценки основного средства необходимо отразить в разд. 3 "Переоценка" инвентарной карточки данного объекта по форме N ОС-6 (утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств").
Переоценка объекта ОС производится путем пересчета первоначальной стоимости или текущей (восстановительной), если объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта (п. 15 ПБУ 6/01 и п. 46 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Следовательно, по объектам ОС переоценке подлежит не только стоимость самих основных средств, отражаемая на счете 01 "Основные средства", но и сумма амортизации, начисленная за все время их эксплуатации и учтенная на счете 02 "Амортизация основных средств".
Текущая (восстановительная) стоимость объектов ОС - это сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. Она определяется в т.ч. на основе (п. 43 Методических указаний):
- данных на аналогичную продукцию;
- информации об уровне цен, имеющейся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
- данных на аналогичную продукцию, полученных от организаций-изготовителей;
- данных об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации (СМИ) и специальной литературе;
- оценки бюро технической инвентаризации;
- экспертных заключений о текущей (восстановительной) стоимости объектов ОС.
Предусмотрено два возможных варианта проведения переоценки (п. 43 Методических указаний) - индексный способ и способ прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Первый из указанных методов основан на корректировке стоимости ОС с помощью специальных индексов-дефляторов, устанавливаемых органами статистики. Однако в настоящее время такие индексы официально Росстатом не публикуются, вследствие чего данный метод практически не применяется. Можно обратиться в ведомство с просьбой о разработке соответствующих индексов, но только на платной основе.
Так как индексный способ фактически не отменен, организация должна избранный способ проведения переоценки закрепить в своей учетной политике. Кроме того, используется метод прямого пересчета стоимости ОС по рыночным ценам, при этом в учетной политике следует закрепить и сам алгоритм пересчета.
Важно помнить, что результаты переоценок ОС, которые организация проводит после 1 января 2002 г., не признаются доходом (расходом) для целей налогообложения, не изменяют восстановительную стоимость такого ОС и, следовательно, не влияют на сумму начисленной амортизации (абз. 6 п. 1 ст. 257 НК РФ).
НК РФ определил, что первоначальная стоимость основных средств может изменяться только в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257). Других оснований для изменения стоимости основных средств в налоговом учете нет.
Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств следует отразить в бухгалтерском учете обособленно. Порядок отражения зависит от того, переоценивался этот объект раньше или данная переоценка является для него первой.
Для отражения результатов переоценки в бухгалтерском учете организации следует открыть специальный субсчет "Переоценка основных средств" к балансовым счетам 83 "Добавочный капитал", 91 "Прочие доходы и расходы" и к счету 02 "Амортизация основных средств".

Дооценка и уценка основных средств

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации. При этом в бухгалтерском учете отражаются следующие записи:
Дебет 01 Кредит 83, субсчет "Переоценка основных средств", - отражена сумма дооценки первоначальной стоимости ОС;
Дебет 83, субсчет "Переоценка основных средств", Кредит 02 - увеличена сумма амортизации дооцененного ОС.
Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на финансовый результат в качестве прочих расходов, зачисляется в финансовый результат в качестве прочих доходов.
При выбытии ОС, подвергшегося переоценке, сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль компании.
Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на финансовый результат в качестве прочих расходов. Ранее такая сумма относилась на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка). Теперь, поскольку уценка производится по состоянию на 31 декабря текущего года, результат переоценки не является убытком прошлого года, а признается расходом отчетного года, и счет 84 тут действительно ни при чем.
Таким образом, в бухгалтерском учете уценка будет отражена следующими записями:
Дебет 91, субсчет "Переоценка основных средств", Кредит 01 - отражена сумма уценки первоначальной стоимости ОС;
Дебет 02 Кредит 91, субсчет "Переоценка основных средств", - уменьшена сумма амортизации уцененного ОС.
При переоценке ОС, ранее подвергнувшегося дооценке, сумма уценки данного объекта ОС относится в уменьшение добавочного капитала организации по счету 83 "Добавочный капитал", образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды.
Превышение суммы уценки объекта над суммой его дооценки, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на финансовый результат в качестве прочих расходов (п. 15 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Обратите внимание! После проведения в бухгалтерском учете переоценки объекта ОС суммы амортизации, начисляемые в бухгалтерском и налоговом учете в последующих периодах, будут отличаться друг от друга. Это приведет к возникновению постоянных разниц, учитываемых в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденным Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н (п. 4 ПБУ 18/02). Примечание. ...между бухгалтерским и налоговым учетом могут возникать постоянные или временные разницы в начисленной амортизации по основным средствам, которые отражаются в бухгалтерском учете в соответствии с ПБУ 18/02...

[AGULKASH]

Согласно новой редакции п. 15 ПБУ 6/01 переоценку теперь нужно проводить по состоянию не на 1 января (как это делалось раньше), а на 31 декабря отчетного года, то есть на конец периода.
Организация в своем внутреннем документе может установить и иную периодичность ее проведения, например раз в два или в три года. На это обратил внимание Минфин России в Письме от 22.10.2008 N 07-05-10/74.

Я так понимаю, что в середине года переоценку делать нельзя?

[AGULKASH]

А почему оно у Вас до сих пор на 08 счете? комиссиия приняла? Готово к использованию? Тогда должно уже висеть на 01

Я забежала чуть-чуть вперед. нет еще документы не на регистрации и комиссии тоже не было.

[MakZym]

Я так понимаю, что в середине года переоценку делать нельзя?

Формально нет. Я вот тут вдруг подумал: переоценка Вам для чего нужна? Для определения рыночной цены здания для целей реализации. Так? Т.е. Вы, на основании этих данных, определите цену продажи здания. Тогда Ваши затраты на 08 - это себестоимость. Ну и зачем Вам отражать эту переоценку в учете? Это предпродажные расходы для целей реализации (коммерческие).

[AGULKASH]

Не знаю почему (история это умалчивает) учредители хотят снизить стоимость здания и отразить это в учете.

У меня уже голова кругом от их идей (((