Налоги при продаже/покупке недвижимого имущества ИП

[Sibracer]

Добрый день!

ИП, собираюсь одновременно продать и приобрести объекты недвижимости (здания для осуществления деятельности общепита). Диспозиция следующая:

ИП на УСН 15% (доходы - расходы), ОКВЭД основной 15.81
Предстоит реализация имущества ИП (здания), одно зарегистрировано и введено в эксплуатацию, другое находится в процессе регистрации и не введено в эксплуатацию , срок владения зарегистрированного объекта более 3х лет, который регистрируется - менее 3х лет.
Продажа будет осуществляться юр.лицу с ОСН-системой налогообложения (банку).


Одновременно с продажей планируется приобретение иного недвижимого имущества (здания), также у юридического лица (ООО), причем часть денег, вырученных от продажи имущества ИП (моего имущества - 2-х зданий) пойдет на погашение части кредита, взятого на приобретение данного здания.


Вопрос: каким образом минимизировать налоги от продажи 2-х зданий, принадлежащих мне на праве собственности в данной ситуации? какие именно налоги необходимо будет уплатить после реализации и могу ли я рассчитывать на какие-либо вычеты или зачеты при всех описанных условиях? Условно говоря: здания будут проданы за 1,5 миллиона, новое будет приобретено за 1 миллион - будет ли сумма вычета (если она уместна) распространяться на оба здания или же только на одно из них? Введенное в эксплуатацию и зарегистрированное здание все это время использовалось в коммерческих целях (в нем было расположено кафе), второе все время достраивалось, но тем не менее деятельность в нем также велась, хотя оно и не вводилось официально в эксплуатацию. Документы на расходы по строительству и вводу в эксплуатацию есть только частично (оплата не всегда производилась через расчетный счет с оформлением всех документов, но при необходимость какие-то из них можно восстановить), то есть полностью сумму дохода от продажи данных зданий нельзя уменьшить на сумму понесенных расходов. И вообще: будут ли учтены при расчете налога на прибыль расходы, понесенные не в 2013 году на строительство и эксплуатацию?


Вопросов много, извините, но не хочется переплачивать, если есть законная возможность минимизации данных платежей.

[Над.К]

Я вот понять не могу, как деятельность общепита могла вестись в недостроенном здании? СЭС и пожарники куда смотрели?
1,5 млн попадает в выручку по УСН, в расходы ничего по проданным зданиям Вы взять не можете. Можете поставить в расходы новое здание. Но учтите, если Вы будете его продавать ранее, чем через 10 лет, то его придется из расходов вынимать задним числом и начислять амортизацию за годы, когда оно использовалось и только её ставить в расходы
Отсюда вопрос, вот то здание, которое введено в эксплуатацию и использовалось, ставилось в расходы по УСН?

[Sibracer]

Велика страна Россия, не везде загребущие ручки всяких проверяющих дотягиваются до несчастных ИП. Тем более, что по сути здание в котором ведется деятельность общепита, не такое уж недостроенное: помещение, где осуществляется сам общепит - полностью в рабочем состоянии и никаких недоделок там нет. Речь идет о пристройках к зданию, которые постоянно производятся и не влияют на основную деятельность.
То есть, если я правильно понимаю, все расходы, что я понес при строительстве обоих зданий (и введенного в эксплуатацию, и достраивающегося сейчас в быстром темпе) - ничего нельзя принять к зачету? Ни стройматериалы, ни работу строителей, ни какие-то расходы на разрешительные действия в отношении строительства? Почему? Я не могу принять в расходы то, что было затрачено как до 01.01.2013, так и то, что было в затратах в этом году?

[Над.К]

То есть, если я правильно понимаю, все расходы, что я понес при строительстве обоих зданий (и введенного в эксплуатацию, и достраивающегося сейчас в быстром темпе) - ничего нельзя принять к зачету?

Нельзя. Потому это основные средства. И включить в расходы можно было их только как основные средства при введении их в эксплуатацию. Но при продаже из расходов пришлось бы вынуть, я об этом уже писала. Так какой смысл?

Почему?

Потому что нет подходящего пункта в ст.346.16 НК