Реализация ОС (недвижимость) при УСН – вовремя это когда?

[BoredWitch]

Добрый день!

Имеется квартира (регистрация собственности 2004 физиком), которая будет сдаваться в аренду (ИП УСН доходы-расходы 15%) с 2014г. (допустим ввод в эксплуатацию ОС и момент начала учета расходов – 1 января 2014). Помогите, пожалуйста, разобраться, что будет, если я захочу продать эту квартиру достаточно скоро, скажем, в 2016 году. Единственное, что мне понятно, это то, что налог я буду платить (по УСН или НДФЛ как физик, поскольку льготы не будет, если я закрою ИП).

НК Ст 346.16 3. Расходы на приобретение ОС принимаются в след.порядке: 3) в отношении приобретенных ОС до перехода на УСН стоимость ОС включается - в отношении ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет - в течение первых 10 лет применения УСН равными долями стоимости ОС. При этом, в случае реализации ОС до истечения 10 лет с момента их приобретения (а НЕ с момента учета расходов на их приобретение) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу... за весь период пользования таким ОС с момента их учета в составе расходов на приобретение ОС до даты реализации с учетом положений главы 25 НК.

1. Правильно ли я понимаю, что расходы по приобретению ОС я смогу списывать в течение 10 лет, начиная с 1 января 2014 года?
2. Когда наступает тот момент, когда я смогу продать квартиру без доначисления? Через 10 лет с момента приобретения? Или через 10 лет с момента начала расходов на приобретение ОС?
3. С какой суммы я должна буду заплатить налог – с полной суммы продажи, указанной в договоре купли-продажи (я, например, могу перейти на УСН 6%)?

Буду признательна за комментарии.

[Над.К]

допустим ввод в эксплуатацию ОС и момент начала учета расходов – 1 января 2014

О каких расходах речь? Квартира давным-давно куплена.

[BoredWitch]

Расходов на приобретение квартиры. Мне же никто не мешает их учитывать как расход при УСН?

[Лёнка]

Мне же никто не мешает их учитывать как расход при УСН?

мешает НК... расходы являются расходами по дате оплаты этих расходов..

[BoredWitch]

мешает НК... расходы являются расходами по дате оплаты этих расходов..

Не могли бы Вы все-таки пояснить соответствующую статью НК:

Статья 346.16. Порядок определения расходов
3. Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:
3) в отношении приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств, а также приобретенных (созданных самим налогоплательщиком) нематериальных активов до перехода на упрощенную систему налогообложения стоимость основных средств и нематериальных активов включается в расходы в следующем порядке:
...в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.

[Над.К]

BoredWitch, это касается тех, кто уже был ИП и купил ОС при другой системе налогообложения. Вот они и применяют этот пп.3 п.3
К Вам это никоим образом не относится
Применяйте 6%, как все и делают при таком виде деятельности

[BoredWitch]

BoredWitch, это касается тех, кто уже был ИП и купил ОС при другой системе налогообложения. Вот они и применяют этот пп.3 п.3
К Вам это никоим образом не относится
Применяйте 6%, как все и делают при таком виде деятельности

Спасибо за прояснение. Меня дезинформировали, а я отняла у Вас время

[Лёнка]

Применяйте 6%, как все и делают при таком виде деятельности

а перед продажей закройте ИП...

[BoredWitch]

а перед продажей закройте ИП...

А здесь могу обоснованно поспорить.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики МФ от 7.03.2012 №03-04-05/3-273: Ситуация: был офис, использовался в предпринимательских целях, потом организация закрылась. Владелец хочет продать офис. Вопрос - надо ли платить НДФЛ. Ответ: ...доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включеню в налоговую базу по НДФЛ.

Письмо Департамента (того же) от 16.08.2012 №03-11-11/247. Ситуация: ИП УСН (6%) приобрел объект незаверш.строительства, достроил до готовности 77%, хочет продать с землей. Ответ: если недвижимость использовалась в предпринимат.деят-ти - доходы при продаже учитываются в составле доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Если не использовалось, то доходы от продажи недвижимости подлежат налогобложению по НДФЛ.

[Над.К]

А здесь могу обоснованно поспорить.

О чем Вы собрались спорить-то?

[BoredWitch]

О чем Вы собрались спорить-то?

Что закрытие ИП не освободит меня от уплаты налога. В данном случае выгоднее уплатить 6%, а не 13%. Здесь я тоже заблуждаюсь?

[Над.К]

Речь о том, что если Вы не ИП, то имеете право на имущественный вычет по продаваемому имуществу. И с учетом того, что имущество принадлежит Вам более 3-х лет, у Вас просто не будет НДФЛ
Хотя Минфин и против, да. Но его мнение на нормах НК не основано

[BoredWitch]

Речь о том, что если Вы не ИП, то имеете право на имущественный вычет по продаваемому имуществу. И с учетом того, что имущество принадлежит Вам более 3-х лет, у Вас просто не будет НДФЛ
Хотя Минфин и против, да. Но его мнение на нормах НК не основано

Я буду ИП, который будет заниматься предпринимательской деятельностью с использованием данной квартиры в данной предпринимательской деятельности. Вы очевидно намного лучше меня разбираетесь в этих вопросах и можете критиковать МФ. Мне же спорить с МФ (а потом судиться с ФНС) совершенно нет смысла. Если МФ считает, что при вышеуказанной связке, налог платить нужно, значит будем платить. Вопрос только в том, какой налог. В моем случае - логично 6% на доходы при УСН.

Тем более, что есть некая достаточно активная группа вроде при правит-ве, которая работает над предложениями по изменению законодательства в части отмены этой "льготы" (неуплата НДФЛ при продаже квартир при условии налог.резиденства и трехлетнего периода в собственности). Почитайте Основные направления налоговой политики РФ 2014-2016. Правда там предложения очень осторожные и речь идет об ограниченной версии отмены такой "льготы": если у вас более 3х квартир в собственности (могу ошибаться). Вполне возможно подобные предложения рано или поздно будут реализованы. Тогда вопрос с продажей по УСН становится еще более актуальным.

[Над.К]

Если МФ считает, что при вышеуказанной связке, налог платить нужно, значит будем платить

Ну если денег не жалко, то конечно, хозяин-барин

Почитайте Основные направления налоговой политики РФ 2014-2016.

Это совершенно бессмысленное занятие, как показывает практика То, что там пишут, обычно остается на бумаге.

[BoredWitch]

По последнему моменту - платить или не платить налог и какой - нашла письмо ФНС обязательное к применению:

Письмо Федеральной налоговой службы от 2 июня 2011 г. N ЕД-3-3/1937@

Вопрос:
Физическое лицо приобретает квартиру, переводит ее в нежилое помещение-магазин, при этом документы оформляются на физическое лицо, данное помещение сдается в аренду и налоги платятся по УСН 6% с оборота. Через 6 лет помещение продается.
Как облагается полученная от продажи сумма дохода - по УСН или НДФЛ, как доход физического лица?

Ответ:
Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос и сообщает следующее.
Налогообложение доходов от предпринимательской деятельности, полученных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), осуществляется в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Статьей 346.15 Кодекса установлено, что налогоплательщики при определении объекта налогообложения по УСН учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 главы 25 Кодекса "Налог на прибыль организаций".
Согласно статье 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом доходы индивидуального предпринимателя, полученные от реализации недвижимого имущества признаются доходом от реализации и подлежат налогообложению в соответствии с главой 26.2 Кодекса.
Вместе с тем, если физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, получает иные доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью, то налогообложение таких доходов осуществляется в соответствии с главой 23 Кодекса "Налог на доходы физических лиц".
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
В рассматриваемой ситуации недвижимое имущество (помещение-магазин) использовалось индивидуальным предпринимателем непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности (сдачи в аренду).
Учитывая изложенное сумма дохода, полученного налогоплательщиком от продажи указанного имущества, подлежит налогообложению налогом, уплачиваемым при применении УСН.

[Над.К]

BoredWitch, письмо Минфина и ФНС не являются нормативными актами и никак не могут быть обязательными к применению налогоплательщиками.
Кроме того, еще раз - речь шла о том, что Вы перестанете быть ИП. Если Вы не будете ИП, то никак не сможете платить налог по УСН с продажи имущества. А в письме речь о том, что продается имущество физлицом, являющимся ИП.