Странное повышение арендной платы

[Милена]

Уважаемые Клерки!
И опять про повышение арендной платы. Имеет право ли на жизнь такая формулировка договора «Арендодатель имеет право повышать арендную плату, но не чаще двух раз в год». Очень-очень нужна помощь!
Заранее благодарю.

[faust]

Нет, не имеет. В ГК есть криво сформулированная, но все-таки прямая норма - арендная плата меняется не чаще чем 1 раз в год.

614 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из Обзора ВАС по аренде:
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

[Zakonov]

Если посмотреть с обратной стороны, могу подкинуть идею, как все же увеличить размер взимаемых средств с Арендатора))
ЕЖЕМЕСЯЧНО!
Хе, Фауст конечно знает, а вот тем кто не знает: грамотно прописать порядок расчета. Например, вести в формулу расчета базовый индекс потребительских цен. Таким образом, арендная плата остается неизменной в течение срока действия договора (в условных единицах), а платежи - увеличиваются в прогрессии, в течение всего года Самое примитивное применение вышеизложенного - оплата по курсу.

[faust]

Да можно. Собственно, вышеприведенный п. 11 Обзора - об этом

[Меламори]

Zakonov, так то оно так, и ежику ясно. Но вопрос был о другом.
Хотя многие арендодатели, возможно, скажут Вам спасибо.

[Милена]

В том то и дело, что формулировка ГК какая то кривая, и мы с Арендодателем трактуем ее по-разному. Он в свою пользу, а я, конечно, отбиваюсь от повышения.
Спасибо за помощь!

[Alex_Say]

Арендодатель имеет право повышать арендную плату, но не чаще двух раз в год

Самое простое - заключить договор на 1/2 года.