Физ. лицом продано нежилое помещение

04.03.2014, 14:15

Добрый день.
В 2012г. физ. лицом (он был зарегистрирован в налоговой, как предприниматель, на данный момент ИП ликвидирован) было продано нежилое помещение, которое в то время полностью сдавалось в аренду, с арендной платы платился УСН - 6%. В 2014г. налоговая предъявляет претензии о том, что он должен уплатить УСН 6% с полной суммы продажи этого нежилого помещения, аргументируя это тем, что нежилое помещение сдавалось в аренду.
Как посоветуете выйти из этой ситуации с минимальными потерями, сумма УСН к оплате немаленькая получается? Оплачивать или судиться, ведь он продал помещение, как физ. лицо?

**Аноним** · 04.03.2014, 14:27

Сообщение от irina_k

он продал помещение, как физ. лицо?

это как? при свидетелях демонстративно сжег предпринимательское свидетельство типа?

04.03.2014, 14:30

Сообщение от Аноним

это как? при свидетелях демонстративно сжег предпринимательское свидетельство типа?

У меня конкретный вопрос, если Вы видите выход из этой ситуации, то просьба нормально на него ответить.

**Аноним** · 04.03.2014, 14:35

у вас конкретный вопрос, основанный на неконкретном аргументе;
ответ на него: платить налог

04.03.2014, 14:44

Сообщение от irina_k

Как посоветуете выйти из этой ситуации с минимальными потерями,

Платить... Суд ИП (пусть и бывший) проиграет, потому что продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, относится к предпринимательской деятельности.

04.03.2014, 18:28

Классика жанра. Пришел к выводу, что налоговая буквально "ведет охоту" за ИП-шниками на 6 процентах, которые продают свое имущество, и затем тем или иным образом причисляют данный доход к предпринимательскому. Сам "попал" таким образом на значительную сумму, изучил очень много судебной практики и пришел к выводу, что в 99 процентах суды отказывают налогоплательщику в требовании отмены данного решения налогового органа.
В вашем случае шансов безусловно никаких, придется платить.
Единственное, опять же по результату изучения практики, многим удается существенно (даже не в два раза, а более) уменьшить сумму штрафа. Сам доначисленный налог же не уменьшишь никаким образом.

04.03.2014, 18:52

Сообщение от Над.К

Платить... Суд ИП (пусть и бывший) проиграет, потому что продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, относится к предпринимательской деятельности.

Есть ссылка на письмо или постановление, в котором это написано, что продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, относится к предпринимательской деятельности? Заранее спасибо.

04.03.2014, 18:57

Было несколько решений Президиума ВАС. По несколько разным вопросам. Но все они не в пользу ИП, продаваших имущество, использовавшееся в предпринимательских целях.

04.03.2014, 23:45

Сообщение от irina_k

Есть ссылка на письмо или постановление, в котором это написано, что продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, относится к предпринимательской деятельности? Заранее спасибо.

А давайте подойдем с другой стороны.
Если не к предпринимательской, то что вы вообще хотели? При продаже недвижимого имущества физ лицом есть два варианта: если оно в собственности более 3 лет - тогда налогом не облагается, и если менее 3 лет. тогда к доходу от его продажи применимы имущественные вычеты согласно ст. 220 НК.
Рассмотрим оба варианта.
В первом случае, если собственность была более 3 лет, доход не облагается налогом согласно ст. 217 НК, смотрим п. 17.1 и особенно его второй абзац:

"17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;"

Если же собственность менее 3 лет,тогда, повторю, варанты либо платить НДФЛ 13 процентов со всего дохода (что хуже, чем предпринимательские 6), либо пользоваться налоговыми вычетами по ст. 220. Саму статью цитировать не буду, про вычеты все прекрасно знают, но пп.4 п.2 говорит следующее:

"положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;"

Таким образом, оба случая - и освобождение от налога при собственности более 23 лет, и налоговые вычеты, положенные физ лицам при собственности менее 3 лет, здесь исключаются.

05.03.2014, 07:30

Еще один вопрос: если помещение было продано вместе с земельным участком, с него тоже платить УСН 6%? Всех благодарю за участие в дискуссии.

**Аноним** · 05.03.2014, 10:40

не надо с участка
и с помещения не надо
а надо - с дохода

06.03.2014, 00:32

Похожий вопрос, но другая последовательность событий:
Мой товарищ сначала купил офисное помещение за 2млн. руб., сделал ремонт на 500 тыс. (все чеки сохранил), затем стал ИП (6%), и стал сдавать помещение (налоги платил). Через год продал его за 2 500 000 руб. Налогов не платил (сколько потратил, за столько и продал). Ему сказать, что "за ним придут"? И сколько и за что он должен заплатить.

06.03.2014, 00:46

Фифти-фифти - либо придут, либо нет.
Если продал помещения будучи ИП, то отбиваться будет сложнее.

06.03.2014, 09:32

99 процентов, что заставят платить предпринимательский процент.
Сам сейчас в подобной ситуации, и, как постепенно выясняю, у них чуть ли не сама программа сигнализирует о таких ситуациях. Охота на "6 процентовиков" идет давно, и довольно успешно, судя по судебной практике) К сожалению, придется заплатить 6 процентов со всей суммы дохода, то есть со всех 2500 тысяч рублей. Никакие расходы в зачет не принимаются, ибо у него система налогообложения "по доходам". Доводы о том. что ОКВЭДа по продаже личного недв имущества нет - так же отметаются как налоговым органом, так и впоследствии судами.
Парой постов выше я привел буквальные выдержки из статей НК, согласно которым на него не распространяются имущественный налоговый вычет и освобождение от налогообложения по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности более 3 лет.

"Продержитесь" три календарных года, начиная с года, следующего после продажи и получения дохода - можете перекреститься))

06.03.2014, 13:53

Спасибо, пойду обрадую товарища, позвоню ему в Израиль (уехал туда на месяц). Скажу, чтобы три года не возвращался. А у меня ситуация хуже - я купил помещения в этом же здании будучи ИП (6%). Но продавать их в обозримом будущем не собираюсь (использую для своего бизнеса). Зато теперь буду знать, что прежде чем буду их продавать, сначала ликвидирую ИП, затем продам, а затем снова стану ИП.

06.03.2014, 14:18

К сожалению, это не гарантирует отсутствие претензий налоговых органов

06.03.2014, 14:47

Ага. Совершенно никакой разницы. Собственно говоря, тема-то как раз об этом, читайте первое сообщение)

**Аноним** · 06.03.2014, 15:10

Ужас

А как в случае, если ИП сдает свою жилую квартиру (соответствующий вид деятельности есть в выписке)?
Тоже продашь, а потом налоговая с утюгом приедет?

**Аноним** · 06.03.2014, 15:13

нет, выпишет путевку в санаторий несчастному бездомному предпринимателю

06.03.2014, 15:17

Да чушь всё это. Пока я был ИП (уже 17 лет), я уже много раз покупал и продавал квартиры (платя 13%, когда это было нужно), два раза нежилое (гаражи), и один раз нежилое (типа "хозблок", можно его назвать "производственное помещение", я его называл "сарай"). Модераторы этого форума не раз говорили, что при покупке недвижимости никто не запишет в свидетельство о собственности "ИП", а только физлицо. И я даже не представляю, кто мне может сказать такой бред: "Вчера ты купил за 1 000 000, а сегодня продал за 1 050 000, то заплати не 6 500, а 63 000". Я даже и обсуждать этот бред не буду. Кто такой закон писал (или трактует его таким образом), пускай запихает его себе в одно место.

06.03.2014, 15:17

Сообщение от Аноним

А как в случае, если ИП сдает свою жилую квартиру

А причем мум квартира? Речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности. А не о квартирах, где живет ИП и его семья

06.03.2014, 15:17

L-graf, эмоции поубавьте. И попробуйте суду нечто подобное заявить

06.03.2014, 15:22

Сообщение от Над.К

И попробуйте суду нечто подобное заявить

Я думаю, что ни один здравомыслящий человек, тем более судья, на утверждение: "Вчера ты купил за 1 000 000, а сегодня продал за 1 050 000, то заплати не 6 500, а 63 000", ответит: "Да, это так".

06.03.2014, 15:24

очепятка, конечно "не ответит", вместо "ответит"

06.03.2014, 15:26

L-graf, в суде не делают заявлений. В суд предъявляют доказательства. И налоговая просто так туда не ходит.
У Вас странные представления о судебной системе.
И речь в теме не про квартиры и прочие личные гаражи, а про нежилые помещения, используемые или использовавшиеся в предпринимательской деятельности. Разницу ощущаете?

06.03.2014, 15:31

L-graf, Если у вас была продана одна квартира, в который проживали (были зарегистрированы) вы или члены семьи - тут никаких вопросов.
Но если за налоговый период были проданы 2 и более квартир, в которых вы не регистрировались, то, независимо, ИП был в договоре или не ИП, независимо от ОКВЭД, данную деятелность могут признать предпринимательской и доходы от этих продаж будут облагаться предпринимательским налогом.
Не верите - могу показать собственный Акт выездной проверки, полученный неделю назад)) Да вот и тему создавал http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=517673
Вместо нуля налогов как физ лицо (пользовался вычетами) получаю почти 400 тысяч рублей налогов по УСН 6 процентов, плюс штрафы и пени

И вся арбитражная практика не на моей стороне.

06.03.2014, 16:09

А какую сумму указывать в декларации по УСН при продаже недвижимости, любую? или налоговая как-то это отслеживает?

06.03.2014, 16:18

Сообщение от irina_k

как-то это

Экземпляр договора купли-продажи в регистрирующем органе остался. Они его легко могут истребовать.

**Аноним** · 06.03.2014, 16:24

Не, вопрос действительно серьезный.
Вот у меня в настоящий момент 2 квартиры, одну из которых сдаю, и есть желание купить третью с той же целью (т.к. по ряду соображений не вижу перспектив нынешней пенсионной системы). ОКВЭДов у меня куча, вписал и "сдачу внаем жилых помещений", чтоб быть законопослушным да крепче спать. Сдаю по договору, все бумажки оформляю как надо, налоги с этих денег плачу.
Зарегистрирован я, естественно, в той, где живу. Другая - просто оформлены права собственности.

И что, теперь уже надо дрожать, смогу ли, если вдруг понадобится, продать (а случаи то разные в жизни бывают) как нормальный человек? И даже предварительное закрытие ИП не факт, что поможет?
По приведенным цитатам законов не видно, чтоб мой случай отсекался от нежилой недвижки. Есть какой-то точный текст, которым можно отмахаться от слуг народных, или вся надежда на авось?

ПС: основной доход у меня от другой, вполне себе производительной деятельности, сдача, как сказал - самопальная пенс.система

06.03.2014, 16:56

кстати , у ИП УСНО 6% есть нежилое помещение, сейчас используется как магазин. Нет ли случайно 3-х лет давности после закрытия ИП что бы спокойно продать нежилое и не попасть на 6%?

Тема: Физ. лицом продано нежилое помещение

Опции темы

Поиск по теме