Расходы по аренде ЗУ. Площадь застройки = 1/10 часть участка.

[В халате]

Здравствуйте, коллективный разум.
Ситуация - имеется в аренде от мэрии большой ЗУ под стр-во ТЦ.
Площадь застройки 1/10 часть. Расходы по аренде списывались в 08 (100%).
Не занятая объектом стр-ва часть ЗУ в сервитутах, да и рельеф не подходящий там строить.
У инвестора-заказчика-застройщика расходов по аренде земли свыше 100 млн натикало.
Скоро сдача. И возник вопрос по этим расходам.
Куда бы мы их не отнесли, можем поиметь проблем.
Минфин разъясняет - в 08, но с оговоркой - только в части площади застройки (она кстати у нас несколько раз менялась).
Арбитражка на эту тему очень противоречивая. Одному так, другому эдак.
Аудиторы говорят - правильного ответа не существует. Примите волевое решение сами и отбивайте его в суде.
Допустим, мы послушались Минфин, 1/10 часть оставляем в стройке.
Тогда куда остальное (выручки у конторы нет, пока только создается инвестиционный актив)?
10 млн уйдет в ОС, 90 млн на 91.02? Принимаются ли для целей НУ эти расходы?
Если да, то переносом на будущее этих убытков прибыль потом закроем.
Банку-кредитору это не понравится - собств.капитал уходит в минус, залог (объект) подешевел на 90.
А если для НУ они не принимаются (аргументы по этому варианту)? Тогда труба.
Если оставить их 100% в 08, потом часть амортизации могут выкинуть из затрат и амортизационную премию уменьшить.
Ваше мнение, коллеги, какой вариант правильнее выбрать и почему?
Хотя бы коротко - я понимаю, у всех баланс на носу.
Спасибо.

[Server56]

Площадь застройки и стройплощадка - несколько разные вещи.
Всегда можно будет доказать, что весь ЗУ использовался под стройплощадку.
Временные дороги, временные склады, бытовки, стоянка строймеханизмов и пр. - все на стройплощадке.
И ар. плата за ее аренду, как расходы, непосредственно связанные со строительством - на 08.
P.S. Когда слышу "заказчик-застройщик" - хочется взять Градостроительный кодекс (изданный в виде толстого тома в жестком переплете) и бить по головам. Нет такого термина, нету!!!

[В халате]

Благодарю за мнение.
Т.е. идти в направлении сбора документальных доказательств, свидетельствующих об использовании ЗУ в целях строительства.
Плохо, что там 70% овраг с болотом. Будет очень притянуто за уши, 5 га под склады-бытовки.

хочется взять ... в виде толстого ... в жестком ... и бить по головам.

Чё, так термин раздражает? Суть вопроса вроде не пострадала.
Мы втч самостоятельно осуществляем многие функции технического заказчика.

[Server56]

там 70% овраг с болотом. Будет очень притянуто за уши, 5 га под склады-бытовки.

По всей видимости, овраг с болотом Вас заставили в аренду взять, иначе бы и застройку бы не разрешили?
Поэтому, считаю, что аренда болота также связана с затратами на стройку. Сами бы не арендовали?

Чё, так термин раздражает?

Так достали уже!!! "Мы, заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор".
Полный бред!

[В халате]

По всей видимости, овраг с болотом Вас заставили в аренду взять

Само собой. Сначала мы были только инвестором, а застройщика нам тупо навязали.
Потом зарегистрировали право собств-ти на недострой и автоматом получили землю «для завершения строительства».
Судились: «недостатки ЗУ, препятствующие его использованию, могли быть обнаружены или были заранее известны арендатору при передаче им-ва в аренду; основания для возложения на арендодателя ответственности за ненадлежащее состояние арендованного ЗУ в данном случае отсутствуют. Площадь предоставленного ЗУ определена в договоре по соглашению сторон (свобода договора же у нас), в связи с чем, доводы о площади расположенного на нём объекта недвижимости не освобождают Х от обязанности вносить арендную плату за тот земельный участок, который указан в договоре. Фактов, свидетельствующих о злоупотреблении арендодателем своими правами, суд также не усматривает.»
Кадастровая ст-ть снизилась на 20%, при этом арендная плата возросла, пеня по договору 0,2% в день.

[Server56]

Правильные пацаны с муниципалитета развели Вас по полной.
Но овраг и болото, ИМХО, числятся, как земля промышленности. Так что формально Вам все выделили под застройку. Следовательно, можно доказать, что все это- стройплощадка.
Не знаю, как поведут себя налоговики. Все будет зависеть от взаимоотношений между налоговой и администрацией.

[Тишина]

P.S. Когда слышу "заказчик-застройщик" - хочется взять Градостроительный кодекс (изданный в виде толстого тома в жестком переплете) и бить по головам. Нет такого термина, нету!!!

Ну у нас не только Градостроительный кодекс существует и термин такой есть.

[Тишина]

Благодарю за мнение.
Т.е. идти в направлении сбора документальных доказательств, свидетельствующих об использовании ЗУ в целях строительства

Что в ГПЗУ у Вас написано и нарисовано?

[Server56]

и термин такой есть.

И кого, по Вашему, им следует называть?

[Тишина]

И кого, по Вашему, им следует называть?

Заказчика-застройщика)))

[Server56]

А это кто?
Застройщик - по ГСК и закону № 214-ФЗ
Заказчик - по ГК и Закону 39-ФЗ.
А "заказчик-застройщик" типа Наташа Ростова, танцующая на первом балу со Штирлицем?

[Тишина]

А это кто?
Застройщик - по ГСК и закону № 214-ФЗ
Заказчик - по ГК и Закону 39-ФЗ.

а еще есть 169-ФЗ и Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16 и МДС 81-35.2004, а уж всяких методик Минстроя где этот термин используется не счесть.

[Server56]

А могут ли Постановления Госстроя или методички давать определения, отличные от тех, что даны кодексами или законами?
И все-таки, кого Вы называете "заказчиком-застройщиком"?
Я тупой, мне на пальцах надо разъяснить.

[В халате]

Я так-то не строитель, не хотелось бы сильно погружаться в тонкости градостроительного плана.
Но если поможет, то буду вникать. На работе некогда форумы читать-писать, только ночью.
Нашла в почте файл "ГП". Если это не то, уточню завтра.

Что в ГПЗУ у Вас написано и нарисовано?

ведомость жилых и общественных зданий и сооружений (S застройки и общая, строительный объем)
участок допустимого размещения объекта
границы ЗУ, границы разных этапов строительства
границы благоустройства разных этапов строительства (вкл парковки)
расчет приобъектных стоянок по местным нормативам градостр.проектирования (кол-во машиномест)
красные линии
парковки втч нарисованы сильно за границами ЗУ
большой кусок участка ни к чему не отнесен (за границами объектов, за границами их благоустройства)

[В халате]

Не знаю, как поведут себя налоговики.

Хочется найти наименее рискованный или самый дешёвый вариант. Если правильного нету.
Часть незавершенки уже в аренду сдаётся, параллельно идут капвложения.
Аренду ЗУ хотела поделить между этапами стр-ва + часть отцепить на расходы, связанные с получением доходов.

В начале некорректно, конечно, сформулировала про Минфин - S не в части застройки, а в части "занимаемой, используемой".
Пошире понятие, но ясности в вопрос не вносит.

Для целей налогового учета расходы по арендной плате за ЗУ в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка. Такая позиция выражена в письмах Минфина РФ от 11.11.2011 N 03-03-06/1/749, от 20.05.2010 N 03-00-08/65, от 11.08.2008 N 03-03-06/1/452, от 29.09.2005 N 03-03-04/1/228.
Суды в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2010 N А10-3231/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2010 N А70-848/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 12АП-1535/11 также пришли к выводу, что расходы по арендной плате за земельный участок, осуществляемые до начала строительства объекта недвижимости, а также во время строительства, связаны исключительно со строительством объекта основных средств. Поэтому указанные расходы подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств.
При этом есть судебная практика, в которой суды приходят к выводу о том, что расходы по арендной плате за земельный участок, предназначенный под строительство, учитываются единовременно в составе прочих расходов (постановления ФАС Поволжского округа от 13.02.2012 N Ф06-212/12 по делу N А65-6367/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2009 по делу N А32-14580/2008-3/208, ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КА-А40/687-10).

[Тишина]

А могут ли Постановления Госстроя или методички давать определения, отличные от тех, что даны кодексами или законами?

они раньше появились.

И все-таки, кого Вы называете "заказчиком-застройщиком"?

ну почитайте нормативку которую я привела.

[Тишина]

Не занятая объектом стр-ва часть ЗУ в сервитутах, да и рельеф не подходящий там строить.

Сервитуты платные?

С налогами действительно вопрос, который Вам решать, готовы бороться, судится? боритесь, отстаивайте совою точку зрения. Не готовы, не относите на расходы, проблемную часть.

В бух учете я бы отнесла на 08 если это сильно влияет на показатели отчетности и они важны для внешних пользователей, обоснуйте это отнесение на 08 в учетной политике, будут постоянные разницы в учете и все.

[Server56]

большой кусок участка ни к чему не отнесен (за границами объектов, за границами их благоустройства)

Но в аренду Вам его все-таки втюхали.
А после завершения стройки что с арендой должно быть?
Да, и что вообще Вы строите?

[В халате]

Сервитуты платные?

публичные
газо- и водопроводы, ЛЭП
есть и бесхозяйные опоры

[В халате]

А после завершения стройки что с арендой должно быть?

выкупить ЗУ дадут только после ввода в экспл. Будет зем.налог примерно в 2 раза меньше аренды

Да, и что вообще Вы строите?

см.исходные данные.

Этот кусок как бы в центре участка. А по краям оврага парковки можно делать.
Для общего понятия -план оч.мелко-скриншот экрана с тел

[В халате]

файл решила убрать
от греха подальше, так сказать)))