Я как инвестор, и мои затраты по стройке!

[Flagman2014]

Я как инвестор, и мои затраты по стройке!

Здравствуйте, вернусь к своим администр.зданиям.

Напомню, строим 2 администр.здания (А и Б). Мы строим на кредитные средства банка.

Появился инвестор «И» , готовый вложить денеж.средства в строительство одного здания, чтоб в последующем мы с ему передали (не продали ,а передали) часть офисов (пропорционально внесенным средствам) ,так ведь возможно?
Вот меня интересует, проценты за полученный кредит у банка, я должен сейчас в НУ включать в расходы ,а в БУ копить?...и как быть процентами за кредит в той части объектов которые построены за кредитные средства банка, но в последующем будут переданы инвестору «И», эти проценты мои расходы или же я должен их перевыставить инвестору «И»?
...или же по налогу на прибыль я имею право взять в расходы все % по кредитной линии с банком?

[Stroy-ka]

С инвестором "И" заключается договор долевого участия или соинвестирования (если "И "- не физ лицо).
Средства, полученные от инвестора "И", - целевое финансирование для налога на прибыль, т.к. Вы - застойщик. % по кредиту в затраты по налогу на прибыль включаете сразу с учетом ограничений, установленных главой 25 НК РФ в части, относящейся к Вашей будущей собственности в строящихся зданиях. % по кредиту, относящиеся к части здания, которое будет являться собственностью инвестора "И", себе в затраты не включаете и не нормируете для целей налога на прибыль. Эти последние % и другие затраты по строительсту части здания, принадлежащей "И", учтете при определении фин результата по строительству. По деятельности застройщика (по производству с длительным циклом (больше 1 года)) нужно в УП прописать способ распределения расходов по налоговым периодам.

[Flagman2014]

спасибо!

нужно в УП прописать способ распределения расходов по налоговым периодам.

скажите, где можно посмотреть приблизительную учетную политику для моего случая. а то столкнулся - боюсь лишнего не написать, и главного не забыть!
..

и подскажите пож-та как мне распределить % по кредиту банка в затраты, которые относятся на собственными объекты и те которые будут переданы соинвестору?!

[Stroy-ka]

% можно распределить по площади - так же как и можно распределять все остальные общие расходы. Где можно посмотреть УП, к сожалению, не знаю. Если знакомы с понятием сводного сметного расчета, то для определения того, что относится к затратам застройщика можно посмотреть МДС 1-35.2004
Госстроя.

[Stroy-ka]

МДС 81-35.2004

[Server56]

чтоб в последующем мы с ему передали (не продали ,а передали) часть офисов (пропорционально внесенным средствам) ,так ведь возможно?

Увы...
Постановление ВАС от 11.07.2011 № 11.
Все эти договора соинвестирования и пр. - словоблудие. Договор купли-продажи будущей недвижимости, и другого не дано.
Полученные от соинвестора деньги - предоплата.
И как вы можете передать, а не продать ему объект.
Ведь на недвижимость и возникновение, и переход права собственности регистрируются в ЕГРИП.
Возникновение права возможно только у застройщика. К остальным оно может только перейти.
Я не настаиваю, делайте соинвеситрование и пр.
Но когда через пару лет соинвестор придет к Вам со скандалом, что на свой кусок офиса не может зарегистрировать право собственности, вспомните, что я предупреждал.

[Stroy-ka]

Если правильно понимаю, то Постановление Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г. Оно не применимо к 214-ФЗ О долевом участии в строительстве, за ислючением одного абзаца.
Договоры инвестирования по постановлению оцениваются по существу, исходя из норм глав ГК РФ "купля-продажа", "подряд", "простое товарищество". Также по существу оцениваются все другие договоры. Никакого новаторства в этом постановлении нет. Наоборот ВАС наконец-то отдельно сообщил, что разница между продажей несозданной табуретки и непостроенной недвижимости только в том, что право собственности и другие права на недвижимость подлежат гос регистрации, а правовые последствия по сделке наступят после ее регистрации.

[Server56]

И я о том же.
Недвижимость нельзя просто передать.
В ЕГРИП регистрируется либо возникновение права собственности (это застройщик, либо дольщик).
Все остальным первый собственник будет свое право передавать.
А передача права собственности в обмен на деньги - это продажа.
А если деньги поступили раньше продажи, то они - аванс.
И другого, к сожалению, не дано.

[Flagman2014]

Увы...
Постановление ВАС от 11.07.2011 № 11.
Все эти договора соинвестирования и пр. - словоблудие. Договор купли-продажи будущей недвижимости, и другого не дано.
Полученные от соинвестора деньги - предоплата.
И как вы можете передать, а не продать ему объект.
Ведь на недвижимость и возникновение, и переход права собственности регистрируются в ЕГРИП.
Возникновение права возможно только у застройщика. К остальным оно может только перейти.
Я не настаиваю, делайте соинвеситрование и пр.
Но когда через пару лет соинвестор придет к Вам со скандалом, что на свой кусок офиса не может зарегистрировать право собственности, вспомните, что я предупреждал.

а почему соинвестирование не корректно?..разговаривал с сотрами ЕГРИП, как мне объяснили - что заявитель принесет, так и зарегистрируем право, в свид-ве на собств-ть зарегистрируют с учетом договора соинвестирования9в нем,в свид-ве так и отразят)!

[Stroy-ka]

Если грамотно составить договор, то:
Для налога на прибыль - целевое финансирование, ибо есть отдельная норма НК про средства дольщиков или инвесторов, аккумулированных на счетах застройщика.
Для НДС - аванс.

[Server56]

У соинвестора зарегистрируют возникновение или получение от Вас?
Возникновение регстрируется (ст. 25 Закона 129-ФЗ (или 122, не помню точно, а базы под рукой нет) на основании документов на землю и разрешения на ввод в эксплуатацию.
Земля и разрешение выписаны на Вас.
Но если регистрируют возникновение права собственности у соинвестора, то флаг им в руки, а Вам проще, НДС с аванса можно не платить.

[Flagman2014]

получается ,что не все так плохо если идти через соинвестирование, верно?

[Server56]

что не все так плохо если идти через соинвестирование, верно?

Ой не знаю, ой, не знаю.
Попробуйте.
Но если потом соинвестор придет к вам с претензиями, не жалуйтесь. Я предупреждал.