Передача объекта по ДДУ Участнику (у застройщика убыток)

[K.Sergey]

Доброе время суток, коллеги!

Нужна помощь в вопросах бухгалтерского и налогового учета у участника долевого строительства - ЮЛ, ОСН. Ситуация следующая.

По договору Застройщик привлекает средства участников и за счет них строит Объект -жилой дом с торгово-офисными помещениями. Мы являемся участником, за счет средств которого строятся торгово-офисные помещения. Цена зафиксирована в договоре в размере 375 тыс. руб. (к примеру).
По окончания строительства Застройщик выдал акт для регистрации права собственности без стоимости помещения, но с подробным описанием помещений (этого акта оказалось достаточно для регистрации права собственности) и счет-фактуру на сумму 408 тыс. руб. (к примеру).
В договоре указано, что в случае превышения затрат на строительство над средствами, внесенными участниками строительства, разница будет являться убытком Застройщика.
При этом, в счет-фактуре он отразил (наименования работ приведены практически дословно):
1. Разработка проекта, согласование экспертиза - 30 тыс. с НДС;
2. СМР - 328 тыс. с НДС;
3. Авторский надзор - сумма незначительная, с НДС;
4. Технические условия (электричество, вода, и пр.) - 20 тыс.руб., с НДС;
5. Услуги технического заказчика - 7 тыс.руб. с НДС;
6. Прочие работы без НДС - 23 тыс.руб, без НДС.

Больше никаких документов нет. В связи с этим вопросы:
1. Должен ли застройщик в сводном счет-фактуре указать работы, выполненные отдельными подрядчиками обособленно (Письмо Минфина РФ от 24.05.2006 N 03-04-10/07), с приложением счетов-фактур и первички (Письмо ФНС России от 12.07.2011 N ЕД-4-3/11248@, Постановления ФАС МО от 20.06.2011 N КА-А40/5771-11, от 07.09.2011 N А40-2066/11-107-10)?
2. Меня очень беспокоит, что в договоре цена 375 тыс.руб., а в документах Застройщика - 408 тыс.руб. Каким образом мне приходовать Объект, с учетом убытка Застройщика, какой документ с него требовать и на какую сумму?
3. Есть ли еще какие-либо соображения по составу работ в счет-фактуре?
4. Мне также не нравится строки "СМР" и "Прочие работы без НДС", т.к. она не расшифрована и понять, что это такое невозможно. Должны ли эти строки излагаться иначе? Должна листрока "Прочие работы без НДС" вообще присутствовать в счет-фактуре?
5. Должна ли строка "Услуги технического заказчика" присутствовать в счет-фактуре?

Заранее благодарю за помощь.

[Server56]

Что то Ваш застройщик основательно, ИМХО, напутал.
Насколько я понимаю, объектом налогообложения по НДС (подп. 22.1 ст. 149 НК) являются услуги застройщика, которые в счете фактуре не выделены вообще. А все эти затраты, которые указаны в сводном с/ф, для застройщика доходами и расходами не являются.
И то, что у него убыток, вам по барабану.
По договору цена - 375, значит, и приходуете помещение по 375. Но вот сколько внутри сидит НДС, который вы имеете право принять к вычету, я определить не смог.

[K.Sergey]

Что то Ваш застройщик основательно, ИМХО, напутал.
Насколько я понимаю, объектом налогообложения по НДС (подп. 22.1 ст. 149 НК) являются услуги застройщика, которые в счете фактуре не выделены вообще. А все эти затраты, которые указаны в сводном с/ф, для застройщика доходами и расходами не являются.
И то, что у него убыток, вам по барабану.
По договору цена - 375, значит, и приходуете помещение по 375. Но вот сколько внутри сидит НДС, который вы имеете право принять к вычету, я определить не смог.

Благодарю.
Все дело в том, что он мне должен дать первичный документ со стоимостью,иначе у меня нет документа, на основании которого я приходую. Опасаюсь, что справку о затратах он может дать на сумму более 375 тыс. руб. соответственно налоговая может докопаться и поиграть с налогом на прибыль.Также не хотелось бы платить больше налога на имущество. Более того, мы заплатили 375 тыс.руб., а нам передают объект на 408 тыс.руб., получается мы недоплатили, бред какой-то...

[Server56]

Путает не только застройщик, но и Вы.
Его фактические расходы на строительство Вам по барабану.
Вы заключили ДДУ на нежилое помещение по цене 375.
Вот на основании акта сдал-принял и договора приходуете по 375.
А если бы его затраты по факту 300 составили, тогда как? Вы бы тоже по 300 себе на учет поставили?
Аналогия- покупка товара. Договорная цена 375, независимо от того, за сколько продавец купил.
Что-то у Вас в договоре не то.

[Тишина]

Не могу понять в чем у вас проблема?, у вас нет никаких вообще проблем.
Помещения приходуете по акту-приему передачи по цене указанной в договоре, нет обязанности прописывать стоимость помещения в акте.
Далее вы инвестор в части нежилых помещений, он вам должен дать 2 счет-фактуры: одну которую он походу вам и дал, (только сумма странная ) сводную счет-фактуру застройщика, он у себя собирал 19 счет за весь период строительства, потом обязан распределить его между всеми участникам пропорционально их долям, вот на вашу дольку и должна быть эта с/ф.
вторую на услуги Заказчика-застройщика т.к у вас нежилье. И все.
А убыток их к вам вообще никак.

[K.Sergey]

Путает не только застройщик, но и Вы.
Его фактические расходы на строительство Вам по барабану.
Вы заключили ДДУ на нежилое помещение по цене 375.
Вот на основании акта сдал-принял и договора приходуете по 375.
А если бы его затраты по факту 300 составили, тогда как? Вы бы тоже по 300 себе на учет поставили?
Аналогия- покупка товара. Договорная цена 375, независимо от того, за сколько продавец купил.
Что-то у Вас в договоре не то.

Аналогия не подходит, если бы у него было меньше расходов, то он выписал бы мне счет-фактуру с расходами на 300 и счет-фактуру на свое вознаграждение на остаток 75. Договор-то как раз стандартный. Здесь аналогия не с покупкой товара скорее, а с каким-нибудь агентским договором больше подошла бы.

Оприходовать по акту без цены будет некорректно, т.к. он не удовлетворяет требованиям 402-ФЗ.

[Тишина]

Опасаюсь, что справку о затратах он может дать на сумму более 375 тыс. руб

Справка о затратах и акт приема передачи разные вещи, в справке пусть хоть смайлики рисует, а акт оформляет на стоимость договора.

[K.Sergey]

Не могу понять в чем у вас проблема?, у вас нет никаких вообще проблем.
Помещения приходуете по акту-приему передачи по цене указанной в договоре, нет обязанности прописывать стоимость помещения в акте.
Далее вы инвестор в части нежилых помещений, он вам должен дать 2 счет-фактуры: одну которую он походу вам и дал, (только сумма странная ) сводную счет-фактуру застройщика, он у себя собирал 19 счет за весь период строительства, потом обязан распределить его между всеми участникам пропорционально их долям, вот на вашу дольку и должна быть эта с/ф.
вторую на услуги Заказчика-застройщика т.к у вас нежилье. И все.
А убыток их к вам вообще никак.

Приходовать по акту без цены некорректно, он не удовлетворяет требованиям к первичному документу, установленным 402-ФЗ. Счет-фактура выписывается на основании первичного документа, сумма их должна совпадать, а в рассматриваемом случае такого не происходит. Моя "долька" больше цены договора, а услуг Застройщика вообще нет, т.к. договором предусмотрено, что стоимость услуг формируется из разницы между ценой договора и фактическими затратами.

[K.Sergey]

Справка о затратах и акт приема передачи разные вещи, в справке пусть хоть смайлики рисует, а акт оформляет на стоимость договора.

Мне на самом деле интересен любой из этих документов, в котором будет стоимость в соответствии с договором. Ничего другого подписывать просто нельзя.

[Тишина]

Приходовать по акту без цены некорректно, он не удовлетворяет требованиям к первичному документу, установленным 402-ФЗ. Счет-фактура выписывается на основании первичного документа, сумма их должна совпадать

Ничего подобного, сумма по инвест. договору или ДДУ не совпадет никогда и в разы отличается, это вам не купи-продай это стройка. Еще раз Вам дают три документа 1) Акт приема передачи на договорную сумму объекта.
2) Сводную счет-фактуру на вашу ДОЛЮ в объекте, (суммы акта и этой с/ф не сопоставимы)
3) с/ф на услуги ЗЗ.

У застройщиков все распределяется долями пропорционально участию в проекте на один дом может быть два инвестора 50/50 один заплатил 100 рублей на начальном этапе, а другой 300р. Так вот накопленный входящий НДС поделится пополам и абсолютно все равно стоимость договора.

[K.Sergey]

Поясню свою позицию по акту без цены. Первичным документом по ст.9 402-ФЗ является документ, содержащий обязательные реквизиты, в т.ч. стоимостной измеритель. Без данного документа я нормально оприходовать не имею права, также НДС без первичного документа принять к вычету не могу, поскольку по ст. 172 НК:
Вычетам подлежат, если иное не установлено настоящей статьей, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные ими при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей и при наличии соответствующих первичных документов.

[Server56]

2) Сводную счет-фактуру на вашу ДОЛЮ в объекте, (суммы акта и этой с/ф не сопоставимы)

А вот это откуда?
ЗЗ заключает договор от своего имени на строительство дома с ТЗ, ГП и др.
Дольщик заключает договор с ЗЗ на возведение объекта недвижимости (жилого или нежилого помещения) в доме, а не на поиск строителей.
Застройщик не агент. Просто по сложившейся схеме договор ДДУ несколько похож на агентский.
Продолжать не буду, а то опять обвинят в дурном поведении и пр.

[K.Sergey]

Ничего подобного, сумма по инвест. договору или ДДУ не совпадет никогда и в разы отличается, это вам не купи-продай это стройка. Еще раз Вам дают три документа 1) Акт приема передачи на договорную сумму объекта.
2) Сводную счет-фактуру на вашу ДОЛЮ в объекте, (суммы акта и этой с/ф не сопоставимы)
3) с/ф на услуги ЗЗ.

У застройщиков все распределяется долями пропорционально участию в проекте на один дом может быть два инвестора 50/50 один заплатил 100 рублей на начальном этапе, а другой 300р. Так вот накопленный входящий НДС поделится пополам и абсолютно все равно стоимость договора.

В данном договоре в сумме две счет-фактуры должны совпасть с договором, разве нет? У Застройщика есть затраты, остальное его вознаграждение, в сумме это = сумма по договору.

[Тишина]

разве нет?

НЕТ.

[Тишина]

Поясню свою позицию по акту без цены.

Позицию не оспариваю. Не будем обсуждать 402-ФЗ.

[K.Sergey]

НЕТ.

Можно аргументировать?

[Тишина]

Можно аргументировать?

Застройщик аккумулирует на 19 счете весь входящий НДС относящийся к данному объекту. на 08 собирает затраты формируя инвентарную стоимость объекта. Так вот пропорция 18% выполнятся не будет никогда даже если вы 100% инвестор по этому объекту и НДС весь ваш, т.к есть поставщики на УСН, есть не предоставленные с/ф или не правильно оформленные и т.д., а стройка процесс примерно на 3 года и такое есть. Помимо этого есть затраты по инвест контракту с городом на огромные суммы где никаких НДСов.
Это так своими словами для задуматься, сейчас попробую вам нормативки и и рекомендаций наковырять.

[Тишина]

Вопрос: О порядке налогообложения НДС и составления счетов-фактур застройщиком, заключившим с инвесторами - юридическими лицами договоры на участие в инвестировании строительства нежилого здания; о порядке применения инвесторами налоговых вычетов по НДС.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 октября 2011 г. N 03-07-10/15

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и составления счетов-фактур застройщиком, заключившим с инвесторами - юридическими лицами договоры на участие в инвестировании строительства нежилого здания, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав. При этом п. 1 ст. 39 Кодекса установлено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Учитывая изложенное, в случае если строительство объекта осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, передача застройщиком в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ, по нашему мнению, не является и, соответственно, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость у застройщика не признается. При этом услуги по организации строительства объекта, оказываемые застройщиком инвесторам, являются объектом налогообложения и подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Согласно п. 1 ст. 171 Кодекса налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога на добавленную стоимость, исчисленную в соответствии со ст. 166 Кодекса, на установленные ст. 171 Кодекса налоговые вычеты.
На основании п. 2 ст. 171 Кодекса вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Пунктом 6 ст. 171 Кодекса установлено, что вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства.
Согласно п. п. 1 и 5 ст. 172 Кодекса указанные налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг, имущественных прав), после принятия на учет этих товаров (работ, услуг, имущественных прав), при наличии соответствующих первичных документов.
Учитывая изложенное, для применения инвесторами налоговых вычетов, предусмотренных вышеуказанным п. 6 ст. 171 Кодекса по части объекта, которая после окончания строительства будет принадлежать соответствующим инвесторам, осуществляющим финансирование строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, застройщику следует выставлять счета-фактуры в адрес каждого инвестора по передаваемой ему части объекта в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 168 Кодекса, то есть не позднее пяти календарных дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством.
Указанный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) целесообразно выделить в самостоятельные позиции. Сумму налога на добавленную стоимость, указанную в таком счете-фактуре, следует определять расчетным методом, исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядными организациями и поставщиками товаров (работ, услуг), и доли данного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта.
К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому застройщиком инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядной организации, а также копии соответствующих первичных документов.
Второй экземпляр счета-фактуры хранится у застройщика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
По услугам по организации строительства объекта, оказанным застройщиком инвесторам, застройщику следует выставлять инвесторам счета-фактуры в общеустановленном порядке и регистрировать их в книге продаж.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
18.10.2011

Т.е обратите внимание сумма налога определяется РАСЧЕТНЫМ ПУТЕМ.

[Тишина]

В этой рекомендации погуляйте по письмам, все просто не выложишь.


Вопрос: Организация ведет строительство жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Для строительства привлекаются денежные средства дольщиков - юридических лиц. Каким образом составляется сводный счет-фактура по НДС для каждого дольщика и какие документы следует к нему приложить?

Ответ: Организация-застройщик составляет сводный счет-фактуру для участника долевого строительства (дольщика) на основании счетов-фактур, ранее полученных от подрядчиков по выполненным ими строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (услуг). Сумму НДС в сводном счете-фактуре застройщик определяет расчетным методом. К экземпляру сводного счета-фактуры, передаваемому дольщику, следует приложить заверенные копии счетов-фактур, на основании которых он составлен, и первичных документов (актов по формам N N КС-2, КС-3 (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100) и пр.).

Обоснование: По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Участниками долевого строительства могут быть юридические лица (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)).
Согласно п. 6 ст. 171 Налогового кодекса РФ вычетам по НДС подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства, а также суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.
Застройщик выставляет сводный счет-фактуру участнику долевого строительства - налогоплательщику НДС по передаваемому объекту долевого строительства для реализации последним права на налоговый вычет по п. 6 ст. 171 НК РФ в виде сумм НДС, предъявленных застройщику подрядчиками и поставщиками товаров при строительстве этого объекта (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.06.2012 N 1784/12).
Законодательство не регулирует вопросы составления сводного счета-фактуры застройщиком.
Согласно разъяснениям контролирующих органов сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров, услуг. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (услуги) целесообразно выделить в самостоятельные позиции (Письма Минфина России от 04.02.2013 N 03-07-10/2254, от 18.10.2011 N 03-07-10/15).
Сумму НДС в сводном счете-фактуре застройщику следует определять расчетным методом. В Письме N 03-07-10/15 Минфин России указал, что сумма НДС в сводном счете-фактуре определяется исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядчиками и поставщиками, и доли конкретного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта.
Кроме того, НДС может быть определен исходя из расчетной стоимости передаваемого участнику долевого строительства помещения и приходящегося на него НДС. Расчет, например, может быть таким. Организация определяет долю НДС в общей сумме затрат на строительство жилого дома исходя из сводной ведомости затрат или реестра документов на строительство (то есть сумму НДС, предъявленного при строительстве, застройщик делит на сумму всех строительных затрат). Далее расчетную стоимость передаваемого дольщику помещения и общего имущества в доме организация умножает на долю НДС в сумме строительных затрат. Полученный результат и есть сумма НДС, указываемая в сводном счете-фактуре.
Конкретный обоснованный способ расчета рекомендуем закрепить в учетной политике. По нашему мнению, какой бы способ расчета НДС организация ни выбрала, из него должно очевидно следовать, что участнику долевого строительства по сводному счету-фактуре выставляется НДС, относящийся к подлежащему передаче ему имуществу (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 N 15АП-12946/2013).
К экземпляру счета-фактуры, передаваемому участнику долевого строительства, застройщик прилагает копии счетов-фактур, полученных им от поставщиков и подрядчиков, и копии соответствующих первичных документов (Письмо ФНС России от 12.07.2011 N ЕД-4-3/11248@). По нашему мнению, копии первичных документов (акты по форме N N КС-2, КС-3 и пр.) застройщику следует заверить печатью организации и подписью уполномоченного должностного лица.
Сводный счет-фактуру застройщик выставляет участнику долевого строительства не позднее 5 календарных дней с даты подписания передаточного акта, по которому застройщик передает участнику этот объект (п. 3 ст. 168 НК РФ, ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, Письмо Минфина России N 03-07-10/15).

[K.Sergey]

Застройщик аккумулирует на 19 счете весь входящий НДС относящийся к данному объекту. на 08 собирает затраты формируя инвентарную стоимость объекта. Так вот пропорция 18% выполнятся не будет никогда даже если вы 100% инвестор по этому объекту и НДС весь ваш, т.к есть поставщики на УСН, есть не предоставленные с/ф или не правильно оформленные и т.д., а стройка процесс примерно на 3 года и такое есть. Помимо этого есть затраты по инвест контракту с городом на огромные суммы где никаких НДСов.
Это так своими словами для задуматься, сейчас попробую вам нормативки и и рекомендаций наковырять.

Заранее благодарю за нормативку и рекомендации, но при указании сумм от поставщиков без НДС в счет-фактуре, с указанием ставки "без НДС", общая сумма по графе 9 (Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав с налогом - всего) счет-фактуры + общая сумма по графе 9 счет-фактуры на услуги Застройщика будет = сумме по договору.

[K.Sergey]

В этой рекомендации погуляйте по письмам, все просто не выложишь.

Видимо Вы меня не так поняли, я не говорю, что сумма НДС по счет-фактурам от застройщика будет 18% от цены договора. Я говорю о том, что общая сумма (графа 9) по счет-фактуре на затраты+ общая сумма по вознаграждению должны сойтись с договором.
Что до писем, которые Вы привели, там указано лишь, что сумма НДС определяется расчетным путем, исходя из доли инвестора. Вопрос об общей сумме счет-фактуры не затрагивается, хотя мы говорили, как мне казалось именно о нем.

[Тишина]

Видимо Вы меня не так поняли, я не говорю, что сумма НДС по счет-фактурам от застройщика будет 18% от цены договора. Я говорю о том, что общая сумма (графа 9) по счет-фактуре на затраты+ общая сумма по вознаграждению должны сойтись с договором.

я не представляю как это сделать математически.

[K.Sergey]

я не представляю как это сделать математически.

Математика-то мне как раз понятна.
Просто здесь интересный момент связан с отражением затрат у Застройщика. Вы предлагали отражать их на 08, а входящий НДС на 19, но мне кажется более обосновано отражать у застройщика их на 76, с последующей передачей Инвестору. Вопрос спорный и практически не влияет на данную ситуацию, т.к. мы не Застройщик. Для нас важно, что Застройщик нам передаст затрат на 375 тыс. и не больше, если у него больше, то это его проблемы.

мне кажется должно выглядеть так:

Застройщик у себя собрал затраты и хочет себе вознаграждение. Получилось, что доля затрат, приходящихся на Инвестора и вознаграждение, которое, к слову, Застройщик не должен был включать в счет-фактуру, а отразить отдельной счет-фактурой, составляет 408 тыс., НДС не 18% получается, т.к. есть работы без НДС, сумма всего по с-ф НДС 58,7 тыс.

Правильные документы, на мой взгляд, должны были выглядеть так:
Застройщик выписывает Инвестору Акт, справку о затратах или иной документ, содержащий стоимость и другие обязательные реквизиты, но в пределах договора, т.е. на 375 тыс. руб.
Далее, сначала исключили из с-ф его вознаграждение в размере 7 тыс., в т.ч. НДС 1 тыс., получилась сумма затрат 401 тыс.руб.
Счет-фактура на затраты также должна быть в пределах договора. При этом, в наименовании он указывает с разбивкой на Подрядчиков, уменьшая сумму по каждой строке так, чтобы итоговая сумма была 375 тыс.
Например, указанную в первоначальной с-ф сумму СМР 328 тыс., в т.ч. НДС 50 тыс. он должен в правильной сводной с-ф указать как 306,73 тыс. (расчитав ее как 328/401*375), в т.ч. НДС 46,79 тыс. (расчитав ее как 50/401*375) и далее разбив по подрядчикам.

При этом получилось, что Застройщик выдал сводную счет-фактуру на общую сумму 375 тыс. и приложил счет-фактуры подрядчиков (каждая на сумму чуть больше, чем он написал в сводной, но нам неважно).

Мне кажется так будет вернее.

Есть возражения против такого оформления, коллеги? Очень нужно понять, правильно ли мыслю.

[Тишина]

Есть возражения против такого оформления, коллеги? Очень нужно понять, правильно ли мыслю.

Есть возражения. По мне мыслите вы не правильно. Про бух. учет у застройщика, по мне 76 это бред (видно, что тонкости застройщика вы не знаете) по мимо всего прочего у застройщика еще земля, и амортизация и 26 счет и как все это на 76 завесить, очень странная идея, вместо затрат расчеты.
По поводу вашего расчета возражения заключаются в том, что может быть несколько инвесторов, зашедших на стройку в разное время и цены на м.кв. могут отличатся в несколько раз. Может оказаться так, что инвестор с большей площадью и более привлекательным будущем активом заплатил в два раза меньше, чем инвестор с площадью например в половину меньше и активом так себе, потому что первый зашел в проект на уровне котлована, а второй под окончание строительства. и как по вашему методу советуете НДС подгонять.

[K.Sergey]

это бред (видно, что тонкости застройщика вы не знаете)

ваши личные оценки я даже комментировать не стану.
Далее по существу. Учет у застройщика это в данной ситуации побочный вопрос. Однако, чтобы была ясность в позиции, необходимо отметить, что амортизация и прочие "собственные" затраты застройщика учитываются на 26 или иных счетах затрат. А вот затраты подрядчиков учитывать следует на 76. У меня создается впечатление, хотя это прямо не высказано, что вы предполагаете застройщику взять к вычету НДС его подрядчиков, что совершенно недопустимо.

Различная цена за метр будет влиять на общий размер вознаграждения застройщика, т.к. затраты на метр будут у всех равными. Соответственно доля затрат определяется расчетным путем, если она больше цены договора, то НДС корректируется так (НДС по счет-фактурам подрядчиков)/(Общая сумма по документам подрядчика)*(сумма договора).

Поясню на простом примере:

Есть два инвестора, с равными площадями, пришли в разное время, цена договора Инвестора 1 = 236 руб., у Инвестора 2 = 354 руб.
Застройщик построил объект с затратами на подрядчиков 1180 руб., в т.ч. НДС 150 руб., т.к. допустим были работы без НДС)))
Делить НДС предлагается не по инвестициям, а по сумме затрат, приходящихся на каждого (описано в рекомендации, которую вы выложили ранее).
Таким образом, затраты на каждого 590 руб., в т.ч. 75 руб. НДС.
Цена договора меньше, НДС у первого будет 75 / 590 * 236= 30 руб.; НДС у второго 75/590 * 354 = 45 руб.
Застройщик же остается с убытками, с которыми может делать все, что хочет, НДС, за минусом НДС переданного инвесторам может брать к вычету.

[Тишина]

амортизация и прочие "собственные" затраты застройщика учитываются на 26 или иных счетах затрат

угу, только у меня как у застройщика на балансе было 4 башенных крана, которые стояли на стройках, да и так механизмов по мелочи два трактора и всякой опалубки привезенной из Финляндии. все это в 26?

У меня создается впечатление, хотя это прямо не высказано, что вы предполагаете застройщику взять к вычету НДС его подрядчиков, что совершенно недопустимо.

где я такое писала??? мне такой бред, даже в голову прийти не может.

Таким образом, затраты на каждого 590 руб., в т.ч. 75 руб. НДС.
Цена договора меньше, НДС у первого будет 75 / 590 * 236= 30 руб.; НДС у второго 75/590 * 354 = 45 руб.
Застройщик же остается с убытками, с которыми может делать все, что хочет, НДС, за минусом НДС переданного инвесторам может брать к вычету

Да не может он его брать к вычету, это не его НДС. Отдать он должен 150 р НДС. хотя вы меня только что обвиняли, что я хочу обворовать бедного инвестора и в следующем предложении вы сами предлагаете это сделать. Ваше позиция как инвестора меня вообще удивляет, добровольно отказаться от большего куска НДС.
И методика распределения затрат, ндс и т.д у застройщика определяется учетной политикой это могут быть и метры, и инвестиции и затраты и т.д., по сути это методика индивидуальна, как в производстве определения себестоимости продукции и знаете у всех она разная.

[K.Sergey]

все это в 26?

26 привёл, ссылаясь на Вас, далее я написал "и иные счета затрат".

мне такой бред, даже в голову прийти не может.

Это хорошо, значит мы понимаем друг друга в этом.

Отдать он должен 150 р НДС. хотя вы меня только что обвиняли, что я хочу обворовать бедного инвестора и в следующем предложении вы сами предлагаете это сделать. Ваше позиция как инвестора меня вообще удивляет, добровольно отказаться от большего куска НДС.

Вопрос в том, что налоговая снимет этот НДС, т.к. нет объекта, по которому данный НДС пришел, ввиду того, что договорная цена меньше. Если объект есть, невзирая на договорную цену, то получается у нас появляется доход на сумму превышения над договорной ценой. А это налог на прибыль и больший налог на имущество.

[Тишина]

Вопрос в том, что налоговая снимет этот НДС, т.к. нет объекта, по которому данный НДС пришел, ввиду того, что договорная цена меньше

Если честно, я думаю, что ваш застройщик, что-то накосячил, не может такого быть, сумма по НДС затратам намного ниже суммы договора, потому, что эта цифра ниже себестоимости ваших м2. Теоритически можно предположить, что такая история может произойти у 100% инвестора и то это не возможно, т.к много затрат без НДСных. а если вы вообще в небольшой части, то это вообще не возможно, только при условии, что вам отдали недвижимость по цене намного ниже себестоимости.

[Аноним55555]

Может это по теме
29 июня 2010
Инвестиционный договор: налогообложение
Если денег инвестора не хватило
Рассмотрим практическую ситуацию.

Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта - 130 млн руб., в том числе НДС - 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?

В данном случае мы имеем дело с ситуацией, когда затраты на строительство превысили сумму финансирования данного объекта. Если застройщик передаст инвестору построенный объект с затратами на сумму 100 млн руб., то, действительно, возникает вопрос: куда девать разницу? Ведь это не просто какая-то математическая разница (например, убыток от продажи). Это затраты на строительство объекта, которые должны быть включены в его первоначальную стоимость. От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически. Следовательно, остается только одно: передать инвестору все фактические затраты по строительству (130 млн руб.), приходящиеся на его долю, включая НДС, уплаченный при строительстве. Причем у инвестора в данном случае, по мнению автора, возникает доход. С него следует начислить налог на прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Вопрос, за чей счет должно быть профинансировано строительство, если денег инвестора не хватит, должен решаться между застройщиком и инвестором. Если условиями договора предусмотрено, что все риски увеличения стоимости строительства берет на себя застройщик, значит, он и должен за свой счет нести эти расходы. Причем для него это не убытки. Поскольку убытками признается отрицательная разница между полученными доходами и понесенными расходами. Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.
Возмещение НДС проблематично
Что касается уплаченного при строительстве НДС, относящегося к сумме разницы, то застройщик не имеет права принять его к налоговому вычету. Ведь имущество, возникшее в результате строительства, не будет в дальнейшем использовано у него для целей осуществления операций, облагаемых НДС. Если этот налог предъявит к вычету инвестор, то проблемы у него возникнут относительно той части, которую он не оплачивал, а получил безвозмездно от застройщика. То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал. А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ. Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.

КАКИЕ СРЕДСТВА ОТНОСЯТСЯ К ЦЕЛЕВОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ?

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами: в виде инвестиций иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения; в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Источник:
Дементьев А. Ю.

[Татасо]

Помогите,разложите НДС по пунктам в учете Застройщика, строит подрядчик, с момента получения денег от физ.лиц, или юр.лиц(есть разница?).В Украине были фонды фин.строительства, как в России учет поступивших сумм от физ.лиц(если в кассу нужен ККТ?), интересует НДС с поступивших сумм по долевому участию-не начислять, только с вознаграждения, а входной НДС с подрядчиков куда?