Строительство гаражей

[Elena1898]

Добрый день! Нужен совет. Я ИП на УСН 6%. Имею в собственности земельный участок. Хочу построить гаражи-боксы (разрешение на строительство есть)и продать их. Вопрос: как мне все это организовать. Продавать от ИП или открыть ООО для реализации этого проекта. Какие подводные камни, риски. Какая самая оптимальная (выгодная) схема работы как юридическая, так и бухгалтерская (оптимизация налогообложения).
Сумма реализации всех гаражей 30 млн. Подскажите, может у кого был такой опыт.
Заранее всем спасибо.

[Аноним]

Добрый день! Нужен совет. Я ИП на УСН 6%. Имею в собственности земельный участок. Хочу построить гаражи-боксы (разрешение на строительство есть)и продать их. Вопрос: как мне все это организовать. Продавать от ИП или открыть ООО для реализации этого проекта. Какие подводные камни, риски. Какая самая оптимальная (выгодная) схема работы как юридическая, так и бухгалтерская (оптимизация налогообложения).
Сумма реализации всех гаражей 30 млн. Подскажите, может у кого был такой опыт.
Заранее всем спасибо.

ИМХО: УСН 6% не лучший вариант для проекта.

[Elena1898]

Вы имеете ввиду ИП на 6% не лучший вариант. А если открыть ООО на УСН 6%? Я правильно понимаю, что налогооблагаемая база в таком случае это финансовый результат, т.е привлеченные средства по ДДУ (целевое финансирование) минус расходы по строительству? Я никогда не занималась строительством и учетом в нем, поэтому прошу меня сориенировать в каком направлении мне двигаться. ООО? ИП? Какой выбрать режим ОСНО или УСН?

[Луча]

ООО на УСН (доходы минус расходы)

[Аноним]

Вы имеете ввиду ИП на 6% не лучший вариант.

Я имею в виду что РЕЖИМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 6% с дохода - убыточным может оказаться.

[latina1]

ООО на УСН (доходы минус расходы)

Согласна, но только Вы ж деньги захотите забрать потом.. А вот тут будет проблемка. Может, лучше ИП на 15%? Кроме того, земля в собственности у ИП- если ООО открывать надо как-то землю ему передавать. Оно Вам надо?

[Elena1898]

Я имею в виду что РЕЖИМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 6% с дохода - убыточным может оказаться.

Вопрос: что является доходом? Оплаченная сумма по ДДУ или финансовый результат (сумма по ДДУ минус затраты на строительство) после ввода гаражей в эксплуатацию. Читала, что деньги по ДДУ являются целевым финансированием, следовательно это не доход. Правильно или я что-то путаю?

[Elena1898]

Деньги можно будет забрать дивидендами, но тут попадем на 9% (или на 13%, если закон примут). Землю можно продать от ИП на ООО или внести в увеличение активов от учредителя (физ. лицо он же ИП). Примерный расклад такой: реализация по ДДУ на общую сумму 30 млн, себестоимость 20 млн. Помогите посчитать из такого расклада что выгодней? ИП на 15% не рассматриваю, т.к. уже открыто на 6% и ведет другую деятельность. Может можно в связке рассмотреть ИП 6% и ООО?

[Аноним]

Может можно в связке рассмотреть ИП 6% и ООО?

При УСН 6% с доходов сумма поступлений без учета расходов, даже стоимость земельного участка не будет учитываться.
Я б предложил ОСНО - расходы на бухгалтера на период проекта ( при ОСНО он вам понадобиться) перекроються принятыми к вычету из дохода расходами.

[latina1]

Может можно в связке рассмотреть ИП 6% и ООО?

Не, ну в принципе, если это будет действительно ДДУ, почему нет? Дольщики вам перечисляют средства (эти деньги налогами не облагаются), Вы закупаете на эти средства материалы,строите гаражи, им передаете, а с разницы- платите 6%. Почему нет? Это я сейчас ИП на 6% рассматривала. Только там все в ДДУ надо грамотно составить- чтобы налоговики потом не докопались и не включили все деньги Вам в доход. ИМХО.

[Elena1898]

с разницы- платите 6%.

Спасибо за ответ. Вопрос: когда я плачу 6%? когда введу гаражи в эксплуатацию и посчитаю финансовый результат или я обязана платить авансовые платежи ежеквартально приблизительно прикинув их?

[Elena1898]

Я б предложил ОСНО.

Спасибо. Такой вариант пока тоже рассматриваю. Подскажите, пожалуйста, реализация гаражей физ. лицам без НДС? как при продаже квартир?

[Server56]

реализация гаражей физ. лицам без НДС? как при продаже квартир?

Почему? Это нежилые помещения, поэтому с НДС.

[Elena1898]

Почему? Это нежилые помещения, поэтому с НДС.

Спасибо. Значит ОСНО не выгодно, тем более на таких оборотах как у меня 30 млн. и бух учет сложнее. Склоняюсь к УСН 6%. Ваше мнение?

[Elena1898]

Ой, что-то я запуталась. Если ОСНО, то в договоре ДДУ сумма с НДС?

[Server56]

Да. НДС будете вытаскивать из разницы (экономии). Если по договорам купли-продажи, то НДС будет сидеть во всей сумме.
А будет в договоре указана сумма НДС или нет - фиолетово.
Мне кажется, что удобнее по ДКП. НДС с авансов будет возникать, но НДС с затрат тоже будете принимать к вычету. И если затраты начнете принимать к учету раньше, чем будут поступать авансы, то пойдет и НДС к возмещению, возможно.

[latina1]

Elena1898, не мое дело конечно, но зачем Вам этот геморрой с НДС-ом? Почему забросили тему ИП на 6%?

[latina1]

Server56, добрый день! А почему Вы не предлагаете ИП на 6%? Там есть что-то не хорошее в рассматриваемой ситуации?

[Server56]

А почему Вы не предлагаете ИП на 6%?

Эту тему (ИП-застройщик) я не отрабатывал. Есть ли там подводные камешки, не знаю.

[Elena1898]

Elena1898, Почему забросили тему ИП на 6%?

Нет, я не забросила эту тему. Я пытаюсь разобраться, что выгодней. И как раз склоняюсь к ИП 6%. Если заключаю ДДУ на этапе строительства, то налогооблагаемая база - это результат экономии (30 млн.-20 млн.=10млн. Налог 10 млн.*6%=600 тыс.) В случае ОСНО налоговая нагрузка получается намного больше. Теперь возникает вопрос: какие подводные камни для ИП-застройщика, кроме как то, что он отвечает всем своим имуществом? У кого какие мысли?

[latina1]

А я вот еще знаю, что некоторые строители используют комиссию. Это конечно примерно то-же самое, что Вы предлагали. Ну типо есть комитент, который за 1% от суммы предлагает Вам построить гаражи для него. Он вносит 20000, вы с этой суммы сразу 1%- налог уплачиваете. Налоговая довольна (должна быть)...
Но это так, рассуждения на злобу дня))) Это надо обсуждать с ГОЛОВАМИ))) Вроде Сергея и Светланы)))

[Elena1898]

Что-то я запуталась со строительными терминами. Если использовать комиссию, кто есть кто? Кто с кем и какие договоры заключают?

[Server56]

1. Если заключать ДДУ, то их необходимо регистрировать. По закону № 214-ФЗ - застройщик - юридическое лицо. Зарегистрируют ли ДДУ, если застройщик - ИП?
2. Застройщик заключает договор от своего и только от своего имени (только на него оформлена земля, и только ему выдается разрешение на стр-во). Никаких договоров комиссии он с дольщиком или покупателем заключить не может.

[Elena1898]

Вот нашла: "Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).Первой особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон N 214-ФЗ исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц РФ, ее субъектов и муниципальные образования, т.к. застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо."

[Elena1898]

Да, ИП исключаем((( Значит надо открывать ООО.