Аренда или доверительное управление

[lightmaker-girl]

Добрый день, знающие люди. Поясните, пожалуйста , какие принципиальные различия между договором доверительного управления недвижимым имуществом и долгосрочным договором аренды . Есть ООО-собственник нежилого помещения в офисном здании, есть ИП, с которым будет заключаться долгосрочный договор аренды или договор доверительного управления (пока не решили). Смысл в том, что далее ИП будет пересдавать помещение в субаренду.

В первом случае ИП будет , как я понимаю, платить ООО-собственнику сумму долгосрочной аренды по договору и далее пересдавать помещение по своему усмотрению.
Во втором случае, по договору доверительного управления ИП будет заключать от имени ООО-собственника за сумму вознаграждения сделки по субаренде (долгосрочной или краткосрочной, как получится) и получать деньги от субарендаторов, которые будет перечислять далее ООО-собственнику (ну или ,как вариант, будет перечислять разницу между доходом от субаренды и своим вознаграждением ООО-собственнику).

Правильно ли я поняла разницу?

[doubtpoint]

В субаренде предполагается побочная функция, когда сдают временно не нужное помещение/часть помещения. И при любой ситуации ИП платит собственнику за всё помещение, не зависимо есть ли субарендатор.
А доверительное управление когда ИП цели-направлено занимается поиском арендаторов и получает вознаграждение. При этом ИП перечисляет деньги только когда есть конечный арендатор, но возможно, за плохую работу по поиску ИП платит неустойку. В этом случае конечный арендатор иногда может перечислять деньги напрямую собственнику.
Следовательно обязанности немного разные.

Плюс если у ИП "УСНО доходы", то в субаренде доходы=вся сумма, а управлении только вознаграждение.

[Над.К]

При УСН "доходы" доверительное управление невозможно в принципе. Потому что как только ИП заключит такой договор, он слетит с УСН

[lightmaker-girl]

При УСН "доходы" доверительное управление невозможно в принципе. Потому что как только ИП заключит такой договор, он слетит с УСН

У ИП доходы ( Не могли бы Вы подсказать, где это прописано про УСН.

Правильно ли тогда понимаю, что собственник ООО заключает с ИП долгосрочный договор аренды, регистрирует его , далее ИП может пересдавать это помещение по договору субаренды и это будет его доход, с которого он будет уплачивать 6%. В свою очередь для ООО-собственника от ИП будет приходить внереализационный доход от аренды (по договору с ИП) , который будет входить в базу по налогу на прибыль?

[lightmaker-girl]

И еще вопрос - если собственники объекта нежилого помещения физические лица А и Б (50 на 50) хотят отдать в доверительное управление ИП (зарегистрированное физ. лицо А), то такая операция возможна? Что с налогами в таком случае?
ИП на 6% сдает от лица физ. лиц А и Б помещение в аренду, получает за это вознаграждение и перечисляет сумму аренды физ.лицам, а физ.лица, в свою очередь должны уплачивать НДФЛ 13% с полученного дохода от сдачи в аренду нежилого помещения через ИП? Правильно все поняла?

[Над.К]

Не могли бы Вы подсказать, где это прописано про УСН.

В главе 26.2 НК

Правильно ли тогда понимаю, что собственник ООО заключает с ИП долгосрочный договор аренды, регистрирует его , далее ИП может пересдавать это помещение по договору субаренды и это будет его доход, с которого он будет уплачивать 6%. В свою очередь для ООО-собственника от ИП будет приходить внереализационный доход от аренды (по договору с ИП) , который будет входить в базу по налогу на прибыль?

Да

Что с налогами в таком случае?

НДС вылезает. Даже при УСН. Читайте статью 174.1 НК
Забудьте про доверительное управление, если кто-то из сторон на УСН. Рассмотрите агентские договоры лучше

[lightmaker-girl]

НДС вылезает. Даже при УСН. Читайте статью 174.1 НК
Забудьте про доверительное управление, если кто-то из сторон на УСН. Рассмотрите агентские договоры лучше

НДС должен выставить ИП как агент по НДС и как доверительный управляющий принимать НДС к вычету по всем операциям доверительного управления на отдельном балансе? - Поняла, что с ДУ большая заморочка, также прочитала НК ,но до конца с НДС не очень поняла


и с этими налогами верно прописала? ИП на 6% сдает от лица физ. лиц А и Б помещение в аренду, получает за это вознаграждение и перечисляет сумму аренды физ.лицам, а физ.лица, в свою очередь должны уплачивать НДФЛ 13% и подавать 3НДФЛ с полученных доходов от сдачи в аренду нежилого помещения через ИП?

[lightmaker-girl]

В случае с агентскими договорами ООО и ИП на УСН 6% какие налоги возникают?

[Над.К]

от лица физ. лиц А и Б помещение в аренду, получает за это вознаграждение и перечисляет сумму аренды физ.лицам,

ИП будет налоговым агентом в данном случае, насколько я помню. И потому должен сам удерживать НДФЛ с доходов физлиц

[Над.К]

В случае с агентскими договорами ООО и ИП на УСН 6% какие налоги возникают?

Обычные налоги, как и при любой другой деятельности ООО или ИП

[lightmaker-girl]

ИП будет налоговым агентом в данном случае, насколько я помню. И потому должен сам удерживать НДФЛ с доходов физлиц

А как быть в случае, если физическое лицо-собственник имущества на 50% и одновременно ИП с 6% с дохода? Получается двойное налогообложение 6% и 13%?

[lightmaker-girl]

Обычные налоги, как и при любой другой деятельности ООО или ИП

Немного уточнить хотелось бы... ООО на УСНО, ИП на УСН 6%

ИП находит для ООО арендаторов . Документы на реализацию (акты) выставляет ИП от своего имени, так ведь? Но ИП работает на УСН и у него нет НДС, а у ООО есть... А действует ИП от имени ООО... В итоге документы выставляются с НДС?

[Над.К]

А как быть в случае, если физическое лицо-собственник имущества на 50% и одновременно ИП с 6% с дохода?

Ну с сам с собой он точно агентского договора заключить не сможет, поэтому будет просто сдавать свою недвижимость как ИП.

Документы на реализацию (акты) выставляет ИП от своего имени, так ведь?

Это зависит от агентского договора. И вообще-то при аренде ежемесячные акты не выставляются. Есть акт передачи имущества в аренду и акт возврата арендодателю. Всё. Если только на коммуналку.

Но ИП работает на УСН и у него нет НДС, а у ООО есть...

ИП получает большую головную боль, потому что должен будет вести журнал счетов-фактур, которые он будет от имени ООО выдавать. На эту тему много написано в разделе Бухучета и налогообложения. Это не моя тема, обсуждать я её не буду, да и не тот раздел форума.

[lightmaker-girl]

Ну с сам с собой он точно агентского договора заключить не сможет, поэтому будет просто сдавать свою недвижимость как ИП.

Правильно ли поняла, что это простой договор аренды, который если меньше года, не регистрируется, больше года - регистрируется?

[Над.К]

Да

[lightmaker-girl]

Да

Большое-пребольшое спасибо, ушла в соседнюю тему искать уже написанное