УСН 15% покупка недвижимости для перепродажи. Как корректно расчитать налог по УСН?

[Аноним]

Добрый день, уважаемые коллеги.

Планируем приобрести нежилое помещение в ноябре за 30 млн. руб (срок использования больше 15 лет) . Отремонтировать его до конца 2015 года и продать в январе 2016 года за 37 млн. другому собственнику.
Затраты будут: проценты по кредиту 1,5 млн, услуги брокера(риелтора) 1 млн., ремонт 2 млн.

Есть ИП на УСН 6% и ООО на УСН 15% (ООО нулевка, т.е. деятельность не ведется). Принимаем решение, на кого лучше оформить эту сделку.

Очевидно,что по ИП 6% сумма налогов составит 2,22 млн.
А вот с определением суммы налогов по ООО у меня возникли сложности.

Уважаемые коллеги, к Вам вопрос, как по Вашему мнению корректно посчитать налогооблагаемую базу и налог УСН 15% по ООО?

Как Вы считаете, можно ли:
Квалифицировать в данном случае недвижимость как товар, т.к. она изначально приобретается для перепродажи?
И соответственно включить стоимость помещения полностью в расходы в момент продажи?
А так же включить в расходы затраты по его приобретению (проценты, услуги брокера) и ремонту, как составную часть себестоимости так же в момент продажи?

Или надо рассматривать его исключительно как приобретаемое ОС, включать его стоимость на расходы пропорционально сроку 10 лет. И как в таком случае быть с расходами в 2015 году? В письме Минфина от 06.09.2006 № 03-11-04/2/186 сказано, что учесть расходы в период, когда деятельность не ведется, нельзя. Какой налог по УСН по вашему мнению будет при этом варианте?

Рою окоп в полный профиль, но пока у меня вопросов намного больше чем ответов

Очень интересно Ваше мнение по этому вопросу, а так же прошу поделиться опытом, если у кого-нибудь был опыт подобной сделки.

[Над.К]

Квалифицировать в данном случае недвижимость как товар,

да
Если Вы учтете как ОС, Вы вообще при продаже здания никаких расходов учесть не сможете. Только амортизацию за то время, что у Вас здание было в собственности

[Аноним]

Предполагаю, что таком случае налог по УСН за 1 кв 2016 год будет = (37 млн (цена продажи)-30 млн (цена покупки) -1,5 млн (%% по кредиту) -1 млн (услуги брокера) - 2 млн(ремонт))*15%=375 тыс.

Так или какие-то затраты признать не сможем?

Ваше мнение?

[Над.К]

Проценты по кредиту идут в расходы в периоде их уплаты.