Покупка квартиры, документы...

[maksim]

Люди добрые, помогите пожалуйста. Я думаю это будет полезно не только мне.
Собрались покупать квартиру, денег назанимали, что-то сами накопили, вообщем все как обычно, с миру по нитке. И вот подходит тот день когда нужно будет ехать оформлять куплю-продажу. Что там нужно смотреть я незнаю. А тут еще напугали, "Как же вы незная, да за такое дело....." Вообщем стало страшно! Остаться без денег, без квартиры и выплачивать при этом кредит.

Хотелось бы узнать основные моменты: какие документы должны быть у продовца, на какой из них следуед более тчательно взглянуть, какова роль натариуса, зачем регистрационная палата?
ps: у меня от всего этого голова кругом.....

[Olga A.]

maksim, прежде всего надо посмотреть документы на основании которых у продавца возникло право собственности (договор и свидетельство на право собственности на квартиру), справки из жилконторы ф.7 и ф.9, технический паспорт на квартиру, согласие супругов на продажу квартиры. У нотариуса заключите договор купли-продажи и потом на регистрацию права собсвенности. Обратите внимание на момент передачи денег.

[Leila]

какова роль натариуса

да никакой роли они не играют
Роль нотариуса выполняют гос. регистраторы.

У продавца должны быть:
1. Свидетельство о праве собственности на квартиру,
2. Технический паспорт,
3. Договор на основании которого зарегистрировано право собственности на квартиру (купли-продажи, долевого строительства и т.п.)
4. Справка о лицах, зарегистрированных в этой квартире (советую обратить на нее особое внимание),
5. Копия лицевого счета (проверьте нет ли задолженности).

Можете запросить в Федеральной регистрационной службе (бывшая рег. палата) информацию из ЕГРП по данной квартире.

А вообще, не советую заниматься самостоятельно. Лучше потратить деньги на специалиста, чем потом кусать локти.

[Leila]

согласие супругов на продажу квартиры

Да, Olga A. права. Это очень важно.

[maksim]

Владелицей квартиры является его дочь, сама она в Германии, но ему прислала генеральную доверенность. Должна ли она присутствовать при акте купли-продажи? Каким образом происходит (пришли составили договор у натариуса итд или как-то еще) купля-продажа, когда передавать деньги, как это лучше сделать?

[дидье]

[QUOTE=maksim]
Хотелось бы узнать основные моменты: какие документы должны быть у продовца, на какой из них следуед более тчательно взглянуть, QUOTE]

Зайдите по этой ссылке http://samsebemakler.narod.ru/uchebnike.htm, - там все тщательно расписано, на что надо обращать особое внимание.

[alz]

4. Справка о лицах, зарегистрированных в этой квартире (советую обратить на нее особое внимание),

При продаже квартиры обычно все снимаются с регистрационного учета (выписываются). Это и должно быть зафиксировано в документе. Не плохо было бы проверить, не была ли зарегистрирована ли в этой квартире женщина с ребенком грудного возраста, несовершеннолетним ребенком и т.д. Мать могли не выписать, тогда формально она живет в квартире, тогда еще нужна справка из опеки, решение главы администрации района. Ребенок где-то должен быть законно зарегистрирован, иначе потом теоретически вам могут предъявить претензии и аннулировать сделку.
Плохо также, если в квартире проживали или проживают лица, признанные невменяемыми, алкоголики, наркоманы, иждивенцы ...
Можно (даже нужно) получить в Росрегистрации РФ (Федеральной регистрационной службе) информацию о зарегистрированных правах на недвижимость, ее вам обязаны дать за плату в соответствии со ст.ст. 7, 8 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В выписке из реестра вы увидите: заложена ли квартира, есть ли у кого судебные претензии по ней и т.д. Такой документ, по-моему, действителен 1 день, поэтому его делают в самую последнюю очередь.
Когда будете передавать деньги старайтесь делать это при свидетелях, чтобы с вашей стороны было 2 человека. Имейте в виде, что залог (задаток) брать до заключения сделки нельзя. В документах должно значиться слово «аванс» или «частичная оплата» и т.д. Деньги необходимо в документах фиксировать в рублях, либо чтобы было четко указана сумма и порядок пересчета ее в рубли Российской Федерации. Не отдавайте никаких денег без документов (расписок, квитанций и проч.) Иногда прямо на договоре купли-продажи делают расписку о том, что сумма такая-то передана.

Владелицей квартиры является его дочь, сама она в Германии, но ему прислала генеральную доверенность.

В принципе нет, но кто эту доверенность удостоверил? Наш нотариус или немецкий??

[Zakonov]

У нотариуса формально проверяется дее- и правоспособность лиц, участвующих в сделке. Иными словами, нотариусу платят, чтобы потом не участвовать в судебных разборках по основанию "обман, введение в заблуждение" и т.п.

[Фикус]

Еще в некоторых случаях необходима справка из налоговой о том, что не имеется задолженности по уплате налога на имущество.

[Фикус]

Владелицей квартиры является его дочь, сама она в Германии, но ему прислала генеральную доверенность. Должна ли она присутствовать при акте купли-продажи? Каким образом происходит (пришли составили договор у натариуса итд или как-то еще) купля-продажа, когда передавать деньги, как это лучше сделать?

Легализация документов, выданных иностранным государством

Наиболее часто встречающимися документами при совершении сделок с недвижимостью являются доверенности на совершение определенных действий, передачу полномочий собственника по распоряжению имуществом другому лицу, выданные иностранным государством, которые должны быть удостоверены соответствующим образом.

В настоящее время существуют два варианта такого удостоверения - консульская легализация и проставление апостиля. Первый вариант - это когда доверенность составлена на русском языке и заверена в консульстве соответствующего государства. Такие доверенности признаются действительными на территории Российской Федерации и дополнительных мер по легализации не требуют.

Чаще доверенность составляется на иностранном языке. На такой доверенности обязательно должен быть проставлен специальный штамп - апостиль. Апостиль «удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которым скреплен этот документ». Подпись, печать или штамп, проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран-участниц Гаагской конвенции. (В 1961 году в Гааге (Нидерланды) была подписана Конвенция (ратифицирована Россией 31 мая 1992 года), в соответствии с которой на документах, совершенных компетентными органами одного государства и предназначенных для использования на территории другого государства, проставляется специальный штамп - апостиль). В подобных случаях документ действителен на территории РФ после прохождения определенной процедуры, а именно, данная доверенность переводится в Российской Федерации лицензированным (обязательно) переводчиком, затем перевод прикрепляется к доверенности и нотариально заверяется.

[maksim]

Всем кто ответил, ОГРОМНОЕ спасибо! Этот мужик нас прокатил (не материально), вообщем ужасно все получилось. Если кому-то интересны подробности, напишу.

[Фикус]

maksim, если можно напишите. У нас тоже предстоит операция с квартирой. Вроде бы многое предусмотрели, но опыт он всегда полезен, даже отрицательный, чтобы знать, на что еще обращать внимание.

[Mela]

Просто не представляю подобной сделки с незнакомыми людьми, даже машину боюсь так покупать, не то что квартиру. Равно как и продавать - как, простите, проверить подлинность наличных денежных знаков, передаваемых в таком количестве в оплату? Не знаю...
maksim, поделитесь, пожалуйста, подробностями...

[Фикус]

как, простите, проверить подлинность наличных денежных знаков, передаваемых в таком количестве в оплату? Не знаю...

Это как раз не проблема. Есть услуга банка, платная, по проверке подлинности купюр.

[maksim]

Квартиру мы искали давно, около года. Этого деда нам посоветовала хорошая знакомая моей мамы. Она описала его как порядочного человека. Да и после первого разговора с ним, ничего не настораживало. Цену предложил он, 25 000 долларов (за язык его никто не тянул). Договорились на том, что он оформляет все документы, а мы оплачиваем расходы и по возможности помогаем в оформлении. Мы постоянно с ним держали контакт, интересовались как идут дела. Недели через 3 он начал звонить и поторапливать нас, мол документы давно готовы, я вас жду. Мы оформили кредит и назначили день оформления купли-продажи. Вечером пред днем сделки он звонит и поднимает цену на 5000, мы понимали что квартира действительно продается очень дешево. На его условие согласились, нашли 5000 уе. Заняли очередь к нотариусу часов 5 утра, продовец подъехал к 9 и сразу предложил пойти в банк и положить указанную сумму на банковский счет, мотивировав тем, что в германии именно так и делают. Предложил он это по совету дочери, она живет в германии. От этого развития событий мы отказались и предложили пройти к нотариусу для проверки наличия всех документов. Приехав к нотариусу, у него не оказалось важных справок (из налоговой и разрешения от мужа его дочери на прадажу квартиры). Меня поразило то что он начал спорить с нотариусом!!! Кончилось тем что мы вернулись домой без долгожданного договора и все измученные. С ним договорились что он находит недостающие документы и мы пробуем оформить договор второй раз. В этот же день, чуть попозже он звонит и просит еше 7000 уе, мол продещевил!!! Мы согласились, но с условием, оформляем предварительную куплю-продажу, по началу он согласился, но потом отказался. Вообщем мы на него забили. Решили не мучаться и купить в новостройке, благо фирма достаточно известная. Хотя конечно 38000 с 25000 не сравнить.

Если у кого-то появяться вопросы, пишите спрашивайте, помогу чем смогу. Лично от меня совет, не принебрегайте договором предварительной купле-продажи!!! Так же есть сайт с формами различных договоров, напишу попозже, т.к. сам на работе, а ссылочка дома.

[maksim]

Это как раз не проблема. Есть услуга банка, платная, по проверке подлинности купюр.

Как вариант можно пойти в банк с деньгами и положить на счет, вклад итд
Банк сам все проверит.))

[Фикус]

Как вариант можно пойти в банк с деньгами и положить на счет, вклад итд
Банк сам все проверит.))

У нас при проверке денег банковский работник забраковал 3 купюры. При этом сказал, что если вы кладете деньги на счет, то мы их примем, а если просто проверяете, то мы подлинность не гарантируем. Вот так.