О распределении НДС входящего по основномым средствам

[Slogger]

Здравствуйте,
Коллеги помогите разобраться с распределением НДС предъявленного застройщику к оплате поставщиками работ и подрядчиками («НДС входящий»).

Застройщик завершил строительством МКД с производственными помещениями (офисами). Средства дольщиков привлекались по 214-ФЗ. В ближайшее время начнется передача помещений дольщикам по актам и в учете будет отражена реализация услуг застройщика. В течение строительства других доходов кроме как от реализации прочего имущества (продавали стройматериалы подрядчикам с НДС 18% в т.ч.) не было.

По НК РФ услуги застройщика в отношении жилых помещений НДС не облагаются, а в отношении офисных помещений – облагаются. Соответственно, согласно п. 2 ст. 170 «НДС входящий» следует распределить между жилыми/производственными помещениями и учесть соответствующим образом.

Дом первый и единственный, поэтому все ОС по сути своей используются в создании МКД.

В ходе строительства приобретались различные ОС, но НДС по ним предъявлялся к вычету в полном объеме.
Понимаю, что безобразие нужно устранить, но нет уверенности в двух моментах:
1) При определении пропорции для распределения «НДС входящего» мне нужно учитывать реализацию прочего имущества или оперировать только жилыми/производственными площадями МКД?
2) В какой момент произвести пересчет и распределение «НДС входящего» по ОС? В момент принятия к учету или в момент передачи помещений дольщикам по актам? От этого ведь зависят размер суммы износа и налог на имущество.

Спасибо.

[Slogger]

Коллеги, подскажите пожалуйста.

[Луча]

Распределить НДС Вы должны были с момента начала использования ОС в необлагаемых операциях.

[Луча]

Ст 170 НК РФ п.4.
4. Суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции:
учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость;
принимаются к вычету в соответствии со статьей 172 настоящего Кодекса - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость;
принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных пунктом 4.1 настоящей статьи.
При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций. Раздельный учет сумм налога налогоплательщиками, перешедшими на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, осуществляется аналогично порядку, предусмотренному абзацем первым пункта 4.1 настоящей статьи.
При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций (налога на доходы физических лиц), не включается.
Налогоплательщик вправе не применять положения настоящего пункта к тем налоговым периодам, в которых доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5 процентов общей величины совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав. При этом все суммы налога, предъявленные таким налогоплательщикам продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав в указанном налоговом
периоде, подлежат вычету в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 172 настоящего Кодекса.

[Slogger]

Луча, Спасибо за Ваш ответ.
Особенность ситуации в том, что на сегодняшний день реализации необлагаемой НДС еще не случилось. В ходе строительства были эпизодические реализации прочего имущества, которые НДС облагались.
А необлагаемая реализация начнется в 4 квартале 2016.

[Server56]

Начнем с того, что техзаказчик (или генподрядчик), когда передает вам работы, указывает НДС.
И когда вы будете передавать помещения дольщикам (нежилые), то должны будете и передать ему и НДС, предъявленный ТЗ (или ГП). Вероятнее всего, пропорционально площадям. Следовательно, раздельный учет НДС у вас ведется. И не среднепотолочным (по выручке) способом, а более точным. Никто не мешает вести и такой же учет и своего НДС.
Кстати, в неофициальных беседах с мальчиками из ФНС они признали допустимость такого метода.
И у себя в книжке (которая на сайте) я попытался подробно его расписать (на примере).

[Slogger]

Вероятнее всего, пропорционально площадям. Следовательно, раздельный учет НДС у вас ведется.

Да, конечно.
Просто мне нужно поправить три года за двумя главбухами и я искал основание сделать исправление в текущем периоде.

[Slogger]

Вероятнее всего, пропорционально площадям.

И главное, Сергей Александрович, распределение НДС "пропорционально площадям" в течение срока строительства, не учитывает облагаемую НДС реализацию прочего имущества.
Прицепятся?

[Server56]

А реализация прочего имущества к строительной деятельности не относится.
По стройке вы ведете раздельный учет: по площадям НДС учитываете, по жилым - в расходы, по нежилым - к вычету.
Ведь распределение входного НДС пропорционально выручке ведется в том случае, когда не ведется другой, более точный раздельный учет.
Но, повторю, неофициально ФНСники с этим согласны. Как поведет себя ваша инспекция на практике, сказать трудно.

[Луча]

В ходе строительства приобретались различные ОС, но НДС по ним предъявлялся к вычету в полном объеме.

Пунктом 4.1 статьи 170 Кодекса не установлены правила, если в течение налогового периода отгрузка товаров (выполнение работ, оказание услуг) не осуществляется или осуществляется отгрузка (выполнение, оказание) только облагаемых либо только освобождаемых от налогообложения товаров (работ, услуг),
В данных случаях указанная пропорция определяется в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения. так что как хотите так и пишите.

[Луча]

Посмотрите УП за прошлые годы. Может бухгалтеры правильно ставили всё к вычету и не надо ничего переделывать.

[Server56]

так что как хотите так и пишите.

+1.

[Slogger]

Луча, Server56, Там абсолютно весь НДС принимался к вычету, а все средства дольщиков облагались НДС. Но отказа от льготы не было.
Выгодность льготы очевидна. Буду переделывать.
Спасибо.

[Server56]

Выгодность льготы очевидна.

Тоже вариант.