Продажа коммерческого помещения на УСН

[Незабудка88]

ООО на УСН доход минус расход. Несколько лет назад у КУГИ выкупило подвальное помещение.
Оплаты были врассрочку, закончились наконец. Единственный учредитель и он же директор вносил
деньги по договорам займа на счет ООО, чтобы ООО рассчитывалось с КУГИ. Теперь учредитель (он же директор)
хочет переоформить помещение на себя (на физ.лицо). Потом конечно откроет ИП, чтобы сдавать его в аренду.
Получается, что при продаже ООО должно будет оплатить УСН с суммы продажи. Или можно будет зачесть убытки прошлых лет, когда было куплено
помещение (суммы были значительные)?

[Над.К]

Покупку ставили в расходы? Это основное средство. Правила продажи ОС ранее оговоренного законом срока, изложены в п.3 ст.346.16.

[Незабудка88]

ОС было поставлено на учет в марте 2014 г., когда св-во о праве собств-ти ООО получило, далее поквартальные суммы оплаты КУГИ ставили в расход для УСН также поквартально. В мае 2017 срок 3 года прошел со дня ввода в эксплуатацию. Или имеется ввиду срок, чтобы прошло 3 года с момента учета последнего расхода для целей УСН? Тогда последние расчеты прошли в 2016 г.

[Незабудка88]

какой срок полезного использования по коммерческим помещениям- более 15 лет? Была проставлена 10-я амортизац. группа - 30 лет. Либо это не верно? помещение-то не новое, а в старом здании в центре города.

[Над.К]

какой срок полезного использования по коммерческим помещениям- более 15 лет

Как минимум.

[Незабудка88]

т.е. получается, что те расходы, которые были списаны (суммы оплат за помещение) надо восстановить, но при этом посчитать амортизацию за весь период, и сдать корректирующие декларации по УСН. Далее мне посоветовали сделать договор новации. Т.е. заменить долг по заемным средствам авансом от учредителя. И списать аванс в счет реализации помещения по договору купли-продажи. Тогда реализуем помещение по остаточной стоимости (первоначальная минус амортизация)? Или может логичнее по первоначальной, которая равна сумме займа?. И налог платим со всей суммы реализации? не возможно ничего взять в расходы, как я понимаю.

[Незабудка88]

Надя, а что если с 1 января 2018 перевести ООО на ОСНО и потом продать помещение? Как тогда, тоже надо восстанавливать списанные расходы по покупке?

[Над.К]

.е. заменить долг по заемным средствам авансом от учредителя.

Ага, и еще доходов себе насчитать в прошлых периодах? При УСН получение аванса является доходом.

что те расходы, которые были списаны (суммы оплат за помещение) надо восстановить, но при этом посчитать амортизацию за весь период, и сдать корректирующие декларации по УСН.

Да. Продажа ОС при УСН очень невыгодна

Надя, а что если с 1 января 2018 перевести ООО на ОСНО и потом продать помещение?

Так НДС же будет. Его нечем закрыть, ведь входящего по зданию не будет. И остаточной стоимости в налоговом учете тоже не будет, не на что уменьшить налог на прибыль

[Незабудка88]

Читала, что по договору новации датой возникновения аванса будет дата новации (дата продажи ОС такая же была бы), а не задним числом. Не так? Как ни крути - все не выгодно получается.

[Над.К]

Спорно будет, так скажем. Вариант для доначисления из-за даты у налоговой будет

[Незабудка88]

Каким образом лучше оформить зачет займа учредителя в счет покупки им у ООО на эту сумму помещения?