покупка недвижимости, когда поставить на баланс

[Аноним]

Добрый вечер!
Прошу помощи.
Мы купили недвижимость - здание+земельный участок. В договоре прописано право собственности переходит с момента внесения записи в ЕГРН, зарегистрировали мы в январе, а акт приема передачи подписан в декабре. С момента приема-передачи мы сдаем здание в арендую. Ставлю на баланс на основании акт приема-передачи и плачу налог на имущество за 17 год? Как быть с НДС, когда его ставить к вычету? В декабре полностью оплачено и получено, на основании акта приема передачи продавец формирует счет фактуру?
И еще вопрос.. предмет договора Здание и земельный участок, на баланс как один обьект могу поставить?

[Крысавица]

Согласно закону право собственности на недвижимость переходит после госрегистрации этого права в соответствующем порядке. Поэтому до этого счастливого момента учитываете недвижимость на забалансе, на дату регистрации - на 08 сч, потом - на 01 сч. До этого налог на имущество так же не платите - официально это ещё не ваше имущество.
Лично я бы учла здание и участок как разные объекты.

[Аноним]

Спасибо!
По поводу учета на балансе я бы тоже хотела разными, только сумма в договоре общая на оба объекта. В связи с этим возникают сложности с НДС, земельный участок не облагается ндс, а в договоре он выделен со всей суммы.
Что посоветуете в такой ситуации? Переделать договор или принять от продавца счет-фактуру в которой будет выделен ндс на земельный участок

[gnews]

Согласно закону право собственности на недвижимость переходит после госрегистрации этого права в соответствующем порядке. Поэтому до этого счастливого момента учитываете недвижимость на забалансе, на дату регистрации - на 08 сч, потом - на 01 сч.

ПБУ 6/01 не требует наличия права собственности для учёта имущества в качестве объекта ОС.
В Метод. рекомендациях по учёту ОС предлагается учитывать такие ОС на отдельном субсчёте к сч.01 .

В НУ начало начисления амортизации связывается с началом эксплуатации объекта, а не наличием права собственности на него. (п.4 ст.259 НК).

Переделать договор

Аноним, земля+ недвижимость зарегистрированы как один объект?

[gnews]

В декабре полностью оплачено и получено, на основании акта приема передачи продавец формирует счет фактуру?

Счф -на дату акта приёма-передачи ( п.16 ст.167 НК).
У вас к вычету -на дату принятия к учёту.

[Server56]

1. Недвижимость в данном случае приобретается как основные средства.
ОС принимается к учету на дату признания его пригодным к эксплуатации (регистрация права собственности может быть и раньше этого, и позже) (п. 3 ПБУ 6/01, п. 52 Методич. указаний).
2. Если НДС указан одной суммой в договоре, то могут быть проблемы с налоговой по принятию НДС к вычету, Думаю, лучше попросить переделать договор и выделить стоимость земли.

[Аноним]

земля+ недвижимость зарегистрированы как один объект?

нет, зарегистрированы как два обьекта

[Аноним]

2. Если НДС указан одной суммой в договоре, то могут быть проблемы с налоговой по принятию НДС к вычету, Думаю, лучше попросить переделать договор и выделить стоимость земли.

Юристы говорят, что договор зарегистрирован в рос.реестре уже и менять нельзя.

[Аноним]

Счф -на дату акта приёма-передачи ( п.16 ст.167 НК).
У вас к вычету -на дату принятия к учёту.

Хорошо, а как тогда быть с авансом? Договор оплачен в декабре, мы имеем право принять к вычету ндс с аванса. Дальше вместе с актом приема передачи получим счет фактуру в декабре же, которая зачтет ндс с аванса. Но принять к вычету ндс по этой счет фактуре мы не можем до регистрации права собственности. Так?

[Server56]

Но принять к вычету ндс по этой счет фактуре мы не можем до регистрации права собственности. Так?

Почему?
Если уже сделана проводка Д01 К08, то кто запретит.
В 21 главе НК ничего не говорится о регистрации перехода права собственности.

[gnews]

Если уже сделана проводка Д01 К08, то кто запретит

+1.

Помимо проблем с вычетом по НДС, не оч. понятная ситуация с принятием к учёту и налогом на имущество.

сумма в договоре общая на оба объект

Но у них явно разный СПИ (если о земле вообще такое можно сказать), к тому же, земельные участки не являются объектом обложения налогом на имущество.

[Server56]

То есть в любом случае объекты надо (с суммами) разделить. Переделывать договор или доп. соглашение заключать - пусть юристы думают. Тем более что на кадастровый учет поставят 2 объекта.

[Аноним]

Договор точно переделывать не будет.
Вот что у меня есть:
договор с общей суммой в т.ч. НДС
Акт приема передачи (сумма в нем не указана, прописано что передается земля+здание на основании договора к/п)
Счет фактура, где земля и здание одной строкой в т.ч. НДС
Выписка ЕГРН, подтверждающая наше право собственности

Что делаю я
Распределяю сумму договора по объектам пропорционально кадастровой стоимости и принимаю на учет как два отдельных ОС, составляю бух.справку и пояснения к ней
НДС с земли не выделяю, ставлю на учет по полной стоимости
НДС со здания ставлю к вычету
Срок полезного использования здания 30 лет, т.к. ОС-1 не дали.

при таких действиях счет-фактуру не будет оспаривать налоговая? ваше мнение?

[Server56]

при таких действиях счет-фактуру не будет оспаривать налоговая? ваше мнение?

Не должны, скажем так.

[labaluzska]

Можно я вклинусь, чтобы не плодить темы. Мы продали объект недвижимости 15 декабря 2017г., покупатель зарегистрировал право собственности 15.01.2018 г. Получается, что я этот объект учитываю на 45 счете, ни доходы, ни расходы по нему не признаю до перехода права собственности. Таким образом у меня появляются разницы между БУ и НУ и эфемерная кредиторская задолженность, потому что покупатель с нами полностью рассчитался. Могу ли я при составлении отчетности бухгалтерской за 2017 г. все-таки отразить переход права собственности, т. е. признать и доходы и расходы, и главное мне не нужна кредиторка, которой на дату подписания отчетности просто не существует.