Добрый день. Фирма на УСН 6%, арендует помещение - помещение гаража в коттедже (встроенный в дом гараж), имущество принадлежит физ. лицу. Ранее помещение использовалось под склад, сейчас его переделываем под офисное - ставим двери, пластиковые окна, утепляем и т.д.
В договоре аренды указано, что неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя и арендатор имеет право на возмещение таких расходов, а также, что арендатор должен передать все неотделимые улучшения арендодателю по акту. Также есть пункт "5.1. Перепланировка Помещения Арендатором запрещена.
5.2. Под перепланировкой понимается демонтаж стен, перенос санузлов, дверных проемов и окон, а также любое изменение инженерных коммуникаций.
5.3. В случае перепланировки Арендатор обязуется за свой счет в течение установленного Арендодателем срока выполнить работы по приведению помещения в исходное состояние, а также возместить ущерб, причиненный такой перепланировкой, Арендодателю и третьим лицам."
Но дело в том, что данные улучшение возмещать арендодатель не будет, но при этом по окончании срока аренды помещение будет передано арендодателю в обновленном виде. Пока аренда до 8 декабря 2018 (на 11 месяцев), но затем будет заключен новый договор снова на 11 месяцев.
Правильно ли я понимаю порядок действий и учета:
1.Составить доп. соглашение к договору и указать, что данные улучшения не возмещаются арендодателем и учитываются на балансе арендатора (как капитальные вложения в арендованные ОС) в течение срока аренды, а также соответственно, что арендодатель разрешает производить такие работы как установка окон дверей и т.д. (я понимаю, что это должно быть ДО начала работ, но бухгалтер узнает обо всем последним)).
2. Арендатор все расходы, которые производит, включая материальные (сами окна, двери, утеплитель и прочее) и услуги (монтаж, демонтаж, доставка материалов, отделочные работы, которые оплачены сторонним организациям) собирает на счете 08 как капитальные вложения в арендованные ОС.
3. После окончания работ арендатор приходует все вложения как объект ОС Д 01 К 08, расходов только на окна и двери там на более чем 150000. Про налоговый учет вопроса нет, т.к. УСН 6%.
4. Арендатор амортизирует это ОС весь срок аренды (до 8 декабря 2018).
Вот тут уже появляются вопросы - по окончании срока аренды арендатор передает помещение и все улучшения арендодателю. Как я понимаю это будет безвозмездной передачей ОС, какие налоговые последствия для арендодателя в это случае - он получает доход, облагаемый НДФЛ или нет?
Скорее всего к 8 декабря еще не будет окончен ремонт, при заключении нового договора он соответственно будет продолжен, я думаю чтобы избежать путаницы и лишних бумаг - лучше будет изменить условия в договоре аренды. Сейчас условие звучит так "По окончании срока действия Договора и при выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового Договора на следующий срок, предусмотренный п.1.4 настоящего Договора. ", я считаю, что лучше прописать условие о пролонгации, если ни одна из сторон за 30 дней до конца срока не изъявит желание прекратить договор, то он пролонгируется. Как понимаю в этом случае договор не будет требовать гос. регистрации, т.к. будет считаться заключенным на неопределенный срок (есть статьи со ссылкой на письма, найду ссылки, если надо) и не нужно будет делать акты передачи и помещения и улучшений, арендатор будет их далее амортизировать. Но конечно когда-то аренда все равно закончится и вопрос с тем какие последствия влечет передача улучшений арендодателю остается.
Ну и вопрос, который меня собственно беспокоит больше всего - переделка помещения гаража в офис в частном доме требует какой-то регистрации, согласования или в частном доме хозяин может делать все что хочет? Дело в том, что пока помещение было складом, то оно не требовало извещения налоговой об обособленном подразделении, но когда в эксплуатацию будет введен офис и там будет организовано рабочее место, то необходимо будет известить налоговую, а еще провести СОУТ, не возникнет ли у гос. органов вопроса - откуда в частном доме вдруг появился офис и законно ли он там расположен?
Сообщение от mizeri
