Переуступка нежилого помещения (аппартаментов)по ДДУ будучи ИП в свете НДФЛ

[Аноним]

Добрый день. Я ИП на УСНО 6% сдаю свои нежилые помещения в аренду, есть розница на ЕНВД. Виды деятельности указаны в ОКВЭД.

Заключил договор ДДУ как физическое лицо на аппартаменты (нежилое помещение). Сейчас вынужден сделать переуступку права требования по ДДУ по цене такой же, как купил.

Вопрос: по какой системе налогообложения я должен показать эту операцию по УСНО и платить 6% со всей суммы продажи или 13% НДФЛ с разницы, если продам подороже? Сдавать 3-НДФЛ показывать цену продажи и цену покупки права?

[Золотая осень]

Аноним,
можно рискнуть на НДФЛ по разовой сделке,и формально продажа ДДУ в ОКВЭД предпринимателя не значится
(правда не представляю какой это именно ОКВЭД, вроде как покупка/продажа недвижимости, но это спорно)

но учитывая, что будущая недвижимость могла быть только коммерческой и на УСН налог будет к уплате точно, возможно больше чем на НДФЛ,
то вас могут "заставить" это в предпринимательские доходы отнести.

есть письмецо

(Письмо Минфина России от 24.11.2014 N 03-11-11/59528)
Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН (объект - доходы), при получении в счет выполненных работ квартиры по договору участия в долевом строительстве дома и при переуступке прав требования по данному договору.
В случае дальнейшей переуступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, полученных налогоплательщиком - индивидуальным предпринимателем в качестве оплаты за выполненные работы, его доходы, по мнению Департамента, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности.

и кусочек статьи с упоминанием этого письма

К примеру, в Письме от 19.12.2017 N 03-11-11/84868 Минфин дал следующие рекомендации по разграничению доходов предпринимателя от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на прочие доходы, полученные физическим лицом.
Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом согласно ч. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя. Соответственно, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами от предпринимательской деятельности. Разумеется, учет полученных от нее доходов должен вестись отдельно от учета доходов, полученных вне рамок предпринимательства.
Спрашивается: какое отношение виды предпринимательской деятельности, заявленные предпринимателем при регистрации, имеют к вопросу о налогообложении доходов от реализации его недвижимого имущества? Да самое прямое, по мнению Минфина. И логика чиновников, на наш взгляд, не лишена смысла.
Если предприниматель имеет вид предпринимательской деятельности "продажа недвижимого имущества" и такое имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи данного имущества подпадают под обложение "упрощенным" налогом.
Кстати, аналогичные разъяснения о разграничении доходов предпринимателя от продажи недвижимости финансисты дали в Письмах от 25.10.2017 N 03-11-11/70108 и от 12.12.2017 N 03-05-06-01/82622. Причем мнение чиновников не меняется - см., например, Письмо Минфина России от 29.04.2016 N 03-11-11/25462
Если же предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества, и оно не относится к основным средствам, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ.
Наглядной иллюстрацией служит ситуация, рассмотренная финансистами в Письме от 24.11.2014 N 03-11-11/59528. Суть ее такова. Изначально квартиру по договору долевого участия (о ее приобретении в строящемся доме) предприниматель, применяющий УСНО, получил в счет выполненных работ в результате зачета взаимных требований. Далее право требования по договору участия в долевом строительстве он переуступил. Доходы от этой сделки подлежат обложению НДФЛ. Основание - переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности.
Итак, чиновники считают, что доходы от продажи недвижимого имущества подлежат обложению "упрощенным" налогом в двух случаях:
1. При регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью.
2. Реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности (даже если сделка является разовой).
В иных случаях доходы от реализации недвижимого имущества облагаются НДФЛ (в том числе с учетом преференций, предусмотренных гл. 23 НК РФ).
К примеру, если предприниматель ведет образовательную или медицинскую деятельность и применяет УСНО, то продажа им жилого помещения, очевидно, не имеет никакого отношения к его предпринимательской деятельности. Поэтому доходы от продажи такого помещения должны облагаться НДФЛ.
Подведем итоги
Сам факт приобретения и реализации имущества, зарегистрированного на физическое лицо в период ведения им предпринимательской деятельности, не является безусловным основанием для включения доходов, полученных от продажи такого имущества, в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО (см., например, Постановление АС УО от 23.08.2017 N Ф09-3496/17 по делу N А76-18818/2016).
Для определения режима налогообложения при реализации недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, принципиальное значение имеет назначение этого имущества и цели его использования (см. Письма Минфина России от 19.12.2017 N 03-11-11/84868, от 12.12.2017 N 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 N 03-11-11/70108).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, в частности, могут свидетельствовать:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации (в том числе в результате разовых сделок);
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Напротив, не являются основаниями для обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости:
- неуказание в договорах купли-продажи фактического статуса продавца как участника сделки;
- расчет наличными или перечисление денежных средств на счет гражданина, который не используется в предпринимательской деятельности;
- отсутствие учета доходов и расходов, подлежащих налогообложению в рамках применения УСНО.

Рекомендую задать вопрос в ИФНС в личном кабинете, тогда в случае споров вы будете освобождены от санкций, если последуете рекомендациям налоговой