ИП в продаже недвижимости

[Аноним]

Если физлицо покупает и продаёт более 2 квартир в год при этом своевремено подавая 3 -ндфл и платя 13%, то Налоговая может посчитать это занятием предпринимальской деятельностью.
Вопрос : если зарегистрировать ИП , покупать недвижимость , делать дизайн и ремонт , с помощью сторонних ООО , какие Налоги необходимо платить. Какие расходы можно включать ?

[gnews]

Вопрос : если зарегистрировать ИП , покупать недвижимость , делать дизайн и ремонт , с помощью сторонних ООО , какие Налоги необходимо платить. Какие расходы можно включать ?

Зависит от системы налогообложения.

Возможные варианты :
"ОСНО" с уплатой НДФЛ,НДС;
УСН (доходы-расходы ) с уплатой единого налога,
УСН (доходы) с уплатой единого налога,
патент-оплата фисированной суммы
+ во всех случаях ИП платит фиксированные страховые взносы( ПФР, ОМС) за себя (В 2021Г =40874 РУБ )+ 1% ПФР , если доход за год превысит 300 тыс.

Какие расходы можно включать ?

ОСНО , УСН(доходы-расходы) расходы на покупку (если считать, что недвижимость -это товар) +расходы на ремонт и дизайн, сумму страховых взносов.
УСН(доходы), патент -расходов нет, сумму налога можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов.

Работники предполагаются?

[Аноним]

Нет, планируются работники из другого ооо

[Аноним]

Спасибо за ответ, но для меня это темный лес. Даже не понимаю терминов.
Можно на примере:
Купил 5 квартир по 8 млн
Заключил договор с компанией на работы под ключ за 1 млн+ материалы 1 млн. Себестоимость каждой кВ 10 млн.
Продал каждую за 12.
Я понимаю, что как физик я плачу с 2 млн 13 % ( если на ремонт подтверждёны расходы, в виде чеков и тд). Т.е. налог с каждой 260 т. За прибыль.
А какая процедура и сумма в случае с ИП. ( так или иначе, более 2 квартир в год расценят как предпринимательская деятельность )
Спасибо

[Над.К]

А какая процедура и сумма в случае с ИП.

Зависит от системы налогообложения. Считать надо, что вам выгоднее как ИП - УСН доходы минус расходы со ставкой налога 15% (в некоторых регионах меньше) или УСН с доходов 6% (тогда можно не волноваться насчет расходов).
Все не так просто. На те же материалы должны быть нормальные документы, т.е. рынок не пойдет. А это уже дороже обычно

[Аноним]

Зависит от системы налогообложения. Считать надо, что вам выгоднее как ИП - УСН доходы минус расходы со ставкой налога 15% (в некоторых регионах меньше) или УСН с доходов 6% (тогда можно не волноваться насчет расходов).
Все не так просто. На те же материалы должны быть нормальные документы, т.е. рынок не пойдет. А это уже дороже обычно

Т.е. если купил за 10 продал за 15 , есть 2 варианта расчёта налога:
1. Не включаю расходы и плачу 6% с 5 миллионов ( 15-10) = налог 300 т
2. Включаю расходы ( не рынок , а магазины с чеками ) и плачу 15% ( 15-10 (покупка) -2 ( подтверждённые чеками расходы ) и плачу 15% с 3 млн. =450 т.
И плюс какие то взносы ( пенсионные , страховые)
Правильно ? Спасибо за ответ

[Oksana_Sutormina]

Не включаю расходы и плачу 6% с 5 миллионов ( 15-10) = налог 300 т

Нет. УСН 6% с доходов, т.е. с 15 миллионов

плачу 15% ( 15-10 (покупка) -2 ( подтверждённые чеками расходы ) и плачу 15% с 3 млн. =450 т.

Правильно

И плюс какие то взносы ( пенсионные , страховые)

Страховые взносы на обязательное медицинское страхование в фиксированном размере на 2021 год составляют 8 426 рублей.
Фиксированный платеж на пенсионное страхование за 2021 год составит:
в случае, если величина дохода плательщика не превышает 300 000 руб., - в фиксированном размере 32 448 руб.;
в случае, если величина дохода плательщика превышает 300 000 руб. - в фиксированном размере 32 448 руб. + 1% от суммы дохода плательщика, превышающей 300 000 руб., но не более 8х32 448 руб (259 584 руб.).

[Vlad_]

Деятельность в этой сфере. Если бы все было так просто, все "перекупщики" квартир с удовольствием бы работали на схеме с ИП "доход минус расход", то есть, налог 15 процентов с разницы между суммами покупки и продажи. Но нет, на глазах есть несколько примеров, когда налоговые органы не хотят зачитывать сумму покупки в "расходы" с разными мотивациями, основная из них - типа, это не товар и тд. И начисляют 15 процентов налога на всю сумму реализации, в итоге теряется весь экономический смысл и хорошо, если останешься не в убытке.
Поэтому большинство работают либо как физ лица, оформляя объекты на себя/родственников (у кого не особо много сделок), либо все же на дорогих, но "безопасных" 6 процентах УСН.

Если есть специалисты, имеющие реальный опыт в этой сфере, поделитесь, пожалуйста, как лучше поступать и оформлять, чтоб честно платить по УСН 15 процентов с разницы и не было рисков, что цену покупки не включат в расходы.

[Над.К]

о нет, на глазах есть несколько примеров, когда налоговые органы не хотят зачитывать сумму покупки в "расходы" с разными мотивациями,

Мало ли, что они не хотят. Их желания никто не спрашивает. Я не представляю, как это можно взять и начислить налог, не учтя расходы. Каким путем они это делают? Незаконные действия налоговиков обжалуются вплоть до суда.
И спокойно принимают в расходы, если есть нормальные документы. В первый раз слышу, что у кого-то не приняли в расходы квартиру как товар, при наличии нормальных документов и деятельности именно по покупке-продаже квартир (а не сдачи их в аренду, а потом продажи)

[Vlad_]

Добрый вечер. Вопрос почти по теме) Как-то мы упустили из виду лимиты по расчетам наличными в 100 тысяч рублей.

Собственно, ситуация, что ИП продает физ лицу 2-3 квартиры в месяц по обычному договору купли-продажи. Расчеты наличными. Чек выдает. Но там суммы около 2 млн рублей. Действуют ли лимиты в 100 тысяч на эту ситуацию?

[Oksana_Sutormina]

Действуют ли лимиты в 100 тысяч на эту ситуацию?

Добрый вечер. Нет. Лимит применим на сделки между юрлицами или ИП.