аренда земельного участка

[Алексиэль]

Может, кто нибудь сталкивался с таким вопросом, подскажите хотя бы направление поиска:
аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Договор продлялся, а потом, в ответ на очередное заявление о продлении, администрация сообщила, что в связи с реконструкцией площади договор продлеваться не будет. Зем.участок находится в полосе отвода ж/д. У меня вопрос: кто все таки конкретно решает вопрос о продлении аренды-город или ж/д? если ж/д, то какие у нее полномочия, и какие полномочия у города?
Заранее большое спасибо!!!

[Аноним]

Если для государственных (муниципальных) нужд необходим отвод именно этого участка земли (например, прокладка автомагистрали), то собственник (в вашем случае-город) имеет право использовать землю по собственному усмотрению. По-моему, надо смотреть законы Москвы

[Аноним]

Участок, судя по всему, находится в защитной зоне ж/д. Но собственника участка (муниципалитет) это не меняет, он и решает все вопросы.

[Алексиэль]

Москва далеко, а участок в Астрахани. И в справке указано, что участок находится в полосе отвода ж/д. А закон о железнодорожном транспорте (если я правильно понимаю) говорит, что полоса отвода-земли федеральные, т.е. гос собственность . поправьте, если ошибаюсь.

[Аноним]

Может, укажете, где конкретно в законе о ж/д транспорте вы это нашли, а то мной этого не найдено...

[Алексиэль]

попробуйте посмотреть в консультанте закон от 10.01.2003 года № 17 ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" в статье "основные понятия". А договор на срочное пользование был заключен с Федеральным государственным унитарным предприятием, так что логика вроде прослеживается...

[Аноним]

Ваша логика понятна...
Однако нигде прямо не указано, что собственник полосы отвода - РФ. А значит, вполне может быть и по-другому. Это ж земельное законодательство.
Если ваш договор заключен с федеральным гос. предприятием, то земля скорее всего в собственности РФ.
В общем, в кадастре узнавать не пробовали, чья это собственность?
А в договоре что написано?
Советую посмотреть подзаконные акты, в законах этого не найдешь, а там должно быть написано, кто собственник.
Короче, НАЙДИТЕ СОБСТВЕННИКА, и от этого уже пляшите.

[Аноним]

А вообще, подумайте, зачем вам это надо? Будете через суд оспаривать отказ в продлении? Так шансов мало.

[Алексиэль]

Нет, прикол в другом: сначала этот земельный участок находился в мун.собственности, и тогда же заключался договор аренды. Потом земля перешла в отвод ж/д, и аренду перезаключали с ФГУП. Давно это было... 6 лет назад. но! буквально на прошлой неделе пришла претензия от нашего комитета имущества, с требованием возместить убытки городу, за фактическое использование участка. ни здрасте, ни досвидания, под шумок вывезли киоск с этого участка. мы вот эти действия оспариваем.

[Nazar]

Алексиэль, В то время как ваши оппоненты вывезли киоск - договора аренды между Вами уже не было?

[Алексиэль]

давай рассуждать с точки зрения банальной эрудиции: когда был собственником город. договор заключали с ним. потом собственник сменился, договор продлевали с ним по статье ГК, верно? процесс пользования бесперерывный. то есть не было такого-сначала попользовались при городе,потом договор расторгли, а потом новый заключили с ЖД. все с облюдением договорных условий. опять же но!!!!! земля ушла в отвод где то в 2001-2 году, а пртензия от города в 2005 году поступила. с каким-то совершенно невероятным расчетом суммы убытков. не в смысле суммы. а в смысле периода, за который взыскивают.
может. кто-то с таким сталкивался раньше, в суде обжаловали? подскажите практику!!!
Спасибо огромное за отзывы!

[Аноним]

Ага. Теперь все понятно. ИМХО, оспаривайте, у вас большие шансы, доказывайте, что земля федеральная и договор у вас с ФГУП. И при чем здесь местные??? Удачи!

[Алексиэль]

Спасибо!!!
просто обжаловать теперь не получится, поздно я взялась... нынче уже иск должны подать против нас, ну да Бог с ним. Какие подвохи меня могут ждать?
Смотрите, вот примерно логика доказывания того, что мы не верблюды:
1) Договор , заключенный с муниципалитетом исполняли добросовестно(ей-богу, даже сроки ни разу не пропустили!)
2) Договор с ЖД заключили на законных основаниях, также исполняли добросовестно.
3) Поскольку полоса отвода железной дороги является фед.собственностью, муниципалитет превысил полномочия, нарушив право Истца на пользование земельным участком, и незаконно взыскал с нас сумму долга.
4) чего бы такого потребовать? разве что за счет муниципалитета вернуть киоск на законное место и возместить ущерб за то время, пока киоск не использовался.

[Аноним]

Правильно, Алексиэль. Примерно в таком духе. А вообще еще нужно посмотреть, что местная администрация в иске понапишет... А потом встречный писать.

[Алексиэль]

Аноним, а можно нескромный вопрос?
давно вы в юриспруденции? просто я впервые получаю одобрение за свои действия, мне ВАЖНО знать, КТО меня одобряет...
про исковое-действительно, будем ждать. и все таки. вам не встречалась подобная практика?

[Аноним]

Ув. Алексиэль! Неужели вас до этого только ругали? Как жестоко... Ну, хотите, и я вас поругаю? Вроде не за что... Разве только за нечеткое изложение сути дела. Исходные по ходу сей дискуссии уж сколько раз менялись?
Практики по таким делам у меня нет. Попробуйте поискать в Консультанте? Просто непонятно, что искать. Пока все похоже просто на ничем не обоснованный наезд со стороны местной администрации. Бывает с ними такое. Давайте эту тему продолжим, когда у вас исковое администрации будет, а то тут можно долго воду лить.
Насчет нескромных вопросов. В юриспуденции я достаточно долго... Правда, земелькой недавно начала заниматься:-) Так что не считайте, что если я одобрила, то все уже хорошо. Думайте!

[Алексиэль]

и в мыслях такого не было!
просто я в отличие от Вас, работаю только два месяца, выпустилась только в этом году, и практических навыков пока нет. То, что Вы меня одобрили, дает мне шанс на то, что по крайней мере ход моих мыслей правильный.
практику в консультанте я посмотрела, и меня обуяли некоторые сомнения.
во-первых, мой клиент не имеет нормальных документов, подтверждающих договорные отношения с ЖД. Во-вторых, похоже, предстоит сначала выяснить историю этого участка, чтобы не сесть в лужу. в принципе, ст.5 закона "о федеральном железнодорожном транспорте" будет вполне достаточно. чтобы устаканить нашу позицию. так что в любом случае, причин для паники нет, но ведь дыма без огня не бывает, верно?
по поводу исходных-они менялись также скоро. как клиент мне предоставлял документы. Самое неприличное-я даже толком не знала, что делать то с ним?
Сейчас, посмотрим на исковое. и наверное надо заявлять встречное.
Киоск с этого участка свезли по непонятной мне бумаге администрации. которую я сама(да и клиент) в глаза не видала. если я не ошибаюсь. то в таких случаях должен составляться акт, подтверждающий вывоз. Киоск уже два месяца не используется (он ведь мне даже точную дату своего ЧП не сказал! я его пытать буду!).
Такая вот хистори. Если я неясно излагаю, только из желания. чтобы информация случайно не попала не в те руки(а вдруг в администрации города тоже есть посетители Клерк.ру?!)

[Аноним]

В общем, все плохо.
Есть у нас закон "О федеральном ж/д транспорте", но он практически не действует. Есть закон "О ж/д транспорте в РФ". Но нигде в законодательстве нет такого, что земли отвода принадлежат обязательно РФ, а именно РЖД. Хотя вроде по логике должно быть так. Наверное, это в законодательстве о разграничении собственности??? В общем, искать надо. Думаю, нужно идти в местный земельный кадастр, и узнавать, в чьей собственности земля, какой у нее правовой режим. Я тут еще подумала, что, если был договор аренды, наверное, он регистрировался? Проверить нужно.
Вообще позицию можно было бы строить на договоре с ж/д. Но такового нет?!
В общем, не вижу на данный момент шансов.
А, если был хоть какой-то договор, может быть, сохранились платежки? Кому вообще платили? За что?
Советую посмотреть Приказ МПС, от 15 мая 99 г, утвердивший Положение
О ПОРЯДКЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ФЕДЕРАЛЬНОГО
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА В ПРЕДЕЛАХ ПОЛОСЫ
ОТВОДА ЖЕЛЕЗНЫХ ДОРОГ
Ну, насчет киоска, даже не знаю... Во встречном иске так и пишите: киоск изъяли незаконно, не представив документов и т. п., или, если найдутся документы, можно оспаривать их.

[Дмитрий Большаков]

во-первых, мой клиент не имеет нормальных документов, подтверждающих договорные отношения с ЖД.

А какие есть? Доказать наличие договорных отношений вполне реально. Сейчас этим занимаюсь. Правда дело иное.
Ж/д, я думаю, будет не против (в противном случае сумму аренды - взыскать с них, как неосновательное обогащение). Рекомендую привлечь ж/д в процесс третьим лицом.

[Алексиэль]

есть не очень много, я думаю, надо будет тряхнуть другую сторону договора.
вот просто интересно, имеют ли вообще муниципальные власти право проводить какие то там изъятия киосков с арендуемой земли, если аренда была заключена не с ними?
нам претензию прислали (repeate) по задолженности от 1999 года и по...? потому что не указано. в принципе, я сама бы на такое бы и внимание не обратила. опять, смысл же моих изысканий в чем:
ст.5 Закона подтвердит незаконность предъявления задолженности, потому что с администрацией мой клиент полностью расплатился.
я пытаюсь просто выяснить основания действий по вывозу киоска, потому что замкнутый круг получается-допустим, ст.5 меня поддержит, а дальше то что?

[Дмитрий Большаков]

Дальше: считайте упущенную выгоду. По принципу: считаете среднюю выручку за день (документы то финансовые есть), считаете количество дней, которые киоск реально отсутствует на месте по вине администрации. Предъявляете.
Оснований же действий администрации - не ищите. Нет смысла. В суде скажут, если что-то серьезное предъявят заявите, что необходимло ознакомиться с представленными ими доказательствами и потребуйте перерыва (если в материалах дела не будет).
А основанием вполне может быть "я сказал" главы администрации.

[Алексиэль]

упущенная выгода пригодится... но это само собой.
"я сказал" вполне реально, и никого не удивит. я в том смысле, может, я что то упускаю? у меня нехорошее предчувствие, что козыри в рукаве администрации есть.
как конкретно в каких учреждениях можно узнать собственника земельного участка? я ведь свою позицию веду от того, что договора с администрацией давно нет, поскольку собственник земли сменился.

[Дмитрий Большаков]

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

То есть в органе, регистрирующем права на недвижимое имущество (регистрационная палата, или как то еще, просто в разных регионах иногда разные названия).

[Алексиэль]

не спорю. запрос можно сделать. на регпалата выдает инфу только по состоянию на нынешний момент. мне бы надо всю историю. кстати, может так случится, что договор с ЖД заключен совсем на другой участок, и тогда... я видела в форуме вопрос, кто должен давать разрешение на аренду госимущества, находящегося в бессрочном пользовании у ФГУП и прочего. у нас ЖД называется АО. могут возникнуть проблемы с этим?
Спасибо, что отвечаете, хотя становится все "страньше и страньше", как в Стране Чудес.
нормативной базы мало!!!!!

[Дмитрий Большаков]

А с ж/д отношение как у клиента? Если наладить контакт с их юристами на предмет совместной борьбы? Им ведь тоже придется спорить с администрацией? По крайней мере у них документы на землю должны быть в части их касающейся - уже часть истории.
А разрешение на аренду имущества, находящегося в федеральной собственности должно быть. Только вот в части организационно-правовой формы уточните: ГУП и АО разные формы и, соответственно, разные полномочия у них.

[Алексиэль]

а ведь как просто все начиналось....
не знаю, станет ли спорить ЖД, но в любом случае она будет 3-им лицом.
у меня мысли галопируют в стороны, не успеваю отлавливать. интересно, может не надо встречку сочинять? просто в суде, если таковой будет, выложить свои доводы, а взыскание долга отдельно написать?

[Дмитрий Большаков]

Лучшая защита - нападение. Встречный подавайте.
Другой вопрос, как это Вам оплатят. Если разные процессы оплатят отдельно, тогда в один все сваливать нет смысла. А если цель - результат, то смысл есть. Отдельное внимание обратите на договор с клиентом (если он есть и основан не на "честном слове"). Ставить в зависимомть от решения суда (положительного) оплату работ (то есть выплату премии, оплату части суммы) нельзя.

[Алексиэль]

вопрос об оплате не стоит. меня больше интересуют вопросы применения материального права.
давайте обобщим наши мысли:
во-первых: окончательный ответ о законности действий муниципалитета нужно строить на:
а) выяснении собственника земельного участка, на который был заключен договор аренды;
б) наличие(отсутствие) продленного договора с администрацией города.
во-вторых: если мы в своем праве, и требования и действия администрации незаконны, то
а) какая нормативно-правовая база поддерживает нашу позицию;
б) какие акты ненормативного характера прямо свидетельствуют о нарушении нашего права.
в-третьих: если мы ошибаемся, то какие последствия повлечет исковое заявление администрации?
а) взыскание штрафа;
б) убытки, понесенные вследствие ненадлежащего оформления договора аренды.
это вопросы. которые я сама себе задаю, и прихожу к мысли, что бегаю по кругу, как лошадь в цирке.
если вы, или ваши знакомые сталкивались с подобной ситуацией, какую доказательственную базу они представляли в суде?
для меня это основной вопрос, поскольку клиент морит меня информационным голодом. если я буду знать. на чем стояли и выиграли, мне проще будет стребовать с него подобные документы.
а остальное-уже ненужные эмоции. факты, факты и еще раз факты-это то чего у меня нет и почему я тут пишу целые романы.

[Дмитрий Большаков]

если вы, или ваши знакомые сталкивались с подобной ситуацией, какую доказательственную базу они представляли в суде?
для меня это основной вопрос, поскольку клиент морит меня информационным голодом. если я буду знать. на чем стояли и выиграли, мне проще будет стребовать с него подобные документы.
а остальное-уже ненужные эмоции. факты, факты и еще раз факты-это то чего у меня нет .

Для подбора практики нужны как раз факты. Без конкретных данных найти практику сложно, да и искать нет смысла: слишком много лишнего будет попадаться.
Посему: пытайте клиента. Ибо если клиент желает достижения положительного результата - он тоже что-то делать должен. Хотя бы предоставить требуемую информацию.

[Алексиэль]

Спасибо огромное Вам, что вы отвечали на мои вопросы и вообще поддержали беседу, но я думаю, тему пора закрывать, потому что ничего нового уже не скажешь. Все что было мной здесь сказано-в основном переливание из пустого в порожнее, которое не основано на фактах. Если будет суд-я обязательно сообщу о ходе разбирательства и о результатах, тем более что это будет мое первое дело.