Ситуация знакомая многим строителям жилья и прочей недвижимости.
Схема сделок следующая.
Инвестор, заключает инвестиционный контракт с заказчиком (застройщиком), в соответствии с которым, перечисляет денежные средства, и, по истечении времени (примерно 1 год) получает в собственность квартиры (или иную недвижимость).
Инвестор свои обязательства по инвестиционному договору выполнил в полном объеме.
Несмотря на то, что недвижимость еще не построена (а может быть строительство еще и не начато), инвестор по договорам уступки уступает свое право на получение квартиры, вытекающее из инвестиционного договора, за сумму большую, нежели размер вложенных инвестиций.
Возникает вопрос: что облагать НДС?
Есть следующие соображения:
1)ничего не облагаем, ибо не определена налоговая база.
Инвестор передает новому кредитору (риэлтеру) имущественное право. Имущественное право безусловно является объектом налогообложения (ст. 146 НК в ред. 57-ФЗ).
Статья 154 определяет порядок определения НБ при реализации товаров, работ, услуг (ТРУ). В данном случае не применяется в силу того, что отсутствует реализация ТРУ.
Ст. 155 (п.1) определяет особенности определения НБ при уступке прав требования, вытекающих из договоров реализации ТРУ ПО ОПЕРАЦИЯМ РЕАЛИЗАЦИИ ТРУ. Опять же отсутствует реализация ТРУ. Имеет место быть уступка имущественного права, каковая к ТРУ не относится.
П. 2 155 касается НБ при реализации НОВЫМ кредитором (риэлтером) права, т. е. исчисление при переуступке права. В рассматриваемом случае право уступает первоначальный кредитор и «новым» его назвать оснований нет.
О чем речь в п. 3 155 понятия не имею, но догадываюсь, что не про рассматриваемый случай.
Сомнения заключаются в том, что не может же быть такого, что ничего не облагаем.
2)Облагаем всю сумму т. к. уступка права новому кредитору – финансовая услуга.
Из буквального толкования п. 2 ст. 155 вытекает, что уступая право требования кредитор оказывает новому кредитору финансовую услугу. На мой взгляд, сформулировано это не совсем корректно, но если посмотреть определение услуги в ст. 38 «Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности», то за исключением фразы «реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности» придраться вроде не к чему. Ок. Признаем уступку права – услугой. Финансовой или иного рода – это другой вопрос. Но если признать уступку услугой, то облагаем по 154 в полном объеме. При этом вроде бы получается, что возместить НДС кредитор не сможет, т. к. пока строительство не будет завершено, то и счета-фактуры ему не видать. Да и после завершения строительства С-Ф будет выставлена не ему, а новому кредитору. Право то уступлено. Зато новый кредитор получит две С-Ф. от кредитора и от застройщика. Бред полный. Или я ошибаюсь?
3) Облагается сумма превышения дохода при уступке прав требования над суммой расходов на приобретение указанного требования.
Предметом инвестиционного договора является, в конечном счете, передача в собственность недвижимости (безусловно товара). И, следовательно, с этой точки зрения, инвестиционный договор – реализация товара. Уступка права в этом случае, вовсе и не уступка права, а банальный товар. А даже если и уступка, то в понимании п. 1 ст. 155. А значит (или не значит?), облагаем в порядке ст. 154.
Кстати, и какой пункт мы должны применять? Уж не 3 ли 154? Т. е. именно разницу? Можно ли рассматривать это как «имущество, подлежащее учету по стоимости с учетом уплаченного налога»?
Предполагаю, что «воля законодателя» заключалась в том, чтобы обложить НДС именно разницу между ценой продажи права и ценой «покупки». Причем не только для нового кредитора, как это сформулировано в п. 2 155, но и для любого кредитора. Но с другой стороны, чтобы выразить эту свою «волю» однозначно, стоило лишь быть поаккуратней со словом «новый» в п. 2 ст. 155.
Еще одна беда заключается в том, что я не совсем понимаю термин «имущественное право». Причем не только для НК, но и с точки зрения гражданского права. Но это вопрос второстепенный, и не имеет определяющего значения для налогообложения в данном случае.
По некоторым сведениям, большинство «инвесторов» облагают именно разницу. Чем руководствуются – не известно. Было бы интересно узнать.
По другим сведениям, МНС считает, что облагать надо всю сумму, т.к. рассматривает это именно как финансовую услугу. Да и какое у них может быть другое мнение? Интересы бюджета, панимаешь… Отдельные «ответственные» представители МинФина немотивированно заявляют, что надо облагать разницу.
Вопрос: Что делать то?
. "Правильной" является дырка в законе, получающаяся за счет нетривиального использования норм, созданных подлинной волей законодателя. А здесь очевидная корявость, которую, наоборот, хочется чем-то прикрыть.
.
