Арендодатель несет какие-либо коммунальные расходы (электроэнергия, вода, мусор, повременная плата за телефон, межгород). Расходы возмещает арендатор.
1) как составить пункт договора о возмещении?
2) какие документы нужны для документального подтверждения в целях гл. 25?
Мне сегодня сказали, что по гл 25 возмещение не является расходом, уменьшающим НОБ по прибыли у арендатора.
Последний раз редактировалось Демидова Татьяна; 27.01.2003 в 00:33.
Демидова Татьяна
В договор: "Арендатор компенсирует расходы Арендодателя по оплате счетов третьих лиц (коммунальных служб и т.д.), относящихся к услугам, потребленным Арендатором". При наличии счетчиков - оговорить. Расчетная величина также допустима.
Минимально должен быть счет Арендодателя со словами "компенсация эксплуатационных расходов". Максимально - копии (выписки из) счетов коммунальных служб.
Юридический смысл: в отношениях с коммунальными службами Арендодатель является агентом Арендатора, действующим от своего имени, но за счет Арендатора.
На эту тему было даже письмо УМНС Москвы в пользу налогоплательщиков (давно, еще до НК, году в ~1999). Было и несколько решений ВАС на эти темы.
нужно ли этот юридический смысл написать в договоре? Дабы устранить все сомнения?Юридический смысл: в отношениях с коммунальными службами Арендодатель является агентом Арендатора, действующим от своего имени, но за счет Арендатора.
Как быть с тем, что счета-фактуры и акты приходят на имя арендодателя? возникает проблема НДС к зачету и сумму на расходы.
Демидова Татьяна
Мы в свое время так и не решили эту проблему, правда, мы - арендодатель, но от этого не легче. С\ф арендатору я выставить не могу, так как не являюсь поставщиком ком.услуг, а про энергоресурсы и говорить не приходится, для этого лицензия нужна соответствующая. Пришли к тому, что арендаторы оплачивают свою часть коммуналки в составе арендной платы. Сейчас даже арендная плата фиксированная, хотя некоторые, знаю, делают составную. Головняк остался с межгородом, его при всем желании заранее не прикинешь, приходится выкручиваться. Наша ИМНС тоже придерживается позиции, что компенсационные платежи не уменьшаю базу по прибыли у арендатора. Да, в "Бухгалтерском вестнике" № 9 сентябрь 2002 была статья про коммунальные платежи при аренде с вариантами договоров.
Это - службишка, не служба; служба будет впереди!
ИМХО, нет. Дабы оставить простор для толкований, и иметь аргументы для устных бесед с проверяющиминужно ли этот юридический смысл написать в договоре? Дабы устранить все сомнения?.
Проблем нет. Арендодатель, как обычный комиссионер, перевыставляет арендатору счета-фактуры. Лицензия для этого не нужна.Как быть с тем, что счета-фактуры и акты приходят на имя арендодателя? возникает проблема НДС к зачету и сумму на расходы.
Вот на эту тему я нашел:
http://forum.klerk.ru/showthread.php?s=&threadid=5343
http://forum.klerk.ru/showthread.php?s=&threadid=5248
Есть мнение, что:
"Согласно статье 545 ГК РФ, абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединительную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Это правило распространяется на отношения, связанные также со снабжением тепловой энергией, газом, водой (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Это означает, что без согласия ресурсоснабжающих организаций на заключение арендодателями и арендаторами договоров на предоставление коммунальных услуг арендаторы не вправе относить на себестоимость затраты на коммунальные платежи. А сами такие договоры могут быть признаны недействительными."
А что писать в с/ф? "Компенсация за..."? Все-таки, как мне кажется, с/фактура должна быть связана с реализацией. Я ошибаюсь?
Это - службишка, не служба; служба будет впереди!
В дискуссиях, ссылки на которые я привел выше, есть про это. Во-первых, конечно, желательно согласовывать (это обычно просто - соответствующая строчка включается в ежегодно обновляемое приложение к договору с АО-энерго).
Во-вторых, есть решение ВАС, которое объясняет, что обеспечение энергией арендаторов, находящихся в здании арендодателя, не следует трактовать как воспрещаемое статьей 545.
В-третьих, гражданско-правовая недействительность сделки не влечет отрицательных налоговых последствий. Если затраты осуществлялись в производственных целях, то для целей налогообложения они могут включаться в расходы. Это тоже стабильная практика арбитражных судов.
Как то случайно я "впал" в эту вашу тему. Почитал теоретические обосновалки Стаса (и здесь и в приведенных ссылках) и решил высказать свою точку зрения исходящую из своей практики. Теоритически я полностью согласен со Стасом. Арендатель в этом случае не оказывает сам никаких услуг по электро, водо и пр. снабжению Он только выставляет счета на компенсацию расходов. Я согласен с тем, что арендодатель можно отнести эти суммы на уменьшение своих расходов или "схлопнуть" свои расходы и начисленную арендатору компенсацию.
Однако, моя практика показывает, что (а я - ГУП и арендную плату не получаю вовсе, т.к. на уходит в бюджет, а весь клок шерсти с арендатора я имею только в том, что он принимает часть расходов на содержание здания), ага повторяю: моя практика показывает, что расходы на содержание здания включает не только простые и явные суммы по электроэнергии, воде, телефонам и пр. Там масса неявных "расчетных" сумм: общие коридоры, холлы, туалеты, уборка территории, земельные платежи, отопление, труд уборщиц, административные расходы работников самого здания, короче, держите меня семеро, иначе я буду перечислять еше листов восемь. Эти суммы никогда не сочтешь прямо и по счетчику. Но это ведь тоже расходы арендодателя по содержанию здания!!!
Поэтому я практикую или заключение отд. договора о возмещении затрат или посвящаю этой теме отд. раздел договора аренды. Есть электросчетчик - плати по нему, телефон выводи на отдельный лицевой счет, но за остальное плати исходя из калькуляции расходов на 1 кв.м. общих площадей. Таких арендаторов у меня 19. Есть среди них и откровенно навязанные блатные. Тем не менее убеждением и доказательствами проблему таковую решил со всеми.
Все сумма оговорена и выставляются еже месячные счета, по отдельному договору. У меня это, конечно, доходы, раз уж я не смог оговорить конкретных сумм переменных затрат! Примерно пару раз в год сумму пересматриваю, а при наличии отдельных, особо крупных разовых затрат - выставляю дополнительный счет. Однозначно считаю, что у меня это - доходы!!!
Точно так же считаю, что у арендатора это -- расходы! Это есть нормально осуществляемые им по договору расходы на содержание здания! Они явно-явно экономически необходимы, они подтверждаются, пусть средними, но подтвержденными реальными расходами арендодателя по содержанию здания. При таком подходе ни у меня, ни у моих арендаторов не возникало ни малейших проблем. А проверяли не только налоговики!! Меня смотрели и КРУ и аудиторы. Некоторые из моих арендаторов - серьезные и сложные структуры и к ним приезжают и из Москвы и из Питера и аудиторы и ревизоры. Никогда не было проблем! Иногда подходили, просили меня обосновать сумму, я честно показывал свои расходы по зданию, включая и процент непредвиденных и процент нормальной рентабельности и процент НПАД (хотя мог и послать их подальше, но зачем.) Снимали копии калькуляций, но ни разу никто ничего не высказал.
Во сколько наговорил! Простите если утомил.
Делай, что должен! Случится то, что суждено! А как суждено, так и будет, даже если будет по-иному!
Согласен с Сортником. Взаимоотношения арендатора с арендодателем состоят из трех частей: аренда - компенсации расходов по оплате чужих услуг - собственные услуги арендодателя.
Все они относится к расходам арендатора с точки зрения НП.
У арендодателя аренда попадает в реализацию или внереализационный доход (это отдельная песня), компенсации проходят через 76-й счет, а собственные эксплуатационные услуги - это обычная реализация.
Да уж, тема почти самая "замудренная" в бухгалтерском, налоговом и гражданско-правовом аспекте (с точки зрения Арендодателя)... С Арендатором как-то проще.
У меня, как у будущего Арендодателя возник еще один вариант. В целом, я согласен и со Стасом, и с Сотником. Но !!! Как Сотник предлагает - львиную долу возмещаемых затрат (особенно в части подлежащих ЛИЗЕНЗИРОВАНИЮ) относить себе на выручку ?!! Хм-ммм.
Итак, основные составляющие моей позиции.
1. Все что касается деятельности, требующей лицензирования - то, эту долу я, как Арендодатель (пока, правда, потенциальный), не имею права включать себе на выручку, ибо я эти услуги ЛИЧНО НЕ ОКАЗЫВАЛ!!! То есть на все эти затраты заключается (наверно, это желательно) отдельный договор с Арендатором, в котором должно быть оговорены принципы компенсации на следующие виды ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, которые требуют лицензирования:
а) электроэнергия;
б) водоснабжение;
в) теплоснабжение;
г) телефония;
д) "секьюрити" - то есть, вооруженная охрана здания;
В данном договоре определяются все моменты по возмещению Арендатором, как конечным потребителем вышепоименованных услуг, ТЕХ ЗАТРАТ АРЕНДОДАТЕЛЯ, которые лично арендодатель не может и не имеет право оказать!!! Это явно будет не Договор Поручения и не совсем классический Агентский договор. Ибо, в договоре поручения, как правило, все поручения относятся к "будущему времени", а к не "прошедшему" - когда Арендодатель уже давным-давно заключил эти самые договора "от своего имени, но в интересах будущих арендаторов ...." То есть заключается некий прототип агенсткого договора с ИНЫМИ УСЛОВИЯМИ.
Ясно, что в данном случае, должна быть согласованная калькуляция в части когда НЕВОЗМОЖНО установить счетчики. Что касается электроэнергии и прочего - то можно согласовать с "... Энерго" и прочими или просто получить письменный ответ типа "В случае предоставления в аренду части принадлежащего Вам здания по адресу ... такому-то ..., и принятому комиссией ... такой-то ... при в вводе эксплуатацию в таком-то году по проекту ..., "...Энерго" будет считать передачей электронергии от Абонента к Субабоненту (согласно ст. 545 ГК РФ) только в том случае, если будут внесены в утвержденную схему электроснабжения в 19 -"лохматом" году (при сдаче здания в эксплуатацию) любых КОНСТРУКТИВНЫХ изменений, которые могут быть квалифицированы как создание дополнительных линий (технологий, включая счетчики учета электроэнергии) по которым может быть передаваться электроэнергия".
2. Заключается договор имущественного найма. Сумма по договору имущественного найма определяется как доля амортизации, приходящейся на сдаваемую в аренду часть помещения. Имущественный найм - ессно, не является услугой, поэтому, избегается такой неприятный налог как НДС!!! То есть эти суммы относятся как Внереализационные Доходы!
3. Заключается договор собственно аренды (или, как любят выражаться "налорги" - УСЛУГИ ПО АРЕНДЕ)!!! Для "прикола" можно этот договор так и называть - "ДОГОВОР на услуги по аренде"!!!
Что включается в эту часть договора? Да все остальное:
а) уборщица;
б) дворник;
в) коммунальные службы по уборке и вывозу мусора с территории;
г) прочяя "херотень" ...
Эта сумма также калькулируется. Плюс Ваш Интерес+ Прибыльность+Эффективность...
Вот ИМЕННО с этой суммы я намерен платить НДС (НПАД до 31.12.2002 года) и отражать в отчетах как реализацию.
Вот и все мое видение проблемы !!! Можно ли объединить все эти ТРИ договора, как "три кита" в одном. В принципе можно! ГК подразумевает "смешанный тип" договора, то есть возможность заключения договора, состоящего из нескольких договоров. Просто я расписал все это, чтоб было понятнее моя позиция.
Понятие переменных и постоянных затрат - я специально не стал приводить это здесь, ибо это не суть ПРОБЛЕМЫ -
Последний раз редактировалось Roni; 26.01.2003 в 14:47.
Ребята, объясните мне одну вещь. Я - арендодатель и при расчете арендной платы все эксплутационные расходы, перечисленные выше (пусть весьма приблизительно) могу посчитать в начале года (кроме услуг ММТ) и учесть в арендной плате. Арендаторы согласы, у них только арендная плата, которая ни у кого не вызывает изжоги по поводу ее отнесения в учете. Чем плохо? Вот с этого года еще и земельный налог разделим на всех дружно. А вот с межгородом с этого года у нас проблема. ПТС с этого года перестали заключать трехсторонние договора.
Это - службишка, не служба; служба будет впереди!
До нынешнего года было плохо тем, что увеличивался НПАД. И до настоящего времени плохо в тех случаях, когда арендатор "энергоемкий" (производство).Чем плохо?
Бррр... А трехсторонний договор зачем? *Представил себе гостиницу, где для телефонного звонка из номера надо прежде пойти и подписать договор с местной АТС и Ростелекомом*ПТС с этого года перестали заключать трехсторонние договора.
А смысла нет заключать трех- четырех- или иные многосторонние договора...
Что касется "телефонии" - то достаточно, как я говорил выше, заключить договор ("первый", ибо он лицензируемый), в котором принцип "возмещения" определен следующим образом:
1. "ООО Арендодатель предоставяляет ООО Арендатору право пользования каналами связи, за которые ООО Арендатор оплачивает ООО Арендодателю его затраты, согласно ДОГОВОРА по услугам, связанным с арендой согласно калькуляции. (то есть по третьему варианту договора - см. выше). - этот пункт, конечно, не обязателен.
2. ООО Арендатор обязан покрыть все КОСВЕННЫЕ издержки Арендатора, связанные с договором № ___ от "__"__1901 года, заключенным Арендатором с Питерской Телефонной Станцией (допустим) и относящимся к реальным издержкам Арендатора. К указанным издержкам относятся:
а) междугородние переговоры по телефонным номерам №№ ....
б) международные переговоры по телефонным номерам №№ ....
в) иные платные переговоры по телефонным номерам №№ ....
г) ежемесячная абонентская плата за телефоны №№ .....
Особые условия:
1) Арендодатель, гарантирует, что указанные выше телефонные номера (доступы по телефонным номерам) предоставляются Арендатору на условиях ... и т.д.
Нет смысла, как я говорил выше, перезаключать (видоизменять) существующие договора Арендодателя с Конечными Поставщиками услуг.
Арендаторы меняются, грубо говоря, как "перчатки" и если на каждого арендатора Арендодатель обязан будет бегать с согласованием к конечному поставщику услуг (ЛИЦЕНЗИРУЕМОМУ) - то смысл Аренды теряется.
А так уже прозвучало, где-то выше (в ссылках, приведенных Стасом), суть которого в принципе в следующем: если нарушены нормы гражданского права в части Административного или ИНОГО правонарушения, то это не влечет за собой НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ В ЦЕЛОМ ДОГОВОРА.
Может, конечно, и не так это звучало - но в принципе так ДОЛЖНО БЫТЬ !!!
Последний раз редактировалось Roni; 26.01.2003 в 18:17.
Рони, извини, но я не знаю, чем имущественный наём отличается от аренды.Roni:
2. Заключается договор имущественного найма.
3. Заключается договор собственно аренды
Только формулировкой - и не более того. Налоговые органы придумали новый термин - "услуги по аренде" - то есть скрестили "Ужа с Ежем".
То есть, мой вариант - разрулить в обратном порядке и по принципу того же налорга, то есть, хотя бы определенную часть вывести из под налогообложения НДС - а именно, долю амортизации ОС Арендодателя ("Лизензируемые" виды деятельности, как я понимаю, выводятся первым типом договора), приходящейся на единицу площади Арендатора. Сумма эта все таки значительная набирается (если учитывать в составе Арендной платы).
Хотя Аренда (то же самое, что и имущественный найм) - само по себе, а Услуги - сами по себе.
Поэтому предлагается на обсуждение такой вариант - если эти самые договора будут разделены и более того эти договора будут иметь отличия в "природе" определения стоимости договора (не только в части определения переменных и постоянных затрат, но и условной рентабельности) - то, как мне кажется, можно ОБОЙТИ не только мнение налорга, но решения судов по поводу аренды.
Я вот думаю, почему суды, решили, что Аренда может стать услугой. И пришел к выводу - не потому, что Арендодатель, просто возмещает свои явные затраты за счет Арендатора, а потому что Арендодатель включает в стоимость аренды часть той суммы, которая ФАКТИЧЕСКИ является МАРЖОЙ!!!
Я может под третьим пунктом, изложенным выше, не совсем так выразился: То есть заключается собственно не ДОГОВОР АРЕНДЫ, а заключается ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ (ИМУЩЕСТВЕННЫМ НАЙМОМ).
И в стоимость этого договора грубо говоря "фигачится" все все что осталось "за бортом" двух предыдущих договоров -
1) Рентабельность;
2) Уборщица;
3) Мусор;
4) и т.д.
Есть принципиальные возражения?
Все таки, согласитесь, решения судов о том, что аренда может быть квалифицирована как услуги, были основаны в том числе из того, что Арендодателем суммы, получаемые в составе арендной платы и связанные с его рентабельностью, содержанием дворников, мусорщиков и тому подобных НЕ были ОТРАЖЕНЫ как отдельные услуги. То есть все шло "валом". В том числе и доля Амортизации Имущественного комплекса.
А если заключить несколько договоров (или один смешанный тип договора) - тут сложно подкопаться -
P.S. Можно, конечно, во второй тип договора (ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) включить часть себестоимости уборщиц, уборку мусора и т.д. А в ДОГОВОР УСЛУГ, связанных с имущественным наймом оставить только СВОЮ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ под формулировкой - "за услуги по имущественному найму согласно договора № .." Но это кажется, будет неправильным. Ибо Заработная плата уборщиц:
а) не может быть возмещена транзитом (как тепло- и прочяя энергия, услуги охранной фирмы и т.д.);
б) уборщица не будет переустраиватья Арендатору, по совмещению - да это и сложно и не нужно !!!
Жду возражений -
Последний раз редактировалось Roni; 27.01.2003 в 18:53.
Интересно узнать, будет ли итог безусловно интересных споров и обсуждений? Сможет ли народ увидеть согласованный вариант договора, который устроил бы налоргов и налогоплательщиков? А то получается "а воз и ныне там". Конечно, ситуации у всех изначально разные .
У нас, например, имеется собственник нежилого помещения - гражданин, который только с 2003 года зарегистрирован ПБОЮЛ. И есть фирма, которая и ранее пользовалась безвозмездно его помещением. ПБОЮЛ не преследует цели извлечения прибыли, передавая помещение в пользование. У него другой вид деятельности. Главное, чтобы фирма оплачивала возникающие в процессе пользования эксплуатационные расходы (э/энергию) и относила себе в затраты.
Есть вариант заключения договора безвозмездного пользования между ними, с условием компенсации эксплуатационных расходов Ссудодателю 2 раза в год (в июне - равна будет фактически потребленной э/э за 6 мес., в конце года - то же за вторые 6). А ежемесячно платить будет Ссудодатель до момента компенсации по договору, затем выписывает счет на компенсацию и, как говориться, деньги на стол.
Одна сложность - НДС теряется. А ПБОЮЛ имеет право "перевыставлять" счета энергетиков с НДС на фирму, если он переведен на УСН?
Последний раз редактировалось Эльвира; 27.01.2003 в 21:42.
По моему мнению, пока есть налорги и налогоплательщики, еще долго договору аренды до идеального варианта. Да и наверное, в каждом конкретном случае нужно смотреть по ситуации. Мы для себя решили ограничится только договором аренды, да и еще и на УСН перешли, так как при расчетах оказалось, что 6% с дохода, будут меньше суммы всех налогов, уплачиваемых на ОСБ. Состав арендаторов у нас почти постоянный на протяжении последних 8 лет, кто сколько "съест" ресурсов, можно посчитать заранее. А трехсторонние договора на телефон были удобны. Пусть себе арендатор болтает по межгороду, сколько душе его будет угодно, счет безакцептный придет ему. А так, как правило, в самый неподходящий момент снимут с вашего р/с неизвестную сумму, ну компенсирует арендатор потом, но ведь бывает "дорога ложка к обеду".
Это лично мое мнение, совсем не призываю ограничиваться только "арендой". Как сказал поэт "каждый выбирает для себя: женщину, религию, дорогу...."
Это - службишка, не служба; служба будет впереди!
И ты права, ЛО!
И мне ни к чему длинные рассуждения, если уже найдена и работает система представления таких услуг. Она устраивает всех, сложилась и приемлима всем. Чего лишний огород городить!
Делай, что должен! Случится то, что суждено! А как суждено, так и будет, даже если будет по-иному!
Пока редактировала, время прошло, поэтому еще разок -
Интересно узнать, будет ли итог безусловно интересных споров и обсуждений? Сможет ли народ увидеть согласованный вариант договора, который устроил бы налоргов и налогоплательщиков? А то получается "а воз и ныне там". Конечно, ситуации у всех изначально разные .
У нас, например, имеется собственник нежилого помещения - гражданин, который только с 2003 года зарегистрирован ПБОЮЛ. И есть фирма, которая и ранее пользовалась безвозмездно его помещением. ПБОЮЛ не преследует цели извлечения прибыли, передавая помещение в пользование. У него другой вид деятельности. Главное, чтобы фирма оплачивала возникающие в процессе пользования эксплуатационные расходы (э/энергию) и относила себе в затраты.
Есть вариант заключения договора безвозмездного пользования между ними, с условием компенсации эксплуатационных расходов Ссудодателю 2 раза в год (в июне - равна будет фактически потребленной э/э за 6 мес., в конце года - то же за вторые 6). А ежемесячно платить будет Ссудодатель до момента компенсации по договору, затем выписывает счет на компенсацию и, как говориться, деньги на стол.
Одна сложность - НДС теряется. А ПБОЮЛ имеет право "перевыставлять" счета энергетиков с НДС на фирму, если он переведен на УСН?
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
