ТСЖ против застройщика

[Скорпена]

Здравствуйте! Прошу помощи в логическом разборе такой ситуации:
Фирма-застройщик выкупила у частного лица в собственность земельный участок и построила на нем дом. Собственники квартир участвовали в т.н. долевом строительстве, т. е. приобретали право собственности на жилплощадь еще до постройки таковой. Теперь вопрос-дом, как ни странно, построили, заселили, но фирма застройщик требует с ТСЖ арендную плату за землю, на которой стоит дом!!!
Вопрос 1-разве, сог. ст. 35 ЗК граждане не приобрели в собственность и долю земли, на которой стоят их квартиры???
Вопрос 2-если граждане не участвовали в ДОЛЕВОМ строительстве, а приобретали квартиры другим способом, приобретают ли они право собственности на земельный участок соответственно?
Благодарна за любую помощь!!!

[Братья Карамазовы]

Собственник земли является фирма - застройщик. ТСЖ когда создавался почему не решили вопрос о переводе собственности на землю с застройщика на ТСЖ?

[Скорпена]

Ой,как всегда-то некогда, то некому, то дорого... сами знаете, сколько времени и сил это занимает....Пока не припекло, что называется. А теперь с ТСЖ не только аренду, но и возмещение земельного налога требуют....и все равно, я повторюсь, уже ссылаясь на ст. 552 ГК -разве приобретая квартиру, гражданин не приобрел и земельный участок под нее?

[B@lex]

Собственники квартир участвовали в т.н. долевом строительстве, т. е. приобретали право собственности на жилплощадь еще до постройки таковой.

Скорее приобрели право требования))

сог. ст. 35 ЗК граждане не приобрели в собственность и долю земли, на которой стоят их квартиры???

собственниками становяться с момента государственной регистрации

и все равно, я повторюсь, уже ссылаясь на ст. 552 ГК -разве приобретая квартиру, гражданин не приобрел и земельный участок под нее?

скорее гражданин приобрел право стать сособственником земельного участка

[Братья Карамазовы]

При продаже здания так и происходит (как вы пишите). При этом к покупателю здания переходит только право пользования земельным участком (не собственности). В случае спора - объем права пользования устанавливает суд.
Что касается ТСЖ. Это отдельное юридическое лицо. Но у него нет права собственности на земельный участок под домом. Он может его получить только по сделке с застройщиком-собственником. Если бы у застройщика земля была для целей строительства выделена (договор аренды), то он бы передал ее ТСЖ,так как арендную плату ему потом продолжать платить зачем? А она у него в собственности (если конечно на самом деле право собственности на него зарегистрировано). Собственности просто так не лишают. Застройщик платит земельный налог. Ему это тоже не надо. Следовательно он вынужден будет договораваться с ТСЖ о передаче ему земли в аренду, чтобы за счет арендной платы компенсировать налог. ТСЖ платить не хочет, следовательно будет суд, который постановит платить арендную плату в размере что -то около земельного налога. Обяжет заключить договор аренды с собственником.

Дольщикам нужно было не создавать ТСЖ до решения вопроса о переводе земли на ТСЖ. А то застройщик дом на ТСЖ скинул, а землю себе оставил.

[Скорпена]

ну, по поводу того, что надо и чего не надо было делать людям-вопрос пятнадцатый.хотя квартиры в собственность лиц передавались еще в 2002 году, а требование заключить договор аренды пришло только в 2005, так что неизвестно, кому оно больше надо было...
умом я понимаю, что собственник земли, то бишь застройщик, имеет право требовать и получить свою аренду, но я хочу понять, как можно выйти из этой ситуации наименее болезненно. кроме того, описанную вами схему через суд можно претворить и мирно...
если гражданин приобрел право стать собственником (формулировка странная, потому что право получается какое то эфемерное) то что ему с ним делать? как право стать превратить в право быть?

[Братья Карамазовы]

Как один из вариантов - оспаривать право собственности застройщика. Ведь судя по Вашему письму, застройщик приобрел право собственности на земельный участок за деньги дольщиков. Но здесь без хорошего юриста не обойтись.

Когда войдете в спор, будет легче договариваться с застройщиком. А еще лучше подать против него несколько исков и от дольщиков и от ТСЖ.

[Скорпена]

нет, не совсем. участок земли, на котором был построен дом, застройщик купил сам у вообще третьего лица, то есть стал его собственником еще до постройки дома... меня просто поразил тот факт, что вопрос о земле в момент заключения договоров на участие в долевом строительстве не поднимался ни одной стороной...
кроме того, я считаю, что суд-это последняя крайняя мера, когда все остальные способы решить проблему исчерпаны... да и что судиться? за то, что обе стороны в свое время проявили неосведомленность и правовую неграмотность, штрафы не взыскивают...
пока стороны договорились выкупить участок в общую долевую собственность. я считаю это оптимальным вариантом. как альтернативу можно предложить аренду с правом выкупа.

[Скорпена]

чем дольше я копаюсь в этом деле, тем больше вопросов у меня возникает. отзовитесь, люди добрые! неужели никто не сталкивался с земельным вопросом при долевом строительстве???

[Ol-ga]

да и что судиться? за то, что обе стороны в свое время проявили неосведомленность и правовую неграмотность, штрафы не взыскивают...
пока стороны договорились выкупить участок в общую долевую собственность. я считаю это оптимальным вариантом. как альтернативу можно предложить аренду с правом выкупа.

судяться обычно не изз-за штрафов, а чтобы определить кто "прав" в данной ситуации, то есть есть чей зем.участок в данной ситуации. А штрафы действиельно не на кого и не за что выписывать.

[Скорпена]

а вот кто действительно прав??? если прав застройщик-эта волна прокатится по всему городу,ведь такой дом не один

[B@lex]

Скорпена, чегой то не пойму что вы на выходе увидеть хотите?

но фирма застройщик требует с ТСЖ арендную плату за землю, на которой стоит дом!!!

Арендные отношения оформлены? нет - застройщик в сад.

Застройщик платит земельный налог. Ему это тоже не надо. Следовательно он вынужден будет договораваться с ТСЖ о передаче ему земли в аренду, чтобы за счет арендной платы компенсировать налог.

почему в аренду, а не в собственность ТСЖ.

[Скорпена]

я все пытаюсь рассуждать логически, но похоже в силу того, что у женщины логика хромает, получается не очень
был заключен договор долевого строительства,в котором нет ни слова о земельном участке, и сдавалась-принималась по акту тоже только квартира. из этого следует, что необходимо было либо прописывать условие про землю в договоре, либо заключать соглашение отдельно на аренду или куплю-продажу, так?

[B@lex]

или куплю-продажу

зачем ТСЖ аренда?

[Скорпена]

тогда п.2) согласно абз 2 ч.1 ст. 552 ГК если не ошибаюсь, если в договоре не определено, как переходит земельный участок при приобретении недвижимости на нем, он (участок) передается новому собственнику на тех же условиях, на каких он был у прежнего (сорри за корявое изложение).иными словами, была земля на праве аренды-передается в аренду, была в собственности-передается в собственность.

[B@lex]

Статья 137. ЖК РФ "Права товарищества собственников жилья"
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

[Скорпена]

ТСЖ тут вплетать не стоит.... дело в том, что в доме пара-тройка квартир пустует, в них никто не живет. зачем ТСЖ тянуть к себе чужую землю, квартирантов интересует только та, которая полагается по квартире.

[B@lex]

квартирантов интересует только та, которая полагается по квартире.

чего-то не понимаю: участок неделим, его нельзя приобрести по частям

[Скорпена]

а как приобретается например участок под муниципальным домом при приватизации?

[B@lex]

а как приобретается например участок под муниципальным домом при приватизации?

В соответствии с ст. 36 ЗК РФ

[Братья Карамазовы]

Скорпена, это проблема не только у Вас в Астрахане, но и у нас в тьму тараканье. Т.е. по всей России - матушке.

Государство скинуло обслуживание и строительстов жилья на граждан, ничего не разъяснив.

Я недавно хотел купить "черновую квартиру", т.е. в доме не сданном (дом под крышей). Там ТСЖ. Пришел я документы смотреть, а у них там спор судебный между ТСЖ и Застройщиком. Земьля в собственности у Застройщика и ряд квартир на первом этаже. Застройщик землю перед домом забором огородил и в квартирах на первом этаже магазины лепит. Ни стоянок для машин, ни площадки для детей. В доме картиры пустуют, никто не берет по этой причине (ну и по другим) в ТСЖ жильцов чуть больше половины, а платить за весь дом. Вот такая история.

[Братья Карамазовы]

Как должно было быть:

Заключил договор с застройщиком на получение квартиры в строящемся доме. Подходит время дом сдавать. Застройщик быстро пытается организовать из жильцов ТСЖ, чтобы дом скинуть с затрат. Жильцы собираются и первым вопросм рассматривают перевод земельного участка на ТСЖ. Документы у застройщика забирать и регистрировать параллельно на ТСЖ (с образованием ТСЖ).

[Скорпена]

вот то то и оно... все когда покупали, ДУМАЛИ, что и землю паровозом покупают....

[Скорпена]

кстати, можно попросить Братьев Карамазовых уточнить суть спора того самого ТСЖ? Я конечно хитрая, пытаюсь на чужих ошибках выехать в рай, но мне просто позарез надо!!!!

[Братья Карамазовы]

ТСЖ пытается через суд выделить себе земельный участок по ст. 552 ГК для пользования домом. Иск о признание права собственности на земельный участок под домом по адресу ... за ТСЖ.

[Скорпена]

и как, получается? как считаете, что все таки выгоднее:посудиться с застройщиком, высудить право на оформление земли на ТСЖ или на каждого квартиранта?

[B@lex]

и как, получается? как считаете, что все таки выгоднее:посудиться с застройщиком, высудить право на оформление земли на ТСЖ или на каждого квартиранта?

Скорпена, не пойму никак - я на 12 посту вопрос задавал.
Если участки оформлять в собственность "квартирантов", то чего будет у ТСЖ, ведь оно создается для управления домом. Представляется, ему выгоднее иметь в собственности участок (единственный), а у "квартирантов" будет долевая собственность. Если же собственность оформлять на "квартирантов" - это чего межеваться что ли, не пойму.

[Братья Карамазовы]

Я бы высудил право на оформление земли на ТСЖ

[Скорпена]

высуживать-значит требовать,чтобы право было зарегистрировано, презюмируя, что земельный участок и так передан, т.е. сделка совершена...
а клиент решил без шума выкупать, т.е. заключать сделку.ладно, пусть делают, что хотят. личномое мнение-оба варианта равноценны по материальным затратам, но суд несравненно больше дергает нервы...