Покупка квартиры: ООО у физика с авансом

[AntonDr]

Доброго времени суток. ООО покупает квартиру у 2-х физлиц. Руководство ООО поставило задачу выплатить срочно аванс 100% и минимизировать возможные проблемы в дальнейшем. Собираемся предложить продавцу такой вариант:
1. Заключаем договор купли-продажи квартиры, прописываем в нем оплату квартиры авансом.
2. Берем у продавца справку из БТИ, паспорт квартиры.
3. Оформляем у нотариуса доверенность от каждого собственника на право представлять его интересы при регистрации перехода права собственности в юстиции на имя нашего человека.
4. Перечисляем аванс с нашего расчетного счета по указанным в договоре купли-продажи банковским реквизитам покупателя.

После этого сами собираемся заниматься гос. регистрацией договора.
Посоветуйте, что еще предусмотреть? Может где какое попадалово запрятано? Спасибо.

[AntonDr]

в п. 4 вместо "реквизитам покупателя" читать "реквизитам продавца"

[B@lex]

Перечисляем аванс с нашего расчетного счета

задаток....

Берем у продавца справку из БТИ, паспорт квартиры

экспликацию и поэтажный план, правоустанавливающие/правоподтверждающие документы на квартиру
+если продавцы в браке - согласие супруга, если несовершеннолетние, согласие органа опеки..

[Dinna]

хм... я б сказала, если оплата 100 % и заключен договор, это мб скорее просто оплата по договору...
хотя, наверное, мона это прописать как задаток... но физиков жалко...
если задаток - необходимоть четко прописать все сроки - представления документов, оформления доверенностей и тд... и опять же если задаток - имеет смысл платить сразу, поскольку на стадии регистрации, если рег-те вы, от продавца практичски ничо не зависит...

[B@lex]

от продавца практичски ничо не зависит...

а если при экспертизе документов в ФРС, какая нить фигня вылезет...

[AntonDr]

если задаток - необходимоть четко прописать все сроки - представления документов, оформления доверенностей

Мы планируем перечислить деньги после получения доверенностей.

имеет смысл платить сразу

так и хотим

а если при экспертизе документов в ФРС, какая нить фигня вылезет

А может эта фигня привести к тому, что мы собственником так и не станем и деньги вернуть не сможем (юридически конечно).

если продавцы в браке - согласие супруга

Продавцы состоят в браке друг с другом. Все равно надо?

И чем обязанность вернуть задаток отличается от обязанности вернуть аванс?

[Dinna]

а если при экспертизе документов в ФРС, какая нить фигня вылезет...

вполне может быть... но тут сроку уже никак не пропишешь, так как неизвестно, чего...

[Dinna]

AntonDr, сразу - имелось в виду - при заключении...

А может эта фигня привести к тому, что мы собственником так и не станем и деньги вернуть не сможем (юридически конечно).

а вы пропишите в договоре max срок, в течение к-го если не регистрируют - продавец обязан вернуть денюжки... примерно так...

[AntonDr]

а вы пропишите в договоре max срок, в течение к-го если не регистрируют - продавец обязан вернуть денюжки... примерно так...

Предполагаю что они скажут "от нас уже ниче не зависит, документы у вас, доверенность у вас". А при таком условии в договоре аванс теряет для них смысл, распоряжаться деньгами боязно ...

[Dinna]

ниче не скажут... условие договора, они на него согласились...
хотя коли не вернут - тады в суд...
и тады лучсе задаток - чтоб знали - заартачатся - быдут возмещать в двойном...
хотя маловероятны, имхо, неустранимые проблемы...
постраетесь и все решите...
но чего ток не бывает ...

[sema]

Доброго времени суток. ООО покупает квартиру у 2-х физлиц. Руководство ООО поставило задачу выплатить срочно аванс 100% и минимизировать возможные проблемы в дальнейшем. Собираемся предложить продавцу такой вариант:
1. Заключаем договор купли-продажи квартиры, прописываем в нем оплату квартиры авансом.
2. Берем у продавца справку из БТИ, паспорт квартиры.
3. Оформляем у нотариуса доверенность от каждого собственника на право представлять его интересы при регистрации перехода права собственности в юстиции на имя нашего человека.
4. Перечисляем аванс с нашего расчетного счета по указанным в договоре купли-продажи банковским реквизитам покупателя.

После этого сами собираемся заниматься гос. регистрацией договора.
Посоветуйте, что еще предусмотреть? Может где какое попадалово запрятано? Спасибо.

Только одно попадалово. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

[AntonDr]

Только одно попадалово. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации

Про это в курсе, регистрировать будем ...

[sema]

Про это в курсе, регистрировать будем ...

а по незаключенному договору выплаты делать тоже будем?)

[AntonDr]

а по незаключенному договору выплаты делать тоже будем?)

будем по заключенному.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Насколько я понимаю регистрируется право собственности, а не договор.

[B@lex]

Только одно попадалово. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

чего то меня опять клинит на к-п жилых помещений - задаток не будет работать

[sema]

AntonDr, это по нежилым регят переход права собственности. А ПО ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЯМ т.е. квартирам регистрируют ДОГОВОР. разница ясна? п. 2 ст. 558

[sema]

чего то меня опять клинит на к-п жилых помещений - задаток не будет работать

Не будет конечно.

[AntonDr]

п. 3 ст. 552

ссылка не ясна ...

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

sema, ну а есть вообще вариант то? Предварительный договор может заключить и на основании него заплатить? И какие могут быть негативные последствия для нас (если вдруг продавец решит-таки нас кинуть)? Деньги то обязан будет вернуть?

[B@lex]

AntonDr, ну Вам же sema, сцылку дала

[sema]

AntonDr, ссылка исправлена))) память подводит))) 558 статья

по поводу предварительного договора залезте в поиск тема по квартире и предварительному договору была недавно

[AntonDr]

почитал ... выходит на данном этапе (до гос. регистрации) договора к-п нет, а по предварительному договору нет денежных обязательств.
Всетки остался один вопрос (и необходимость выпдатить-таки аванс) :
Если мы выплачиваем стоимость квартиры до гос. регистрации договора купли продажи (вероятность отсутствия враждебных действий со стороны продавца - 99%), будут ли считаться наши обязательства по договору в части оплаты исполненными после его регистрации? Если нет - то какие действия нужно предпринять, чтобы они считались исполненными?

[Dinna]

Дамы и господа! почему эт мы не могем выплатить по договору, даже незаключенному, задаток в том числе?
могем, конешно, однако правовые последствия его уплаты наступят тока после регистрации...
а ищщо мона сделать осдельное соглашение об обеспечении с задатком...
опять таки - договор не заключен - но сделка то будет!
предварительный договор, имхо, не для этого случая...

Если мы выплачиваем стоимость квартиры до гос. регистрации договора купли продажи (вероятность отсутствия враждебных действий со стороны продавца - 99%), будут ли считаться наши обязательства по договору в части оплаты исполненными после его регистрации?

будут

[sema]

Дамы и господа! почему эт мы не могем выплатить по договору, даже незаключенному, задаток в том числе?

потому что задаток выдается в доказательство ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора и его исполнения) ст. 380. способ обеспечения договорных обязательств- а договора у нас нет еще. выдается задаток в счет причитающихся по ДОГОВОРУ платежей.

[B@lex]

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

[Dinna]

ага, спасибо, понятно... чот у меня седня сплошные глюки... про доказательство заключения я как то и не уловила...
с отдельным соглашением та ж фигня - смотрю в ГК, не вижу ни...
все, пора идти личиться, эта погода и недосып меня добьют...
ага, вот темка по к-п квартиры
http://forum.klerk.ru/showthread.php...F0%F2%E8%F0%E0
почитаю пойду...