Вид для печати
Помогите правильно разобраться с предметом договора:
арендуется помещение. но стороны соглашаются, что в качестве арендных платежей арендатор будет оплачивать коммунальные услуги.
так что это будет? аренда или безвозмездное пользование?
заранее благодарю за ответ.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
понятно. то есть все вещи должны называться своими именами. значит, будет иметь место договор безвозмездного пользования, где в качестве обязательства содержания ссуженного имущества включаются коммунальные платежи?
ну у нас же бремя содержания несет собственник, если договором не предусмотрено иное..., а так ...какое еще могет быть пользование...?Цитата:
значит, будет иметь место договор безвозмездного пользования, где в качестве обязательства содержания ссуженного имущества включаются коммунальные платежи?
ну по ГК же :
Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи
Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
я просто туплю, наверно. но коммунальные платежи и есть "... все расходы на ее содержание...", я права? просто дико будет составлять договор безвозмездного пользования, в шапке и по тексту говоря "договор аренды". туфта получится.
составьте нормальный "договор безвозмездного пользования с обязательством содержания имущества" (чтобы налоговая большие глаза не делала...)
спасибо. последние сомнения отпали. я люблю точность во всем. а то надают заданий-зделайте, пжалста, дагавор аренды, а потом добавляют-только чтоб мы аренду не платили... :wow: а я потом форум терзаю. к сожалению, опыта у меня не сильно-только третий год работаю.
спасибо огромное! я люблю Клерк.ру!
посоветовалась я, и вот к чему пришли: договор аренды надо заключать по-любому, потому что налоговая действительно может сделать большие глаза,что-то там такое про среднюю арендную плату по району, кто знает, тот в курсе. но вопрос о размере ар.платежей в сумме коммунальных остался открытым. насколько чистой в юридическом отношении будет такая формулировка: "Арендатор ежемесячно оплачивает арендные платежи на основании счета, выставленного Арендодателем . Размер арендных платежей определяется в сумме оплаты за коммунальные услуги"
формулировка отвратительна. Средняя арендная плата - это в случае взаимозависимости фирм, ст. 40 НК. Они у вас какие?
дык сама знаю, что отвратительно. просто интересно, может, кто-то уже сидел в такой луже, и знает, как из нее выбираться? сама прекрасно знаю, что не бывает аренды без арендных платежей, вот и изобретаю философский камень, чтобы сделать из коммунальных платежей арендные :D
Котенок Гав,Я Вам ВАСю по этому поводу вывесил.....не выдумывайте велосипед ;)Цитата:
вот и изобретаю философский камень, чтобы сделать из коммунальных платежей арендные
В общем, так. Налоговая оспорит эту сделку в судебном порядке. Или, если поленицца, просто напишет чего-нибудь в акте проверки, определит цену сделки и доначислит налоги. Объясните это руководству.
40 статья НК применяется только при наличии оснований, указанных в ней. Взаимозависимость определяется в соответствие с 20 статьей.Цитата:
Сообщение от villery
Налоговая оспаривать ничего не будет.
Автор, вам не проще в договоре сумму не определять в качестве ".. коммунальных платежей..", а сделать расчет на метр, а платить по "фактическому использованию площади"? То есть, сравнять эти суммы?
например при комуналке - 100 рублей,Цитата:
Автор, вам не проще в договоре сумму не определять в качестве ".. коммунальных платежей..", а сделать расчет на метр, а платить по "фактическому использованию площади"? То есть, сравнять эти суммы?
сумма аренды - 100 рублей....(при этом коммуналка - обязанность арендодателя)?....выход, но...
При этом налорг 40-ую применить вправе....цена аренды "дармовая" будет.....и уж точно будет "скакать" +/-20% от рынка....
Irusya, поэтому я и не советовал "сравнять" цены, хотя такой совет тоже на языке вертелся.Цитата:
При этом налорг 40-ую применить вправе....цена аренды "дармовая" будет.....и уж точно будет "скакать" +/-20% от рынка....
Все проще. Я заключаю договор аренды, например, на "не менее 20 метров". Делаю расчет стоимости арендной платы: 1 м=10 рублям. Оговариваю в договоре, что оплата производится за фактически арендованные. И аккуратно подвожу к сумме коммуналки, т.е. арендую "фактически" 3-5-10 метров. Мысль понял? То есть не говорить, что 100 метров -у Кремля- у меня в договоре оцениваются в 200 долларов в год:)Цитата:
Сообщение от B@lex
скорее, я так и поступлю, спасибо. вся эта бадяга только из-за того, что здание арендует неимущее Муниципальное учреждение, будь оно неладно.причем арендовать будет не все здание, а большую часть, поскольку остальное занято нашими работниками (офис там).не буду я больше себе и вам голову ломать, пусть наш расчетный отдел над этим думает.совершенно справедливо замечено, велосипед изобретать-занятие неблагодарное.
огромное спасибо!
Да это понятно)))...но...Цитата:
Все проще. Я заключаю договор аренды, например, на "не менее 20 метров". Делаю расчет стоимости арендной платы: 1 м=10 рублям. Оговариваю в договоре, что оплата производится за фактически арендованные. И аккуратно подвожу к сумме коммуналки, т.е. арендую "фактически" 3-5-10 метров. Мысль понял? То есть не говорить, что 100 метров -у Кремля- у меня в договоре оцениваются в 200 долларов в год
...Цитата:
будет не все здание, а большую часть
B@lex, думаете, налорги проверят ФАКТИЧЕСКИ арендованные площади?
я думаю, что в тексте договора не обязательно писать "арендные платежи = коммунальные платежи". Аренда-все таки возмездный договор ;). эти изобретатели хотят коммуналку мимо нас напрямую платить, чудилы. я говорю-тогда это безвозмездное пользование. тут же в позицию быка на арене встает наш бухгалтер-ему надо аренду, чтобы не ссориться с налоговой. если сделать как бух хочет, на арендаторов падает бремя и коммуналки и аренды, но см. выше пост № 17. вот так они и жили-спали врозь, а дети были :D
не выйдет мне кажется. предмет договора аренды будет не определен.Цитата:
Все проще. Я заключаю договор аренды, например, на "не менее 20 метров". Делаю расчет стоимости арендной платы: 1 м=10 рублям. Оговариваю в договоре, что оплата производится за фактически арендованные. И аккуратно подвожу к сумме коммуналки, т.е. арендую "фактически" 3-5-10 метров. Мысль понял? То есть не говорить, что 100 метров -у Кремля- у меня в договоре оцениваются в 200 долларов в год
"Помещение, общей площадью __цать метров"-объект. Я арендую часть в размере __цать метров. почему нет?)Цитата:
Сообщение от sema
"не менее 20 метров"..
А если это положение через предварительный ввести, в основном "забыть перефразировать", а по актам (знаю, что не надо, но тупой исполнительский инстинкт некоторых личностей не перебивается ссылками на законы) проводить меньшее количество=коммуналке?Цитата:
Сообщение от sema
sema, ты клонишь, что предмет аренды не идентифицирован договором, т. е нет самого согласования предмета?
Слова-то какие умные)))))Цитата:
Сообщение от B@lex;51335490.
Согласован предмет. И объект определен. У меня, фор экзампле, даже выездная не отмела расходы по такому договору...(там, правда, предмет звучал "___цать метров..", а дальше :арендатор имеет право отказаться от арендованной площади в пределах 15 % от указанной в п. (предмете), с уведомлением, челобитием и т.д...чем и пользовались "когда надо"))))
Вот еще что нашла в защиту выездной проверки:)
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
23 апреля 2007 г. Дело N 09АП-3929/2007-ГК
"...Заявляя исковые требования, истец указал, что договор аренды является незаключенным в силу ст. 607 ГК РФ, так как не определен объект аренды, отсутствуют положения договора, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.Между тем, как следует из п. 1.1 договора объект аренды по договору от 30.01.2004 N ТК-1243 определен, объектом является движимое имущество - танк-контейнеры.
Приложением к договору являются акты приема-передачи, имеющие ссылку на спорный договор, подписанные сторонами по факту передачи танк-контейнеров, в которых указан индивидуальный (идентификационный) номер каждого переданного танк-контейнера. При этом все танк-контейнеры, переданные истцу равны по стоимости их аренды, которая является одинаковой.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что спорный договор фактически исполнялся сторонами с января 2004 года по август 2006 года, танк-контейнеры принимались истцом, что подтверждается актами отказных услуг, истцом оплачивалась арендная плата за пользование танк-контейнерами..."
Думаю, в суде отбиться можно будет, если что...
куда пошла?))) :DЦитата:
sema, ты клонишь, что предмет аренды не идентифицирован договором, т. е нет самого согласования предмета?
да к этому клоню.
гуляющие метры , как зыбучие пески))
Нет, я не успокоюсь :D
Допустим, заключат они договор на "не менее 20 метров", по акту передадут, например 17, платить будут за 17 и никто претензий предъявлять друг другу, соответственно, не собирается.. чего будет?
- это показатель, но не последняя инстанция... :(Цитата:
даже выездная не отмела расходы по такому договору
Здесь, предмет согласован...правда с возможностью одностороннего изменения, ИМХО....Цитата:
там, правда, предмет звучал "___цать метров..", а дальше :арендатор имеет право отказаться от арендованной площади в пределах 15 % от указанной в п. (предмете), с уведомлением, челобитием и т.д...чем и пользовались "когда надо"))))
"Закон, что дышло"))Цитата:
Думаю, в суде отбиться можно будет, если что...
Постановление занятное.....тогда, как толковать?
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Ст. 607
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду...
мне тоже интересно...Цитата:
Нет, я не успокоюсь
чапай думать будет (с)
х/з пока.. арбитраж надо покопать.
И потом сколько договоров сейчас смотрю клиентских. в основном пишут 20 метров и точка. а свидетельство приносят от собственника на 1000 метров. "план карта с обозначением" как правило отсутствует. и как понять где эти 20 метров в 1000? это выход если номер офиса присобачат в договор... а если нет? а если эти метры еще и гулять по зданию количественно будут у меня ваще мозк взорвется...
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 22 мая 2007 года Дело N А29-6591/2006-2э
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Кодекса).
Из условий договора от 01.06.2006 и акта приема-передачи имущества от 01.06.2006 однозначно установить КОНКРЕТНОЕ количество квадратных метров, подлежащих передаче Обществу, и их расположение внутри здания невозможно, что свидетельствует о несогласованности условия, касающегося объекта аренды.
но это слабовато еще искать буду
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке
законности и обоснованности решений
(определений, постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 5 марта 2002 года Дело N А11-4307/2001-К1-2/184
Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в составе: председательствующего Лазаревой А.В., судей: Клюкина С.И., Князевой Г.А., без участия представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Лямцева Павла Михайловича на решение от 08.11.01 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.01 по делу N А11-4307/2001-К1-2/184 Арбитражного суда Владимирской области (судьи: Шимановская С.Я., Евсеева Л.Н., Аксенова Г.А., Самсонова Т.Е.),
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Владрайсельхозхимия" (далее - общество, ОАО "ВРСХ") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к предпринимателю Лямцеву Павлу Михайловичу о следующем:
- взыскании 2880 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.01.01 места под стоянку автомобиля и прицепа;
- взыскании пени за просрочку оплаты в сумме 2880 рублей;
- освобождении занимаемой территории.
В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил требования и просил взыскать с предпринимателя согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации 5280 рублей неосновательного обогащения.
Иск мотивирован тем, что Лямцев П.М., не внося платы, пользуется стоянкой в течение года.
Решением от 08.11.01 заявленные требования удовлетворены полностью. Суд в соответствии со статьей 432 Кодекса признал договор аренды от 03.01.01 незаключенным, так как стороны не согласовали его предмет. Сумма неосновательного обогащения определена и взыскана с ответчика на основании статей 424, 1105 Кодекса.
Постановлением апелляционной инстанции от 26.12.01 решение суда оставлено без изменения.
Предприниматель Лямцев Павел Михайлович не согласился с вынесенными по делу судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как принятых с нарушением норм процессуального права. Кассатор считает, что суд вопреки требованиям статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил и предмет, и основание иска. Предприниматель полагает, что истцом не доказано право собственности ОАО "ВРСХ" на земельный участок, а потому общество не могло обращаться с иском о возврате неосновательного обогащения. Размер платы определен, по мнению кассатора, неправильно.
Истец отзывом от 04.03.02 просил оставить решение и постановление апелляционной инстанции без изменения как законные и обоснованные и рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, явку представителей в заседание кассационной инстанции не обеспечили.
Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Владимирской области при рассмотрении дела N А11-4307/2001-К1-2/184 проверена Федеральным арбитражным судом Волго - Вятского округа в порядке, установленном статьями 171 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.01.01 заключили договор аренды на стоянку автомобиля и прицепа. В соответствии с положениями сделки арендодатель предоставляет на своей территории арендатору место под стоянку автомобиля КамАЗ-555102, государственный номер М269ВУ, и прицепа СЗАП-8527. Арендная плата составляет 480 рублей в месяц и уплачивается вперед не позднее 5 числа каждого месяца.
Названная сделка не содержит условий, определяющих предмет аренды. Имеющиеся в деле акты, письма подтверждают факт постановки ответчиком на территории истца вышеупомянутых транспортных средств.
При таких обстоятельствах Арбитражный суд Владимирской области пришел к правильному выводу о признании договора от 03.01.01 незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации из-за отсутствия существенных условий сделки, касающихся определения предмета аренды.
Установив, что предприниматель пользовался земельным участком, принадлежащим обществу, что подтверждается актами от 16.03, 28.03, 10.04, 13.04, 18.04, 11.05, 21.06 и 11.07.01, составленными работниками ОАО "ВРСХ" на предмет постановки автомашины КамАЗ-55102 (государственный номер М269ВУ) на территории истца, а также письмами начальника отдела внутренних дел Октябрьского района города Владимира (л. д. 44), начальника ГИБДД Октябрьского района города Владимира (л. д. 49), суд на законных основаниях взыскал в пользу ОАО "ВРСХ" сумму неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Размер платы обоснованно определен исходя из договоров аренды на стоянку автомобиля, заключенных обществом 03.01.01 с предпринимателями Коневским С.А. и Тимофеевым В.Б.
Довод кассатора о том, что истцом не доказано право собственности на земельный участок, отклоняется, ибо таковое подтверждено свидетельством о праве собственности на землю N ВЛ-15-6760 (л. д. 40).
Ссылка ответчика на одновременное изменение предмета и основания иска несостоятельна, так как основанием иска в данном случае является факт неоплаты пользования имуществом общества. Как видно из материалов дела, основание иска не изменялось.
В силу вышеизложенного судебные акты отмене не подлежат.
В соответствии со статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
На основании статей 174, 175 (пунктом 1) и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 08.11.01 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.01 по делу N А11-4307/2001-К1-2/184 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Лямцева Павла Михайловича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.
Председательствующий
ЛАЗАРЕВА А.В.
Судьи
КЛЮКИН С.И.
КНЯЗЕВА Г.А.
А что акты правда писать не обязательно? Ой, а ссылочку на НА можно?Цитата:
Сообщение от Irusya
А кто это сказал?Цитата:
А что акты правда писать не обязательно? Ой, а ссылочку на НА можно?
по поводу определения площади: мы в договоре пишем столько то метров, и ссылаемся на приложение-поэтажный план, где (вот народное творчество!) заштриховываем площадь, не подлежащий аренде. вот так.
В поиске забейте "акты аренда".Цитата:
Сообщение от Дженифер Лопес
Извечный спор: является ли аренда услугой
дай бог памяти аренда заданий , сооружений по ГК предполагает акт.Цитата:
В поиске забейте "акты аренда".
приемо-передаточный,а не оказанных услуг
неа.. прием-передача имущества-да.Цитата:
Сообщение от sema
