Учет расходов на ремонт помещения в собственности

Добрый день, ООО на УСНО купило нежилое помещение в бизнес - центре , 26 марта было получено свидетельство о гос.регистрации - в реестре адресов , когда налог на имущество расчитывается исходя из кадастровой стоимости, нас нет .13 апреля 2015 был получен акт приема передачи нежилого помещения. 13 апреля также подписан договор аренды с ООО-собственником. Далее собственник планирует делать ремонт ( в помещении голые стены) , но как учитывает ОС я немного не понимаю...
Пока я сделала проводки на счет 08.04 26 марта - общую сумму всех затрат на приобретение (госпошлина, комиссия брокера,сумма аванса) . Правильно понимаю, что 13.04.2015 нужно делать принятие к учету, и со следующего месяца (с мая) начислять амортизацию? А потом суммы по ремонту помещения списывать в сумме фактически произведенных расходов по факту подписания акта выполненных работ? Ремонт не предполагает изменения несущих конструкций.
И еще вопрос , есть ли какое-то ограничение суммы ремонта или лимитирование частоты проведения ремонта? Есть еще термины модернизации, реконструкции и ремонта - капитального и текущего. Насколько понимаю, у нас текущий ремонт,т.к. назначение использования не меняется. В то же время в реконструкции есть термин "улучшение архитектурной выразительности объекта". Разница , как я поняла, в способе списания на затраты - в случае реконструкции это происходит через амортизацию, в случае ремонта - сразу на расходы . Интереснее сделать ремонт,естесственно. Как в таких случаях поступают? Заранее всем спасибо за помощь

Не понятно, как можно купить, а потом подписать договор аренды с собственником.

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Не понятно, как можно купить, а потом подписать договор аренды с собственником.

---

ООО - собственник после подписания акта приемки помещения заключает договор с управляющей компанией ( чтобы был мелкий ремонт расходников, в туалете , например, пропускной режим соблюдался). Далее по плану ремонт (реконструкция ) - меняется отделка стен, меняется напольное покрытие, в течение двух месяцев и далее сдача в долгосрочную аренду или в доверительное управление Ип-нику.

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

на счет 08.04 26 марта - общую сумму всех затрат на приобретение (госпошлина, комиссия брокера,сумма аванса)

---

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

13 апреля также подписан договор аренды с ООО-собственником

---

я про это тоже не поняла. Кто у кого что арендует, и что именно сдается в аренду, если в помещении собственник проводит ремонт? Если это договор о будущей аренде, то какое отношение он имеет к вопросу?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

есть ли какое-то ограничение суммы ремонта или лимитирование частоты проведения ремонта?

---

нет. Есть понятие экономической целесообразности.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.


я про это тоже не поняла. Кто у кого что арендует, и что именно сдается в аренду, если в помещении собственник проводит ремонт? Если это договор о будущей аренде, то какое отношение он имеет к вопросу?

---

Аванс я имела в виду, что это и есть стоимость помещения

Договор аренды планируется, а пока собственник проводит ремонт помещения. За договор аренды я сначала приняла (в первом посте) договор с управляющей компанией. Мне непонятно, как оформлять текущий ремонт - по акту передачи собственности ООО получило голые стены и теперь хочу понять, будет это увеличение первоначальной стоимости или могу списать затраты сразу

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

будет это увеличение первоначальной стоимости или могу списать затраты сразу

---

Это зависит от того, признали Вы помещение пригодным к эксплуатации еще до ремонта, или признаете его ОС после проведения ремонта.
В первом случае - затраты не увеличат первоначальную стоимость объекта, во втором - увеличат.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

Это зависит от того, признали Вы помещение пригодным к эксплуатации еще до ремонта, или признаете его ОС после проведения ремонта.
В первом случае - затраты не увеличат первоначальную стоимость объекта, во втором - увеличат.

---

Правильно ли я понимаю, что момент ввода в эксплуатацию это дата подписанного акта приема-передачи помещения, в котором написано "годно к использованию"? Если такой пометки в акте нет, то можно делать ремонт и списывать полностью затраты на уменьшение прибыли? А факт ввода в эксплуатацию тогда будет дата подписания акта сдачи -приемки ремонтных работ, где будет дополнительно указано "годно к использованию"?

Приняли помещение от застройщика (по акту) и сами решаете, пригодно оно к эксплуатации или нет.
Если нет, то нанимаете бригаду для ремонта, и после его завершения (по акту) опять сами решаете, годится для эксплуатации или нет.
Если пригодно, то переводите на 01 с 08.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

Приняли помещение от застройщика (по акту) и сами решаете, пригодно оно к эксплуатации или нет.
Если нет, то нанимаете бригаду для ремонта, и после его завершения (по акту) опять сами решаете, годится для эксплуатации или нет.
Если пригодно, то переводите на 01 с 08.

---

Поняла! Большое спасибо! Есть ли какая-то форма акта специальная или организация самостоятельно разрабатывает форму (что-то вроде "комиссия в составе таком-то проведя осмотр помещения установила , что...)

И тогда после принятия к учету также сами решаем, насколько часто делаем ремонт и насколько долгим он будет . Это касаемо текущего. А вот когда дело касается капитального ремонта? Читала, что ремонт налоговики любят называть реконструкцией и включать не в затраты , а в первоначальную стоимость, списывая через амортизацию. Как максимально обезопасить себя в подобной ситуации?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

самостоятельно разрабатывает форму (что-то вроде "комиссия в составе таком-то проведя осмотр помещения установила , что...)

---

Можно и так. А сверху резолюция самого главного, Гл. бух, принять в состав ОС.
Можно воспользоваться ОС-1.
А кап. ремонт или реконструкция, пусть г-да инженеры думают, как доказывать.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

Можно и так. А сверху резолюция самого главного, Гл. бух, принять в состав ОС.
Можно воспользоваться ОС-1.
А кап. ремонт или реконструкция, пусть г-да инженеры думают, как доказывать.

---

Посмотрела форму ОС-1 . В 1-С есть вариант "объект строительства" , могу ли я выбрать счет 08.04 и сделать пометку "принятие к учету" (без ввода в эксплуатацию)? Тогда получается, что пока мы не приняли к учету будут в БУ и НУ " стоимость не погашается " и "стоимость не включается в расходы"?

ОС-1 Вы оформите (на основании актов сдал-принял от застройщика и от ремонтников) когда Ваше начальство решит, что объект пригоден к эксплуатации. Дата утверждения начальником ОС-1 и будет датой принятия к учету ОС.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

ОС-1 Вы оформите (на основании актов сдал-принял от застройщика и от ремонтников) когда Ваше начальство решит, что объект пригоден к эксплуатации. Дата утверждения начальником ОС-1 и будет датой принятия к учету ОС.

---

Тогда правильно ли я понимаю, что произвольным актом оформляю решение комиссии, что после сдачи застройщиком помещение, оно не пригодно к использованию в таком виде, а ОС оформляю после проведения ремонта, закрытого актом, дата акта, где комиссия признает , что объект годен ( в нашем случае к сдаче в аренду) и будет датой принятия к учету ОС

Да.

Еще возник вопрос - незавершенное строительство - это пока мы не получили акт сдачм-приемки от застройщика? И про НДС... Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

---

какой вычет, если

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

ООО на УСНО

---

?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

и списывать полностью затраты на уменьшение прибыли?

---

а это про что? какая прибыль?

Я опечаталась ( Система общая. Соответственно вопрос вычета по НДС актуален, и про прибыль - могу ли я полностью списывать затраты по ремонту на уменьшение прибыли

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

---

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

могу ли я полностью списывать затраты по ремонту на уменьшение прибыли

---

а почему нет-то?
При наличии правильно оформленных документов, конечно, можете, что Вас смущает?

Смущает, что сумма ремонта может быть большая и сильно уменьшит прибыль :( Новичок я(

Если не хочется показывать большие единовременные расходы, тогда имеет смысл оформлять ремонт как модернизацию и включить в первоначальную стоимость объекта. НДС к вычету единовременно. В данной ситуации это нормально.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

НДС к вычету единовременно.

---

письмо Минфина России от 09.04.2015 № 03-07-11/20293, НДС по одному с/ф можно разбить на несколько частей и растащить на несколько кварталов.

как раз оттуда

Цитата:

---

Учитывая изложенное, принятие к вычету налога на добавленную стоимость на основании одного счета-фактуры частями в разных налоговых периодах в течение трех лет после принятия на учет товаров (работ, услуг), за исключением основных средств, оборудования к установке и (или) нематериальных активов, нормам Кодекса не противоречит.

---

"за исключением основных средств" .. Это как понять? Нежилое помещение разве не ОС после принятия к учету?

Вы это помещение ремонтируете, то есть принимаете результат работ себе на затраты.
Вот при покупке ОС, по мнению Минфина, НДС по нему нужно принять к вычету единовременно.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

Вы это помещение ремонтируете, то есть принимаете результат работ себе на затраты.
Вот при покупке ОС, по мнению Минфина, НДС по нему нужно принять к вычету единовременно.

---

правильно поняла, что при покупке - единовременно, а при ремонте можно разбить по кварталам в течение 3-х лет?

Добавлю - если проводите как ремонт, в затраты должны будете включить единовременно (если только не будет поэтапного проевдения ремонта, растянутого на несколько отчетных периодов), а НДС можете разделить на части.
Если проводите как модернизацию, в затраты будет попадать через амортизацию (т.е. долго), а НДС надо ставить к вычету единовременно.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

НДС надо ставить к вычету единовременно

---

Почему? Принимаете ведь к учету не объект ОС, а результат работ. Так что можно и раскидать на несколько частей.
И откуда взялась это фраза "В полном объеме"? Я тут вспомнил молодость, полазил по базе (отрывок из статьи).
Налог на добавленную стоимость был введен на территории страны с 01.01.92 Законом Российской Федерации от 06.12.92 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость».
И первое полугодие 1992 года НДС по приобретенным основным средствам и нематериальным активам к вычету (уменьшению начисленного налога) не принимался. Он включался в их первоначальную стоимость и переносился на затраты через амортизацию (подп. «а» п. 2 ст. 7 Закона № 1992-1)
После внесения изменений Законом от 16.07.92 № 3317-1 с 01.07.92 НДС по приобретенным основным средствам и нематериальным активам стал приниматься к вычету равными долями в течение двух лет, начиная с момента ввода в эксплуатацию основных средств либо принятия на учет нематериальных активов.
И только с 01.01.96 (после внесения изменений Федеральным законом от 01.04.96 № 25-ФЗ) налог по приобретенным ОС и НМА стал приниматься к вычету на дату ввода в эксплуатацию основных средств (принятии к учету нематериальных активов) в полном объеме, то есть сразу, без растягивания на два года.
И дальше это словосочетание перекочевало уже и в главу 21 НК РФ, и большинство, уже вероятно, и не помнит, откуда оно взялось.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.

---

Подскажите, пожалуйста, запуталась я - была сумма аванса 12522802-50, в т.ч. НДС(18.00%): 1910258-01. Потом была дата 26.03.2015 - получено свидетельство о гос.регистрации , я сделала проводку
08.04 60.02 на всю сумму 12522802.50
08.04 76,05 22000.00 сумму госпошлины
08.04 60.02 14500 сумму комиссии риэлтору
68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс .

Получается, я неверно отнесла на 08 .04 сумму? Нужно было 12522802.50-1910258.01= 10612544,49 ??

да всё неверно.
аванс Д 60.02 К 51 12522802,50
Д 08 К 60.01 без НДС акт приема-передачи
Д 19 К 60.01 НДС
Ж 60.01 К 60.02 зачет аванса

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

08.04 60.02 14500 сумму комиссии риэлтору

---

это что, аванс ? не относятся аванчы на сч.08, я уже говорила

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс .

---

если принимали., то потом не забудьте восстановить.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

да всё неверно.
аванс Д 60.02 К 51 12522802,50
Д 08 К 60.01 без НДС акт приема-передачи
Д 19 К 60.01 НДС
Ж 60.01 К 60.02 зачет аванса


это что, аванс ? не относятся аванчы на сч.08, я уже говорила


если принимали., то потом не забудьте восстановить.

---

Не понимаю(
Д 08 К 60.01 10612544,49 без НДС акт приема-передачи - акта нет, есть только свидетельство о передаче права собственности...
Д 19 К 60.01 1910258-01 НДС - тоже на основании свидетельства делать?
Д 08 К 60.01 14500сумма риэлтору - тоже на основании свидетельства делать?
60.01 К 60.02 14500 зачет аванса (риэлтор)
Ж 60.01 К 60.02 12522802,50 зачет аванса сумма по недвижимости

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

акт приема-передачи - акта нет

---

значит, помещение ваша организация НЕ ПОЛУЧИЛА.

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

есть только свидетельство о передаче права собственности...

---

не путайте - оно подтверждает, что это ваша собственность, но не подтверждает того, что вам продавец ее передал. Неужели при регистрации права собственности акт не требуют?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

Д 08 К 60.01 14500сумма риэлтору - тоже на основании свидетельства делать?

---

на основании документов, которые вам риэлтор должен выписать.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

значит, помещение ваша организация НЕ ПОЛУЧИЛА.


не путайте - оно подтверждает, что это ваша собственность, но не подтверждает того, что вам продавец ее передал. Неужели при регистрации права собственности акт не требуют?


на основании документов, которые вам риэлтор должен выписать.

---

У нас получается, что 26.03.2015 выдано свидетельство о переходе права собственности, а акт приема-передачи 13.04.15. По результатам приемки мы делаем заключение комиссии, что помещение не пригодно к эксплуатации и заключаем договор со строительной компанией, которая за пару месяцев приведет помещение в порядок. 13.04.2015 заключен договор с управляющей компанией, в результате нам будут выставлять счета на коммуналку и в конце года счет за аренду земли (она не в собственности у нас, а в аренде). Когда строительная компания предоставит акт выполненных работ, мы составим новый акт, где комиссия решит, что теперь здание к эксплуатации годно. При консультации с аудитором мне было дано пояснение, что на дату госрегистрации в учете на 08 сч надо отразить стоимость покупки здания и прочих расходов по его приобретению и госрегистрации. Аудитор не прав?

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

26.03.2015 выдано свидетельство о переходе права собственности

---

тогда, получается, Д 08 К 60 26.03.15

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

Д 08 К 60.01 10612544,49 без НДС
Д 19 К 60.01 1910258-01 НДС
Д 08 К 60.01 14500 сумма риэлтору -
Ж 60.01 К 60.02 12522802,50 зачет аванса сумма по недвижимости

---

тогда такие проводки верные (все 26.03.2015) ?

да.
еще проводка по госпошлине должна быть.

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

да.
еще проводка по госпошлине должна быть.

---

Тогда не понимаю , что с НДС .

Если у меня сделано сейчас Д 19.01 К 60.01 1910258,01 - он , получается, зависает на 19?
68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс
А на основании счет - фактуры на аванс

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

Д 19.01 К 60.01 1910258,01 - он , получается, зависает на 19?

---

да, до получения акта приема-передачи, т.е. до 13.04.15

Цитата:

---

Сообщение от lightmaker-girl

68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс
А на основании счет - фактуры на аванс

---

это правильно. потом во 2 кв. восстанавливаете НДС с аванса и ставите к вычету НДС по получению ОС.