Учет расходов на ремонт помещения в собственности

[lightmaker-girl]

Добрый день, ООО на УСНО купило нежилое помещение в бизнес - центре , 26 марта было получено свидетельство о гос.регистрации - в реестре адресов , когда налог на имущество расчитывается исходя из кадастровой стоимости, нас нет .13 апреля 2015 был получен акт приема передачи нежилого помещения. 13 апреля также подписан договор аренды с ООО-собственником. Далее собственник планирует делать ремонт ( в помещении голые стены) , но как учитывает ОС я немного не понимаю...
Пока я сделала проводки на счет 08.04 26 марта - общую сумму всех затрат на приобретение (госпошлина, комиссия брокера,сумма аванса) . Правильно понимаю, что 13.04.2015 нужно делать принятие к учету, и со следующего месяца (с мая) начислять амортизацию? А потом суммы по ремонту помещения списывать в сумме фактически произведенных расходов по факту подписания акта выполненных работ? Ремонт не предполагает изменения несущих конструкций.
И еще вопрос , есть ли какое-то ограничение суммы ремонта или лимитирование частоты проведения ремонта? Есть еще термины модернизации, реконструкции и ремонта - капитального и текущего. Насколько понимаю, у нас текущий ремонт,т.к. назначение использования не меняется. В то же время в реконструкции есть термин "улучшение архитектурной выразительности объекта". Разница , как я поняла, в способе списания на затраты - в случае реконструкции это происходит через амортизацию, в случае ремонта - сразу на расходы . Интереснее сделать ремонт,естесственно. Как в таких случаях поступают? Заранее всем спасибо за помощь

[Аноним]

Не понятно, как можно купить, а потом подписать договор аренды с собственником.

[lightmaker-girl]

Не понятно, как можно купить, а потом подписать договор аренды с собственником.

ООО - собственник после подписания акта приемки помещения заключает договор с управляющей компанией ( чтобы был мелкий ремонт расходников, в туалете , например, пропускной режим соблюдался). Далее по плану ремонт (реконструкция ) - меняется отделка стен, меняется напольное покрытие, в течение двух месяцев и далее сдача в долгосрочную аренду или в доверительное управление Ип-нику.

[ZZZhanna]

на счет 08.04 26 марта - общую сумму всех затрат на приобретение (госпошлина, комиссия брокера,сумма аванса)

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.

13 апреля также подписан договор аренды с ООО-собственником

я про это тоже не поняла. Кто у кого что арендует, и что именно сдается в аренду, если в помещении собственник проводит ремонт? Если это договор о будущей аренде, то какое отношение он имеет к вопросу?

есть ли какое-то ограничение суммы ремонта или лимитирование частоты проведения ремонта?

нет. Есть понятие экономической целесообразности.

[lightmaker-girl]

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.


я про это тоже не поняла. Кто у кого что арендует, и что именно сдается в аренду, если в помещении собственник проводит ремонт? Если это договор о будущей аренде, то какое отношение он имеет к вопросу?

Аванс я имела в виду, что это и есть стоимость помещения

Договор аренды планируется, а пока собственник проводит ремонт помещения. За договор аренды я сначала приняла (в первом посте) договор с управляющей компанией. Мне непонятно, как оформлять текущий ремонт - по акту передачи собственности ООО получило голые стены и теперь хочу понять, будет это увеличение первоначальной стоимости или могу списать затраты сразу

[Server56]

будет это увеличение первоначальной стоимости или могу списать затраты сразу

Это зависит от того, признали Вы помещение пригодным к эксплуатации еще до ремонта, или признаете его ОС после проведения ремонта.
В первом случае - затраты не увеличат первоначальную стоимость объекта, во втором - увеличат.

[lightmaker-girl]

Это зависит от того, признали Вы помещение пригодным к эксплуатации еще до ремонта, или признаете его ОС после проведения ремонта.
В первом случае - затраты не увеличат первоначальную стоимость объекта, во втором - увеличат.

Правильно ли я понимаю, что момент ввода в эксплуатацию это дата подписанного акта приема-передачи помещения, в котором написано "годно к использованию"? Если такой пометки в акте нет, то можно делать ремонт и списывать полностью затраты на уменьшение прибыли? А факт ввода в эксплуатацию тогда будет дата подписания акта сдачи -приемки ремонтных работ, где будет дополнительно указано "годно к использованию"?

[Server56]

Приняли помещение от застройщика (по акту) и сами решаете, пригодно оно к эксплуатации или нет.
Если нет, то нанимаете бригаду для ремонта, и после его завершения (по акту) опять сами решаете, годится для эксплуатации или нет.
Если пригодно, то переводите на 01 с 08.

[lightmaker-girl]

Приняли помещение от застройщика (по акту) и сами решаете, пригодно оно к эксплуатации или нет.
Если нет, то нанимаете бригаду для ремонта, и после его завершения (по акту) опять сами решаете, годится для эксплуатации или нет.
Если пригодно, то переводите на 01 с 08.

Поняла! Большое спасибо! Есть ли какая-то форма акта специальная или организация самостоятельно разрабатывает форму (что-то вроде "комиссия в составе таком-то проведя осмотр помещения установила , что...)

И тогда после принятия к учету также сами решаем, насколько часто делаем ремонт и насколько долгим он будет . Это касаемо текущего. А вот когда дело касается капитального ремонта? Читала, что ремонт налоговики любят называть реконструкцией и включать не в затраты , а в первоначальную стоимость, списывая через амортизацию. Как максимально обезопасить себя в подобной ситуации?

[Server56]

самостоятельно разрабатывает форму (что-то вроде "комиссия в составе таком-то проведя осмотр помещения установила , что...)

Можно и так. А сверху резолюция самого главного, Гл. бух, принять в состав ОС.
Можно воспользоваться ОС-1.
А кап. ремонт или реконструкция, пусть г-да инженеры думают, как доказывать.

[lightmaker-girl]

Можно и так. А сверху резолюция самого главного, Гл. бух, принять в состав ОС.
Можно воспользоваться ОС-1.
А кап. ремонт или реконструкция, пусть г-да инженеры думают, как доказывать.

Посмотрела форму ОС-1 . В 1-С есть вариант "объект строительства" , могу ли я выбрать счет 08.04 и сделать пометку "принятие к учету" (без ввода в эксплуатацию)? Тогда получается, что пока мы не приняли к учету будут в БУ и НУ " стоимость не погашается " и "стоимость не включается в расходы"?

[Server56]

ОС-1 Вы оформите (на основании актов сдал-принял от застройщика и от ремонтников) когда Ваше начальство решит, что объект пригоден к эксплуатации. Дата утверждения начальником ОС-1 и будет датой принятия к учету ОС.

[lightmaker-girl]

ОС-1 Вы оформите (на основании актов сдал-принял от застройщика и от ремонтников) когда Ваше начальство решит, что объект пригоден к эксплуатации. Дата утверждения начальником ОС-1 и будет датой принятия к учету ОС.

Тогда правильно ли я понимаю, что произвольным актом оформляю решение комиссии, что после сдачи застройщиком помещение, оно не пригодно к использованию в таком виде, а ОС оформляю после проведения ремонта, закрытого актом, дата акта, где комиссия признает , что объект годен ( в нашем случае к сдаче в аренду) и будет датой принятия к учету ОС

[Server56]

Да.

[lightmaker-girl]

Еще возник вопрос - незавершенное строительство - это пока мы не получили акт сдачм-приемки от застройщика? И про НДС... Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

[ZZZhanna]

Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

какой вычет, если

ООО на УСНО

?

и списывать полностью затраты на уменьшение прибыли?

а это про что? какая прибыль?

[lightmaker-girl]

Я опечаталась ( Система общая. Соответственно вопрос вычета по НДС актуален, и про прибыль - могу ли я полностью списывать затраты по ремонту на уменьшение прибыли

[ZZZhanna]

Если строительная компания работает с НДС, то мы вправе применять вычет по ремонтным работам?

могу ли я полностью списывать затраты по ремонту на уменьшение прибыли

а почему нет-то?
При наличии правильно оформленных документов, конечно, можете, что Вас смущает?

[lightmaker-girl]

Смущает, что сумма ремонта может быть большая и сильно уменьшит прибыль Новичок я(

[ZZZhanna]

Если не хочется показывать большие единовременные расходы, тогда имеет смысл оформлять ремонт как модернизацию и включить в первоначальную стоимость объекта. НДС к вычету единовременно. В данной ситуации это нормально.

[Server56]

НДС к вычету единовременно.

письмо Минфина России от 09.04.2015 № 03-07-11/20293, НДС по одному с/ф можно разбить на несколько частей и растащить на несколько кварталов.

[ZZZhanna]

как раз оттуда

Учитывая изложенное, принятие к вычету налога на добавленную стоимость на основании одного счета-фактуры частями в разных налоговых периодах в течение трех лет после принятия на учет товаров (работ, услуг), за исключением основных средств, оборудования к установке и (или) нематериальных активов, нормам Кодекса не противоречит.

[lightmaker-girl]

"за исключением основных средств" .. Это как понять? Нежилое помещение разве не ОС после принятия к учету?

[Server56]

Вы это помещение ремонтируете, то есть принимаете результат работ себе на затраты.
Вот при покупке ОС, по мнению Минфина, НДС по нему нужно принять к вычету единовременно.

[lightmaker-girl]

Вы это помещение ремонтируете, то есть принимаете результат работ себе на затраты.
Вот при покупке ОС, по мнению Минфина, НДС по нему нужно принять к вычету единовременно.

правильно поняла, что при покупке - единовременно, а при ремонте можно разбить по кварталам в течение 3-х лет?

[ZZZhanna]

Добавлю - если проводите как ремонт, в затраты должны будете включить единовременно (если только не будет поэтапного проевдения ремонта, растянутого на несколько отчетных периодов), а НДС можете разделить на части.
Если проводите как модернизацию, в затраты будет попадать через амортизацию (т.е. долго), а НДС надо ставить к вычету единовременно.

[Server56]

НДС надо ставить к вычету единовременно

Почему? Принимаете ведь к учету не объект ОС, а результат работ. Так что можно и раскидать на несколько частей.
И откуда взялась это фраза "В полном объеме"? Я тут вспомнил молодость, полазил по базе (отрывок из статьи).
Налог на добавленную стоимость был введен на территории страны с 01.01.92 Законом Российской Федерации от 06.12.92 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость».
И первое полугодие 1992 года НДС по приобретенным основным средствам и нематериальным активам к вычету (уменьшению начисленного налога) не принимался. Он включался в их первоначальную стоимость и переносился на затраты через амортизацию (подп. «а» п. 2 ст. 7 Закона № 1992-1)
После внесения изменений Законом от 16.07.92 № 3317-1 с 01.07.92 НДС по приобретенным основным средствам и нематериальным активам стал приниматься к вычету равными долями в течение двух лет, начиная с момента ввода в эксплуатацию основных средств либо принятия на учет нематериальных активов.
И только с 01.01.96 (после внесения изменений Федеральным законом от 01.04.96 № 25-ФЗ) налог по приобретенным ОС и НМА стал приниматься к вычету на дату ввода в эксплуатацию основных средств (принятии к учету нематериальных активов) в полном объеме, то есть сразу, без растягивания на два года.
И дальше это словосочетание перекочевало уже и в главу 21 НК РФ, и большинство, уже вероятно, и не помнит, откуда оно взялось.

[lightmaker-girl]

сумма аванса никаким образом на 08 счет не попадает, это всего лишь расчеты с контрагентом.
на 08 относите стоимость самого помещения.

Подскажите, пожалуйста, запуталась я - была сумма аванса 12522802-50, в т.ч. НДС(18.00%): 1910258-01. Потом была дата 26.03.2015 - получено свидетельство о гос.регистрации , я сделала проводку
08.04 60.02 на всю сумму 12522802.50
08.04 76,05 22000.00 сумму госпошлины
08.04 60.02 14500 сумму комиссии риэлтору
68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс .

Получается, я неверно отнесла на 08 .04 сумму? Нужно было 12522802.50-1910258.01= 10612544,49 ??

[ZZZhanna]

да всё неверно.
аванс Д 60.02 К 51 12522802,50
Д 08 К 60.01 без НДС акт приема-передачи
Д 19 К 60.01 НДС
Ж 60.01 К 60.02 зачет аванса

08.04 60.02 14500 сумму комиссии риэлтору

это что, аванс ? не относятся аванчы на сч.08, я уже говорила

68.02 76 ВА 1910258-01 НДС приняла к вычету на основании с/ф на аванс .

если принимали., то потом не забудьте восстановить.

[lightmaker-girl]

да всё неверно.
аванс Д 60.02 К 51 12522802,50
Д 08 К 60.01 без НДС акт приема-передачи
Д 19 К 60.01 НДС
Ж 60.01 К 60.02 зачет аванса


это что, аванс ? не относятся аванчы на сч.08, я уже говорила


если принимали., то потом не забудьте восстановить.

Не понимаю(
Д 08 К 60.01 10612544,49 без НДС акт приема-передачи - акта нет, есть только свидетельство о передаче права собственности...
Д 19 К 60.01 1910258-01 НДС - тоже на основании свидетельства делать?
Д 08 К 60.01 14500сумма риэлтору - тоже на основании свидетельства делать?
60.01 К 60.02 14500 зачет аванса (риэлтор)
Ж 60.01 К 60.02 12522802,50 зачет аванса сумма по недвижимости