ИП, аренда, строительство

[Assol_07]

Вопросов несколько, ситуация одна..
Регистрируется ИП, физ лицу принадлежит имущество (нежилое помещение), его он планирует сдавать в аренду (эту деятельность он укажет при регитсрации в налоговой).
1. ИП освобожден от ведения бухгалтерского учета, нужно ли вести учет ОС (того самого имущества, которое ему принадлежит)? Или я все перепутала и смешала в одну кучу? Ведь для "прохождения" параметров применения УСН есть ограничения по стоимости ОС, следовательно есть необходимость вести учет ОС..
2. Если планируется строительство еще одного объекта недвижимости, как принимаются расходы на строительство: только после ввода в эксплуатацию? Или?.. Собственно все вытекает из первого вопроса - как учитывается имущество при регистрации ИП..

[Andyko]

1. Не нужно. Ограничения по стоимости ОС только для организаций.
2.

только после ввода в эксплуатацию

.Учитываются расходы, а не имущество.

[Assol_07]

Учитываются расходы

а по какому пункту эти расходы учитываются? материальные?
насколько правомерно уменьшать налогооблагаемую базу на сумму расходов на строительство (если здание строится своими силами)?

[Andyko]

Почему материальные? Расходы на приобретение/сооружение и т д ОС.

[Assol_07]

Расходы на приобретение/сооружение и т д ОС

тогда я совсем ничего не понимаю..
Учет ОС мы не ведем, тк ИП, ОС сооружаем и расходы признаем после ввода в эксплуатацию из расчета срока полезного использования, списываем на расходы в течение указанного НК срока (применительно к УСН)? так?

[Assol_07]

Или как таковой ввод в эксплуатацию определяется готовностью помещения?
собственно все сводится к тому - когда отражать расходы (принять в НУ для уменьшения налогооблагаемой базы)?

[Andyko]

списываем на расходы в течение указанного НК срока

да

[Natk_A]

Добрый день, клерки! Аналогичный вопрос, ИП выстроил торговый центр в два этажа. Отделка (косметическая) произведена только на втором этаже. Второй этаж уже сдан в аренду и "работает", применяем УСНО (15%). Можно ли учитывать в расходах косметический ремонт первого этажа, тогда как он еще не сдан в аренду ? Можно ли учитывать в расходах установку кондиционера на втором этаже ?

[Над.К]

Natk_A, а Вы уверены, что не ЕНВД у Вас по сдаче в арунду торговых мест?

[Natk_A]

Зарегистрирован вид деятельности "сдача нежилого помещения " ОКВЭД 70.20.2

[Над.К]

Причем тут ОКВЭД? Надо смотреть местный закон, и что именно сдает в аренду ИП. Если в законе есть ЕНВД по сдаче в аренду торговых мест, и он сдает торговые места, значит у него ЕНВД

[Natk_A]

мы не хотим сдавать как торговые места, налог огромным будет, торговый центр то 600 кв. м. Поэтому мы сдаем в аренду нежилое помещение , а они арендаторы оборудуют сами себе.

[Над.К]

Я вот боюсь, что от Вашего желания тут мало что зависит. Вы сдаете места под торговлю, значит это торговое место.

[Natk_A]

Вот выдержка из решения собрания представителей.
13. │Оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, в том числе:
│13.1. │Оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, в которых площадь одного торгового места, объекта нестационарной торговой сети или объекта организации общественного питания не превышает 5 кв. м
│13.2. │оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, в которых площадь одного торгового места, объекта нестационарной торговой сети или объекта организации общественного питания превышает 5 кв. м
Чем же отличается торговое место от просто нежилого помещения. Мы сдаем не зная типа того чем там будет заниматься арендатор. По- моему у нас практика такая по всему городу - все используют упрощенку

[Natk_A]

Вот перебираю бумаги, нашла документ "Решение налогового органа о применении УСН дох-расх по ОКВЭДу 70.20.2. В принципе мы руководствуемся решением налогового органа.

[Над.К]

Понятие торгового места дано в ст.346.27

По- моему у нас практика такая по всему городу - все используют упрощенку

Это до Вас еще налоговая не добралась просто Либо смотрят сквозь пальцы специально. Но рано или поздно это прекратится

[Над.К]

Natk_A, это может спасти Вас от штрафов, но вот от доначисления ЕНВД и пени - вряд ли.
Кроме того, какого года это разъяснение? И кому оно адресовано? Лично Вашей организации?

[Natk_A]

Все сдают свои постройки со статусом "нежилое помещение" , а не торговое место. То есть это уже в небытие ушло? Ведь было так, если нежилое помещение - то УСН, а если торговое место- то ЕНВД?

[Natk_A]

Кроме того, какого года это разъяснение? И кому оно адресовано? Лично Вашей организации?

Это не разъяснение. раньше ИП занимался только розничной торговлей фармапрепаратов и применял ЕНВД. А теперь после постройки здания (возможно что то неграммотно скажу) , ИП написал заявление по определенной форме применять УСН при таком то фиде деятельности. И налоговая дала Решение о том чтобы налогоплательщик применял УСН.

[Над.К]

Natk_A, Вы сдаете помещения под торговлю. Это всегда нежилое помещение, потому что в жилом помещении не торгуют.
Т.е. торговое место - разновидность нежилого помещения. И Вы именно его и сдаете.

[Над.К]

Natk_A, налоговая не может разрешать или не разрешать применять УСН. Переход на УСН уведомительный. И наличие деятельности, попадающей под ЕНВД не основание для отказа в упрощенке. Потому что УСН+ЕНВД совместима у одного лица.
До перехода на УСН у ИП было ОСНО+ЕНВД. Просто у него не было деятельности, не попадающей под ЕНВД.

[Natk_A]

Над.К, я сейчас начинаю с ужасом понимать, что до меня неправильно выбрали налоговый режим. И я продолжила неправильную линию. Что я могу сделать? На ОСНО может перейти??? Что то страшно делается. Есть ли какие то ссылочки , в том что наш выбор неправилен?? Я даже не знаю как это преподнести руководителю...

[Над.К]

Применение ЕНВД обязательно, Вы не можете выбирать между ОСНО, ЕНВД или УСН.
А вообще, надо все-таки смотреть договоры с арендаторами. Что именно там в аренду сдается.

[Natk_A]

Могу выслать вам на электронку, если вы не против посмотреть

[Над.К]

Они у вас для всех арендаторов стандартные? И все занимаются торговлей? Боюсь тогда от формулировки в договоре мало что зависит
Даже если бы Вы написали, что сдаете в аренду помещение под офис, а там была бы торговля, все равно Вы на ЕНВД попадаете.

[Natk_A]

Дс стандартаные. Вот выдержка
Статья 1. Предмет и общие условия договора.

1.1. Арендодатель предоставляет за плату, на оговоренных в настоящем договоре условиях, во временное владение и пользование Арендатора нежилое помещение для организации работы Арендатора.
1.2. Арендатор обязуется использовать переданное нежилое помещение исключительно в целях розничной торговли.
1.3. Помещение расположено на 2 этаже Торгового Центра «Галина» по адресу: РФ, г. Кузнецк, ул. Белинского,136. Характеристика объекта - нежилое помещение общей площадью 311 кв.м, из них:
 складское помещение 179 (сто семьдесят девять) кв. м
 торговый зал 132 (сто тридцать два) кв.м.


Статья 2. Действие договора во времени

2.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента подписания со сторонами и вступает в силу с «05»августа 2008г. Прекращает свое действие «31» декабря 2008 г.
2.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон досрочно, при условии письменного уведомления другой стороны за 45 дней до даты расторжения.
2.3. Арендодатель в праве досрочно расторгнуть Договор, помимо оснований, указанных в статье 619 ГК РФ также и в случаях однократного нарушения Арендатором любой из его обязанностей, перечисленных в Договоре при нарушениях, указанных в пункте 6.4, при несогласии Арендатора с изменением арендной платы.
2.4. Не позднее, чем за 45 дней до истечения срока Договора Арендатор обязан письменно известить Арендодателя о своем желании заключить Договор на новый срок. Отсутствие указанного извещения означает отказ Арендатора от Договора. В случае заключения Арендатором Договора на новый срок, Арендодатель не связан условиями раннее заключенного Договора, и в праве предложить любые новые условия по своему усмотрению.

[Natk_A]

Сейчас звонила в налоговую, там говорят, если сдаете на рынке торговые места - вмененка, а если в торговом центре- УСН. Причем сказали подъезжайте дадим разъяснения вернее распечатаем.

[Над.К]

Natk_A, Ваша налоговая не права. Но если Вам дадут письменное разъяснение, то потом оно может Вам помочь.
Но Вы похоже сдаете все-таки не торговые места, а торговый зал со складскими помещениями
И у Ваших арендаторов должно быть ЕНВД по торговле с физпоказателем "площадь торгового зала"

[Natk_A]

Но Вы похоже сдаете все-таки не торговые места, а торговый зал со складскими помещениями
И у Ваших арендаторов должно быть ЕНВД по торговле с физпоказателем "площадь торгового зала"

Да. Так точно. Все таки УСН - правильно??

[Lizavetta]

не торговые места, а торговый зал со складскими помещениями

я тоже так попыталась выкрутиться. У меня только один арендатор торгует, и я в договоре выделила ему изолированное помещение под торговый зал. Пройдет ведь?