при продаже нежвижимости - потерялась земля

[Olga S.]

Совершена сделка купли-продажи недвижимости (здание), в договоре ничего не сказано о земле, в плане - только границы здания без обозначения земельного участка необходимого для обслуживния данной недвижимости. Бывший собственник здания - запрещает проезд к зданию, и на сервитут не соглашается.
? где четко указано что зем.участок необходимый для обслуживания недвижимости переходит к нов. собственнику вместе с недвижимостью? где указаны размеры (может стандарты) зем. участка - кот. необходим для использования недвижимости?
(у меня че-то голова отказывается думать). Спасибо.

[Аноним]

Совершена сделка купли-продажи недвижимости

давно это было то? видимо давно.
Если участок не определен, то думаю это только учаток под строением.
И не ясно почему не пускает? Бывший ведь... собственник то?

[Аноним]

По-общему правилу, при продаже здания на з/уч передаются права на ту часть з/уч, кот. занята зданием, т.е. автоматически передается право собственности на з/уч., если иное не предусмотренно договором. См. ст.552-553 ГК И Земельный Кодекс. В Интернете такого добра полно.
А вообще обращайтесь к профи за деньги. Что за вечно желание получить консультацию за бесплатно!!!

[Olga S.]

А вообще обращайтесь к профи за деньги. Что за вечно желание получить консультацию за бесплатно!!!

СПАСИБО ЗА ОТВЕТ.
А по поводу "желания халявы" отвечу - мы здесь все в чем-то специалисты в чем-то нет, и когда возникают сложности - мы и обращаемся на форум, как говорится у двух юристов три мнения, где-то ты помог где-то тебе и все не более.

[Аноним]

Ольга! Вот я почему то не советуюсь на форуме ни с кем.
Сама советы даю, когда заняться нечем. Просто сейчас молодяк (юристы) тупят и ничего не знают. И самое интересно и знать не хотят!!!

[Olga S.]

У меня немного другой подход: мне всегда интересно послушать мнение других людей и из этого сделать свои выводы и принять оптимальное решение.
Ну это уже лирика, желаю удачи

[B@lex]

И Земельный Кодекс

ст. 35 ЗК РФ

[урист]

И еще п.3 ст.33 ЗК - это,что касается границ. Кроме ЗК, можно поискать Градостроительный регламент (если я правильно помню название этого документа) субъекта РФ в котором это определяется более конкретно. Помню где-то читал, что то ли 0,5, то ли 1м от здания считалась, земля, необходимая для его использования ( это зависит от назначения этого объекта недвижимости). Если ничего не путаю, надо копать!

[Olga S.]

хорошо, возможно как вариант (чтоб отхватить больше чем положено по нормам) подать в суд иск о признании права пользования земельным участком ( и затребовав документы о выделении спорного зем. участка для строительства объекта недвижимости и строительные планы- узаконить весь зем участок кот . был выделен под этот объект ) ??? я не жадная - я справедливая

[B@lex]

Помню где-то читал, что то ли 0,5, то ли 1м от здания считалась, земля, необходимая для его использования ( это зависит от назначения этого объекта недвижимости).

тоже где то вычитывал))) по Москве - 2 пятна здания, но ссылок дать не могу, хотя вопрос очень интересный...мож кто знает?

[Олька]

Olga S.

Уперлась в тот же вопрос, только ситуация немного другая: в 2003 г. ввели в эксплуатацию здание, построенное на территории завода (у завода земля в аренде) по договору инвестирования (мы инвесторы). 2/3 здания нам принадлежат согласно договору, остальное заводу. Права собственности зарегистрировали. Про землю (часть земли) ни в договоре, ни после ничего не написано. Здание стоит на территории другого АО. В ИФНС там я встала на учет по месту нахождения недвижимости. И вот в конце года из той ИФНС приходит письмо: предоставьте либо декларацию по налогу на землю, либо договор аренды земли.
Вот сидим мы с юристами и думаем: что делать. Нашли кучу подтверждений того, что по договору купли-продажи здания покупателю одновременно с переходом права собственности передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием. При этом в случае приобретения недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель будет пользоваться своей частью земельного участка на тех же условиях, на каких им раньше пользовался продавец здания (п.3 ст. 552 ГК). Поэтому покупатель здания, находящегося на арендованной земле, с момента регистрации своего права собственности приобретает и право аренды той чавсти земельного участка, которую это здание занимает. Причем право аренды переходит к покупателю недвижимости независимо от того, оформил он в установленном порядке договор аренды с хозяином земельного участка или нет(Постановление Пленума ВАС от 24/03/05 № 11).
Как определить часть земли, право аренды которой переходит нам?
Завод по-прежнему платит арендную плату целиком. А это, по-моему, значит следующее: как только я заключу договор аренды (как положено) и заплачу аренду с пенями с лохматого года, то на завод тут же придет проверка по налогу на прибыли и снимет с их затрат часть арендных платежей со штрафами и пенями.
Вобщем, пока одни вопросы...

[урист]

OlgaS А что у Вас в техпаспорте на здание? Вот в нашем, например, есть план всего зем. участка, который изначально был выделен заводу у которого мы купили это здание. Т.е. не только под зданием, а целиком.

[B@lex]

И вот в конце года из той ИФНС приходит письмо: предоставьте либо декларацию по налогу на землю, либо договор аренды земли.

ну напишите им обратно - собственником земли не являемся, договор аренды не заключен...вообще тема избитая, мнения разные

А это, по-моему, значит следующее: как только я заключу договор аренды (как положено) и заплачу аренду с пенями с лохматого года, то на завод тут же придет проверка по налогу на прибыли и снимет с их затрат часть арендных платежей со штрафами и пенями.

Вопрос: Организация приобрела в собственность здание в январе 2005 г. Договор на аренду земельного участка под зданием находится в стадии оформления. Договорных отношений по аренде данного земельного участка у других лиц не имеется, на праве постоянного пользования и собственности участок также не находится.
Является ли в данном случае организация - собственник здания плательщиком земельного налога согласно п. 1 ст. 388 части второй НК РФ?
В случае если организация является плательщиком земельного налога, то можно ли учесть в расходах рассчитанный и уплаченный самостоятельно налог на землю (исходя из двойной площади застройки и кадастровой оценки соответствующего участка земли) в целях налогообложения прибыли?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 октября 2005 г. N 03-06-02-04/91

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно ст. 388 гл. 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае приобретения права собственности на здание, строение или сооружение на основании договора купли-продажи необходимо учитывать положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Данная позиция отражена, в частности, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.
Таким образом, если покупатель здания приобретает право пользования частью земельного участка, занятого зданием, на праве аренды, он не может признаваться налогоплательщиком земельного налога.
В этом случае между покупателем здания и собственником земельного участка должен быть заключен договор аренды части земельного участка, занятого зданием, с момента возникновения права собственности на здание.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
28.10.2005

[Аноним]

И еще п.3 ст.33 ЗК - это,что касается границ. Помню где-то читал, что то ли 0,5, то ли 1м от здания считалась, земля, необходимая для его использования ( это зависит от назначения этого объекта недвижимости). Если ничего не путаю, надо копать!

Да, 1 м, если к объкту подходить, а если требуется проезд /типа гаража и т.п./, то 3,5 метра на проезд.

[B@lex]

Да, 1 м, если к объкту подходить, а если требуется проезд /типа гаража и т.п./, то 3,5 метра на проезд.

НПА есть какой?

[Olga S.]

OlgaS А что у Вас в техпаспорте на здание? Вот в нашем, например, есть план всего зем. участка, который изначально был выделен заводу у которого мы купили это здание. Т.е. не только под зданием, а целиком.

у нас есть только договор ( с адресом здания ) и все , очень нужно было здание вот Гена и подписал , а в приложениях никаких планов нет ( говорят что утеряны) и прежний собственник ничего не выдает.

[урист]

А договор зарегистрирован?

[B@lex]

А договор зарегистрирован?

договор какой?

[урист]

купли-продажи недвижимости.

[B@lex]

он не регистрируется

[Olga S.]

нет договор не зарегистрирован (дог к-п нежилого помещения не подлежит регистарции). право собственности - в процессе регистрации.

[Olga S.]

нашла НПА ( НО это только для СПб) : "Территориальные строительные нормы. Градостроительство.Реконструкция и застройка нецентральных районов СПб. ТСН 30-305-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ." (там и расстояния и ссыли на общие СНиПы РФ).

[ЛиЛи22]

НПА есть какой?

Совсем недавно попадалось, но в тот момент столько перерыто было у самих аналогично вопрос стоял, пораскапываю свои завалы сокровищ сегодня-завтра.

[ЛиЛи22]

Не такие уж и завалы оказались Вот нашла:

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ПРИ ОБРАЗОВАНИИ НОВЫХ
И УПОРЯДОЧЕНИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
(в ред. письма Росземкадастра от 18.04.2003)
Утверждено Руководитель Федеральной службы земельного кадастра России С.И.САЙ
17 февраля 2003 года

7.5. В проекте территориального землеустройства, по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельных участков (участка), изменения или восстановления (упорядочения) границ земельных участков, перераспределения земель. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование и делается выбор наилучшего варианта. При этом учитывается следующее:

4) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;

Указанные рекомендации разработаны в соответствии с Положением о проведении территор землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.06.02. № 396