Хелп, плиз, арендная плата

[Len-ok]

Ребята, очень нужна помощь. Ситуация: муниципалитет-арендодатель поднимал в 2006 году арендную плату. Доп соглашение арендатор подписал (куда было деваться), но не зарегистрировал (по договору это его обязанность). В декабре помещение продали на аукционе, а в январе администрация обратилась в суд с понуждением к регистрации. Суд привлек нового собственника третьим лицом. Видимо, судья считает, что право требования имеет новый собственник. Вопрос: как вы считаете, можно ли бить на то, что раз не было соглашение зарегистрировано, то оно и не заключено? Или здесь как при купле-продаже регистрация является только подтверждением возникшего права? Интерес у администрации - чтобы арендатор потом не выставил неосновательного обогащения. У арендатора-насолить новому собственнику. Помогите!

[Len-ok]

Люди, срочно!

[stas®]

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

[Len-ok]

Спасибо, похожее я находила. Но че то не дотолкую: если истец просит обязать зарегистрировать, то он просит заключить допсоглашение? Или я все усложняю?

Доп соглашение арендатор подписал (куда было деваться), но не зарегистрировал (по договору это его обязанность).

Как повлияет то, что обязанность регистрации на арендаторе?
простите бестолковую...

[stas®]

Истец подает иск о понуждении. Дальше он может подать иск о возмещении убытков, причиненных несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по регистрации.

[Len-ok]

То есть все равно понудят? Я тоже так думаю, но вдруг... Судья куда-то идет непонятно...

Суд привлек нового собственника третьим лицом. Видимо, судья считает, что право требования имеет новый собственник

Но я считаю, что между арендатором и новым собственником соглашений не подписывалось, поэтому он и не вправе требовать сам по себе (только поддерживать истца).
А если заявить, что не зарегистрировал потому, что не согласен на повышение? Несмотря на то, что есть подпись. В общем, ищу лазейки...

[Алексей-1]

Len-ok, мы же этот вопрос недавно обсудили. Да незарегил - изм к договору незаключены. далее с момента перехода права собственности заставить это сделать может только новый собственник. а может и не заставлять. Кас. убытков stas® написал выше.

[Len-ok]

новый собственник по старому соглашению как правопреемник?

[Алексей-1]

новый собственник по старому соглашению как правопреемник?

по старому, зарегиному договору. + соглашению. Без его желания у старого собственника нет оснований (на данный момент) заставлять арендатора договор регить.

[Len-ok]

Алексей-1, можно еще пристану? Старый собственник тоже ведь имеет право: если допсоглашение не зарегистрируют, то у него возникнет неосновательное обогащение, а оно ему надо? Причем договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (ч. 3 ст. 425 ГК).
Чужую беду руками разведу, а к своей ума не приложу

[Гюльчатайка]

1. На каком основании муниципалитет поднимал арендную плату? Если в договоре прописано, что арендная плата определяется в соответствии с утвержденным муниципалитетом порядком расчета, а этот порядок как раз и изменился, по-моему, ничего не надо регистрировать, т.к. это вообще не является изменением условий договора (п. 18 Обзора практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)).
2. Действия старого собственника обязательны для нового, это как правопреемство. Как будет зарегистрировано допсоглашение (истцом должен быть новый собственник, т.к. старый утратил право на понуждение и подачу таким образом сформулированного иска вместе с правом собственности), тогда и возникнет обязанность платить по новой цене. А возникшую до этого момента разницу можно получить (взыскать) как неосновательное обогащение (сбережение, если не платили) или убытки в связи с уклонением от регистрации, т.к. в рамках договора возмещение убытков должно наверняка через суд производиться.
3. И чего вдруг администрация, уже утратив право собственности (я так понимаю, в декабре помещение продано третьему лицу), подала иск?
4. А платят по договору или соглашению?

[Len-ok]

. На каком основании муниципалитет поднимал арендную плату? Если в договоре прописано

В договоре не прописано, но фактически подняла ставки гордума, что и прописано в допсоглашении.

И чего вдруг администрация, уже утратив право собственности (я так понимаю, в декабре помещение продано третьему лицу), подала иск?

А кто их знает, сами не могут объяснить, откладывают заседания

4. А платят по договору или соглашению?

Фактически по соглашению

Спасибо всем, кто не остался равнодушен. есть мнения - пишите. Две головы лучше.

[Алексей-1]

Есть мнение, что товарищи подали неверный иск.
Их иск должен быть встречным, после требования арендатора вернуть неосновательное обогащение. Но т.к. первый иск не подан, оплата проводилась по новым ставкам то, собственно и предмета иска нет.
Но у арендатора автоматически возникают налоговые риски

[Len-ok]

Если в договоре прописано, что арендная плата определяется в соответствии с утвержденным муниципалитетом порядком расчета, а этот порядок как раз и изменился, по-моему, ничего не надо регистрировать, т.к. это вообще не является изменением условий договора (п. 18 Обзора практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)).

Не могу найти этот Обзор, можно поточнее координаты?

[Алексей-1]

есть только в К+

[Гюльчатайка]

А вы на чьей стороне, Len-ok?
Я так понимаю, в вашей ситуации это изменение договора, в котором прописана фиксированная сумма, поэтому тот обзор не актуален (у меня сбой в программе, не могу выложить текст).
Тут нет оснований для подачи иска, т.к. лицо не является заинтересованным (ст. 3 ГПК), т.к. утратило имущественное право, а вместе с ним, соответственно, и право требования в отношении этого имущества. Надо настаивать на том, что истец ненадлежащий.
Только неверное основание для приема ден. средств у администрации - вместо аренды (по идее, надо вернуть как излишне уплаченную) убытки (опять-таки, через суд), надо точнее сформулировать иск.
Может, я и ошибаюсь... Попробуй верни деньги из бюджета!!!

[Len-ok]

Я за арендатора. Плохо судиться по личным интересам
Мой интерес - насолить новому собственнику (не хочет быть человеком, одни понты и пальцы), а у администрации ниче возвращать не собираюсь. Пока, во всяком случае.
Если сможете, скиньте п. 18, а то у меня Гарант.

[Гюльчатайка]

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (С. Карасева (КонсультантПлюс))
"Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)"

18. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы.

Администрация г. Кургана обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Слада" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за 2003 год и неустойки в общей сумме 797525 руб. 66 коп.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил взыскать с ООО "Слада" задолженность по арендной плате в сумме 662345 руб. 69 коп., в т.ч. 343731 руб. 32 коп. основного долга и 318615 руб. 38 коп. пени.
Решением от 28.09.2004 иск удовлетворен частично. С ООО "Слада" в пользу администрации г. Кургана взыскано 343731 руб. 31 коп. основного долга и 44685 руб. 07 коп. пени, а всего 388416 руб. 38 коп. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 07.12.2004 решение оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, между администрацией г. Кургана и ООО "Слада" заключен договор аренды от 03.10.1995 N 1015 земельного участка общей площадью 0,4248 га для эксплуатации платной стоянки в микрорайоне Заозерного района г. Кургана сроком на 15 лет.
Пунктом 2.3 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 установлен размер арендной платы на 1995 год.
В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором.
Ставки арендной платы исчисляются на основании ставок земельного налога в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" и ежегодно индексируются на основании федеральных законов.
Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области".
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена.
В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон.
Взыскивая неустойку, суд исходил из того, что пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Судом факт наличия задолженности по арендной плате установлен. Учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, требование администрации г. Кургана о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 44685 руб. 07 коп.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Уральского округа
от 02.03.2005
по делу N Ф09-350/05-ГК
Еще посмотрите это. Может, пригодится.

33. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евро-Мастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2003.
ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений.
Решением суда от 27.07.2004, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
22.04.2004 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Мосрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2004 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2004.
Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер".
ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004.
Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 20.01.2005
по делу N КГ-А40/12734-04

[Гюльчатайка]

а у администрации ниче возвращать не собираюсь

А возвращать и не надо, это администрация, по идее, прежде чем подать такой иск, должна была вернуть сумму неосновательного обогащения.

Могу подсказать способ насолить собственнику. Аналогичная ситуация была, правда я на стороне собственника.
Арендатор подает иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки - ДКП (придирается к какой-нибудь мелочи). У наших оппонентов такой иск приняли, несмотря на все возражения, что арендатор не является заинтересованным лицом, его права сделкой КП не нарушены, он не имел преимуществ на приобретение (а у вас были преимущества?). Иск не удовлетворили, но крови попили. И время на обжалование... Можно попросить арест на имущество наложить, тогда и регистрацию сделок с этим имуществом пока производить не будут.
Но это только чтобы крови попить.
Кстати, выписку из ЕГРП брали? Право собстенности зарегистрировано на новоге лицо?

[Len-ok]

Спасибо, я и сама собиралась подавать такой иск, но в перспективе. правда, у нас право уже зарегистрировали, но аукцион был с нарушениями. Хотели договориться миром, не получается.
А у вас что за основания иска были, если не секрет?

[Гюльчатайка]

Не секрет. Если кому-то поможет, почему бы и не выложить.
Исковое:
Обстоятельства приобретения помещения свидетельствуют о нарушении ФЗ в части порядка и правил реализации муниципального имущества. Решением гордумы утвержден прогнозный план приватизации мун.имущества, дата для нашего помещения – 2 полугодие. Реализовано в первом. Решение о продаже офиц. опубликовано в городской газете меньше чем за месяц до аукциона. Реализация раньше срока незаконна.
В преамбуле договора указано, что реализация производится на основании приказа КУИ № 1, а на самом деле – 2 (опечатка в тексте). Итог - ст. 168 ГК – сделка ничтожна.
Возражение:
Истец не заинтересованное лицо, права не нарушены, ст. 3-4 ГПК. У истца не возникло прав, ст. 134 ГПК – отказ в приеме заявления. Условие в договоре о возможности выкупа арендатором не принимается, т.к. ст. 13 закона «О приватизации гос. и мун. им-ва» не предусмотрен такой способ приватизации как аренда с выкупом (договор заключен после вступления в силу ФЗ 1531-1 от 03.07.91, а ст. 26 ФЗ № 123-ФЗ от 21.07.97 определяет, что - аренда с правом выкупа возможна по договорам до 1991 г.). Постановление ВАС от 01.07.03 № 1122/02. ФАС СЗО, дело № 56-21934/98, постановление от 26.04.99.
Надо было оспаривать торги, а не сделку. Заявки на участие в конкурсе не было. Права на оспаривание нет. Постановление ФАС СЗО, дело № А56-21934/98 от 26.04.99. Пленум ВАС, постановление от 02.12.93 № 32. По смыслу ст. 449 ГК до признания торгов недействительными не может быть признан недействительным и сам договор (пост. ФАС СЗО от 09.10.01, дело № А56-6750/01).
Решение об условиях приватизации подлежат опубликованию в офиц. изданиях (смотрите, какие вашим субъектом установлены издания), а не в местной газетенке уровня Усть-урюпинска.
Исходя из этого причина данного иска – причинить вред ответчику. Ст. 10 ГК – отказ в иске.
Опечатка исправлена допсоглашением, оно зарегистрировано.
Реализация имущества не во 2, а в первом полугодии не нарушает требований ст. 7-8 закона о приватизации. Это только информационное сообщение.
Решение:
Полностью в пользу ответчиков – физика, КУИ и администрации.

Кстати, на e-mail отправила тот обзор.

[Len-ok]

Спасибо, Гюльчатайка, еще раз. если что надо - пиши.