Сдача нежилого помещения в аренду

[Lizavetta]

Господа, подскажите!
Есть 2 физ лица. Построили сообща офисное здание.
Вопрос: как лучше сдавать офисы в аренду:
- от лица каждого физлица (и не будет ли это незаконной предпринимательской деятельностью)?
- зарегить 2 ИП - и сдавать офисы от каждого ИП (непонятно, как объединить ИП?)
- зарегить ООО с двумя учредителями, а здание - УК, на УСНО?

Спасибо!!!!

[НАТ_75]

Ну сдавать офисы как физики Вы не можете, это незаконное предпринимательство со всеми вытикающими.
Как регистрироваться, зависит от того, как зарегистрирована собственность, какие у Вас отношения и т.д. (Ньюфнсов много)
Под УСНО вы вряд ли пройдете, там есть ограничения по выручке,площади и т.д. Да и арендаторам невыгодно (НДС - то не зачесть).

[НАТ_75]

Будут вопросы, спрашивайте.

[B@lex]

Ну сдавать офисы как физики Вы не можете, это незаконное предпринимательство со всеми вытикающими.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2004 г. N 23
О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ
О НЕЗАКОННОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ И ЛЕГАЛИЗАЦИИ (ОТМЫВАНИИ)
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ИЛИ ИНОГО ИМУЩЕСТВА, ПРИОБРЕТЕННЫХ
ПРЕСТУПНЫМ ПУТЕМ
2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
Lizavetta, поиск рулит, много обсуждалось...я бы как ИПшники сдавал...у них же общая собственность?

[Lizavetta]

Спасибо, я тоже думаю, что как физики - незаконное предпринимательство, а если 2 ИП совм деятельность - ограничения по УСНО. Недвижимость в долевой собственности у 2 физиков пополам.

[yurikon]

Ну сдавать офисы как физики Вы не можете, это незаконное предпринимательство со всеми вытикающими.
.

Здрасте, приехали. Физики спокойно сдают в аренду хоть жилые хоть нежилые помещения. Просто надо будет раз в год декларацию о доходах подавать.

[B@lex]

Спасибо, я тоже думаю, что как физики - незаконное предпринимательство, а если 2 ИП совм деятельность - ограничения по УСНО. Недвижимость в долевой собственности у 2 физиков пополам.

Lizavetta, я ж Вам пленум привел - платите 13% и с дохода и спите спокойно...а ИП лучше, потому, что на УСН будете платить 6%

(непонятно, как объединить ИП?)

1 договор аренды со множественностью лиц на стороне Арендодателя...денюжки пропорционально долям в недвижке

[Lizavetta]

Спасибо B@lex. Я Ваше сообщение еще не успела прочесть, пока свое писала.
А если эти же физики, сдав в аренду офисное здание, приступят к стройке следующего, и т д, это не будет незаконной предпринимательской д-тью?

[Аноним]

Постановление ВС РФ, на которое Вы ссылаетеся, рассчитано на физ. лиц "в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду".Обратите внимание ВРЕМЕННО!!! Оно родилось по теме сдачи квартир в наем. В то же время в похожих случаях может иметь место и предпринимательская деятельность. К основному критерию предпринимательской деятельности относится деятельность направленную на СИСТЕМАТИЧЕСКОЕ извлечение прибыли. Причем в этом случае само по себе отсутствие прибыли не свидетельствует о том, что деятельность не является предпринимательской, поскольку извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом .В качестве доказательств предпринимательской деятельности суды будут рассматривать как свидетельские показания, так и различные документы .
Если судом будет установлен факт ведения предпринимательской деятельности без регистрации, то на граждан будет наложен административный штраф.
Вопрос конечно спорный, но риск, что сдачу нежылых помещений в аренду юрлицам признают предпринимательской деятельностью велик. Но если есть желание судиться, можно и рискнуть.

[Аудитор_01]

Регистрация физического лица в качестве предпринимателя для сдачи в аренду недвижимого имущества необходима только в том случае, если данная деятельность может быть охарактеризована в качестве предпринимательской, а именно:
1) недвижимое имущество приобретается физическим лицом специально для сдачи в аренду, а не передается в аренду в связи с отсутствием необходимости в использовании;
2) и (или) договоры аренды недвижимого имущества заключены с несколькими арендаторами одновременно;
3) и (или) данное имущество систематически последовательно сдается в аренду разным арендаторам.
В Вашем случае просматриваются ВСЕ три пункта.

[НАТ_75]

Полностью согласна с Ананимом и Аудитором_01.
Что касается УСНО, то такой бизнес, как сдача помещений в аренду нежилых помещений, вряд ли впишится в требования Статьи 346 НК РФ. Все зависит от того о каком здании идет речь.

[B@lex]

Аудитор_01, да эту тему насчет незаконности здесь на форуме ужо измусолили всю.....я за ИП, только из-за налогового бремени...не будет тут инкриминироваться не 171 УК не 14.1 КОАП, купил я недвижку, чтоб картошку и маринады хранить, а оно у меня не уродилось вот такое вот лето))))...вот и решил опять сдать, до следующего урожая....штраф кто налагать будет? налорги? Если физик налог уплачивает и декларацию вовремя подает?

[Аудитор_01]

B@lex, вот Вы и сами подтвердили важность условия п. 3 "систематическое или время от времени". А на счет "кто будет штрафы налагать", 13% против 18%+24%, думаю смысл налоговикам есть попробывать доказать предпринимательскую деятельность. Тем более, что аренда офисов, не копеечный доход приносит. Сумма будет привлекательная.

[B@lex]

Аудитор_01, правоприменительную приведете?

[Аудитор_01]

Читайте (только внимательно) свою же сноску"В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ". А также, можете освежить в памяти Часть 1 НК РФ (определение предпринимательской деятельности).
Тем более, что люди планируют и далее строить и сдавать в аренду офисные помещения. Согласно Вашей логике, ни одна фирма не занимается предпринимательской деятельностью. Ну купил себе товар (моя собственность, что хочу то и делаю), ну не понравился, ну продал его, ну купил заново (может это понравится),нет опять непонравилось.... И так по кругу. Ведь в данном постановлении речь не только об недвижимом имуществе идет.Разницу чуствуете между временно(разово) и систематически?!

[B@lex]

Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ". А также, можете освежить в памяти Часть 1 НК РФ (определение предпринимательской деятельности).

ну можно еще и 23 ГК почитать...только вопрос по ветке был не в дальнейшем строительстве...это беспорно деятельность...Вы практику приведите....мне самому интересно, т.к. НП и НДС я должен уплачивать будучи ИП на ОСНО...а я физик, и НДФЛ плачу...нет меня как налогоплательшика - ИП...

Разницу чуствуете между временно(разово) и систематически?!

да и систематичность в нк прописана...тем не менее если мы перешли к теоретическим изыскам...хотелось бы увидеть правоприменительную практику .....