Допускается ли действующим законодательством заключение между продавцом и покупателем зданий, соглашения о возмещении земельных платежей (арендная плата, зем. налог) на период с момента передачи объектов по акту на баланс покупателя да даты внесения в ЕГРП записи о собственности? Какие возникают налог. и комм. риски?
Да...Допускается ли действующим законодательством заключение между продавцом и покупателем зданий, соглашения о возмещении земельных платежей (арендная плата, зем. налог) на период с момента передачи объектов по акту на баланс покупателя да даты внесения в ЕГРП записи о собственности?
Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
"Verba volant, scripta manent"
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Так покупатель еще не является на данный момент собственником здания...
Рекомендую еще раз перечитать приведенную норму, только до "точки".)))Так покупатель еще не является на данный момент собственником здания...
"Verba volant, scripta manent"
Спасибо, понял.))Сообщение от B@lex
Но все таки, можно ли заключить соглашение о возмещении зем платежей с покупателя, не возникнут ли налоговые и коммер риски??
Про налоговые - не скажу...
А про коммерческие - свобода договора....
"Verba volant, scripta manent"
Спасибо огромное за помощь.
Надеюсь, что раз Продавец здания платит зем. налог, то у него право ПБП на земельный участок, а не право собственности
Никто тебе не друг, никто тебе не враг, но каждый человек - твой учитель
тогда как он его продает?
"Verba volant, scripta manent"
А что вы скажите по этому поводу...Надеюсь, что раз Продавец здания платит зем. налог, то у него право ПБП на земельный участок, а не право собственности
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 мая 2006 г. N А13-6879/2005-06
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Сапоткиной Т.И.,
рассмотрев 17.05.06 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Вологодский оптико-механический завод" на решение от 26.12.05 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление апелляционной инстанции от 02.03.06 (судьи Лемешов В.В., Ваулина Т.Н., Кургин А.Ф.) Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-6879/2005-06,
установил:
закрытое акционерное общество "ОКАДАопторг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к открытому акционерному обществу "Вологодский оптико-механический завод" (далее - Завод) о взыскании 417 860 руб. 76 коп., неправомерно уплаченных в счет возмещения земельного налога.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной налоговой службы по Вологодской области (далее - Управление ФНС) и Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодской области.
До принятия судом решения истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил взыскать с ответчика 417 860 руб. 76 коп. неосновательного обогащения.
Решением от 26.12.05 иск удовлетворен полностью.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.03.06 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Завод просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В обоснование жалобы ее податель указал на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на то, что судом не был учтен принцип платности использования земли, суд не исследовал доказательство отсутствия неосновательного обогащения за счет истца.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, во исполнение постановления администрации города Вологды от 06.10.92 N 1532 "О передаче земли в постоянное (бессрочное) пользование организациям" (с изменениями в редакции постановления Главы администрации города Вологды от 13.02.1996 N 345) Заводу был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, расположенный по адресу: город Вологда, ул. Мудрова, общей площадью 42 699 кв.м..
По договорам купли-продажи недвижимости, заключенным в период с 17.09.01 по 29.12.01, Общество приобрело у Завода объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке. Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в ГУЮ "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Факт перехода права собственности на объекты недвижимости сторонами по настоящему делу не оспаривается.
Пунктами 3.4 договоров, как установил суд, стороны установили, что покупатель дополнительно возмещает продавцу расходы по уплате налогов на землю, период возмещения исчисляется с момента составления акта приема-передачи имущества до даты перерегистрации земельного участка на покупателя.
На основании данного условия договоров Общество перечислило Заводу 417 860 руб. 76 коп.
Произведенной Управлением ФНС проверкой установлены нарушения Обществом налогового законодательства, в том числе, неуплата земельного налога за 2002-2003 годы за земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. Общество оплатило земельный налог полностью, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя требования истца, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Завод получил денежные средства в порядке возмещения земельного налога без правовых оснований, а также из того, что пользование землей в Российской Федерации является платным.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным.
Арбитражный суд правильно указал на то, что с момента приобретения объектов недвижимости к Обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Этот вывод соответствует статьям 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим суд правильно установил, что с момента продажи объектов недвижимости Завод не являлся плательщиком земельного налога за земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости.
Как установлено статьей 45 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, поэтому пункт 3.4 договоров купли-продажи, фактически предусматривающий уплату земельного налога другим лицом с последующим его возмещением, обоснованно расценен арбитражным судом как противоречащий законодательству.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку Завод получил денежные средства в порядке возмещения земельного налога без правовых, установленных законодательством оснований, иск Общества о взыскании неосновательного обогащения удовлетворен обоснованно.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение от 26.12.05 и постановление апелляционной инстанции от 02.03.06 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-6879/2005-06 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Вологодский оптико-механический завод" - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения отменить.
Есть какие-нибудь соображения...
В силу 388 НК плательщиками налога являются собственники ЗУ, владельцы на ПБП и ПНВ...перечень исчерпывающий...А что вы скажите по этому поводу...
В соответствии со ст. 2 единственным доказательством права является его государственная регистрация, т.е. собственник ЗУ - собственник, с момента регистрации.
388 НК не содержит в понятии "налогоплательщик" - иного владельца, отличного от "титульного", т.е. зарегистрированного.
Вместе с тем, есть ряд судебных решений, в которых "при уклонении" фактического владельца ЗУ в регистрации прав на ЗУ...и соотетственно уплаты налогов, суды встают на позицию налоговых органов...
В том числе вроде есть аналогичное мнение Минфина...
В вопросе по ветке есть титульный собственник, который является налогоплательщиком (в соответств. с 388 НК РФ) - есть ли у него возможность/право не уплачивать налог? Ведь кто то его должен уплатитьУ кого какие мнения?
"Verba volant, scripta manent"
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 2 июля 2007 г. N СК-6-11/519@
О ЗЕМЕЛЬНОМ НАЛОГЕ
Федеральная налоговая служба направляет для сведения письмо Министерства финансов Российской Федерации от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21 о порядке применения отдельных положений главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
К.В.СЕДОВ
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 апреля 2007 г. N 03-05-05-02/21
Министерство финансов Российской Федерации рассмотрело письмо Федеральной налоговой службы от 21.03.2007 N 01-2-02/329 о применении отдельных положений главы 31 "Земельный налог" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) и сообщает.
1. В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Поэтому основанием для признания организаций и физических лиц налогоплательщиками по земельному налогу являются документы, удостоверяющие права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения.
Вышеуказанные права на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется с 31 января 1998 года в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). При этом права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация прав, проведенная в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях уполномоченными государственными органами и организациями до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной (пункт 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ).
Кроме того, необходимо иметь в виду, что выданные государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей, а также свидетельства о праве собственности на землю признаются действительными в связи с указанием на это в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 141-ФЗ).
Статьей 8 Федерального закона N 141-ФЗ установлено, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о существующих правах на земельные участки налогоплательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных как физическим, так и юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.
Согласно статье 389 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог, за исключением не признаваемых объектом налогообложения земельных участков, указанных в пункте 2 данной статьи.
Таким образом, если земельные участки не прошли кадастровый учет и по ним отсутствует кадастровый номер, то такие земельные участки признаются объектом налогообложения земельным налогом на основании правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, выданных соответствующими органами до введения Федерального закона N 122-ФЗ.
2. В соответствии с пунктом 8 статьи 395 Налогового кодекса до 1 января 2006 года освобождались от налогообложения земельным налогом научные организации Российской академии наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии образования, Российской академии архитектуры и строительных наук, Российской академии художеств - в отношении земельных участков, находящихся под зданиями и сооружениями, используемыми в целях научной (научно-исследовательской) деятельности.
Указанная налоговая льгота предоставлялась научной организации при соблюдении следующих условий:
- организация должна входить в состав вышеназванных российских академий;
- организация должна осуществлять в качестве основной научную (научно-исследовательскую) деятельность, понятие которой определено статьей 2 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике";
- в отношении льготируемого земельного участка научная организация должна иметь правоустанавливающий документ;
- на земельном участке должно находиться здание (здания), используемое полностью или частично в целях научной (научно-исследовательской) деятельности.
Таким образом, основанием для предоставления налоговой льготы по земельному налогу научной организации являлось наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), полностью или частично используемого для научной (научно-исследовательской) деятельности.
Единственным условием, при котором научная организация не вправе была использовать налоговую льготу по земельному налогу по пункту 8 статьи 395 Налогового кодекса, является сдача полностью в аренду для других видов деятельности объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на земельном участке, принадлежащем научной организации.
3. При определении налогоплательщика в случае прекращения прав на здание (помещение) и сооружение, земельный участок (доли земельного участка) по договору купли-продажи необходимо иметь в виду следующее.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, если иное не предусмотрено данной статьей.
При этом момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, в том числе земельного участка (доли земельного участка) определен статьей 223 ГК РФ, которой установлено, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В соответствии со статьей 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. При этом отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) также определено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 53 Земельного кодекса отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Поэтому организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается налогоплательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости. До момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на которое прекращено в связи с его продажей, налогоплательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости.
По вопросу признания организации налогоплательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, при приобретении квартир (помещений) по договору купли-продажи следует руководствоваться письмом Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65.
4. Зачет (возврат) сумм излишне уплаченного земельного налога за дачные земельные участки, собственниками которых зарегистрировано в установленном порядке право постоянного проживания на этих земельных участках, производится в порядке и сроки, предусмотренные статьей 78 Налогового кодекса.
5. Пунктом 13 статьи 12 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (утратил силу с 1 января 2006 года) было установлено, что предприятия, научные организации и научно-исследовательские учреждения за земельные участки, непосредственно используемые для хранения материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв Российской Федерации, освобождались от уплаты земельного налога.
Кроме того, Федеральным законом от 23.12.2003 N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" (далее - Федеральный закон N 186-ФЗ) было приостановлено с 1 января по 31 декабря 2004 года действие статей 7 - 11 Закона Российской Федерации "О плате за землю" в отношении земельных участков, непосредственно занятых законсервированными и (или) не используемыми в текущем производстве объектами мобилизационного назначения и (или) мобилизационными мощностями, а также испытательными полигонами и складами для хранения всех видов мобилизационных запасов (подпункт 3 пункта 1 Приложения 20 к Федеральному закону 186-ФЗ).
Также распоряжением Правительства Российской Федерации был утвержден "Перечень организаций, имеющих задание по государственному оборонному заказу на 2004 год на выполнение мероприятий по мобилизационной подготовке экономики, которым наряду с другими предприятиями и организациями, имеющими законсервированные и (или) не используемые в текущем производстве объекты мобилизационного назначения и (или) мобилизационные мощности, а также испытательные полигоны и склады для хранения всех видов мобилизационных запасов, предоставляются льготы по уплате земельного налога в отношении земельных участков, непосредственно занятых указанными объектами" (далее - Перечень).
Утвержденный Правительством Российской Федерации Перечень является закрытым, но не исчерпывающим, поэтому вышеназванные налоговые льготы по земельному налогу должны были предоставляться в 2004 году организациям как включенным, так и не вошедшим в утвержденный Правительством Российской Федерации Перечень.
Основанием для предоставления налоговых льгот по земельному налогу являются утвержденные (согласованные) соответствующими органами исполнительной власти документы, подтверждающие право на вышеуказанные налоговые льготы по земельному налогу, вне зависимости от даты их утверждения, представляемые в налоговые органы в порядке, установленном "Рекомендациями по форме документов, подтверждающих право организаций, имеющих мобилизационные задания (заказы) и (или) задачи по мобилизационной работе, на налоговые льготы, а также на включение в состав внереализационных расходов обоснованных затрат на проведение работ по мобилизационной подготовке", утвержденными Минэкономразвития России и Минфином России 16 августа 2005 года.
С.Д.ШАТАЛОВ
"Verba volant, scripta manent"
Один день не было, а сколько постов! Зачем меня процитировали в посте 10 и дали коммент по воводу возмещения?! Поясняю смысл моей фразы (пост 4) при совершении подобных сделок надо помнить о ст.35 ЗК, т.к. многие о ней забывают.
Никто тебе не друг, никто тебе не враг, но каждый человек - твой учитель
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием