Аренда с правом выкупа

[Klaks@]

Как бы вы прописала в договоре следующую ситуацию : заключается договор аренды нежилого помещения (цель розничная торговля), необходимо внести пункт о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения по истечению срока договора (срок договора менее года потом пролонгируется на неопределенный срок с предупреждением за 1 месяц до планируемого расторжения) или в любой момент, когда Арендодатель захочет продать, только таким образом, чтобы выкупная цена сразу НЕ указывалась. (Цена, по которой арендодатель сам захочет продать).
Я так понимаю, что ст.624 ГК здесь работать не будет

[Klaks@]

В Гаранте нашла Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2003 г. N Ф08-4618/03, написано : поскольку в договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, то условие о выкупе арендованного помещения не может считаться заключенным.
Вот, а если в такой формулировке поставить :
3.1. Арендодатель обязан:
3.1.5.Соблюдать преимущественное право покупки Помещения Арендатором на прочих равных условиях, в течение срока действия настоящего Договора или непосредственно в течение 3 (Трех) месяцев после его расторжения. В письменном уведомлении Арендодателя о желании продать Помещение должны содержаться: точное описание продаваемого Помещения, цена и порядок ее внесения. Уведомление может быть направлено заказным письмом в адрес Арендатора, в этом случае срок, предусмотренный п.п.3.2.7. Договора, начинает отсчитываться со дня получения Арендатором такого уведомления.

и корреспондирующая к этому обязанность :

3.2. Арендатор обязан:
3.2.7. В течение 15 (Пятнадцати) календарных дней дать письменный ответ о реализации преимущественного права покупки Помещения, предусмотренного п.п. 3.1.5 настоящего Договора. в случае, если Арендатор, не дает ответ в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента уведомления Арендодатель может продать Помещение любому третьему лицу
Получается, что вроде условие, когда право собственности на Помещение может перейти к Аредатору мы предусмотрели, а цена будет согласована по желанию Арендодателя (ст. 555ГК). Как думаете, будут правометными такие пункты?

[Аноним]

Я думаю, так не указывать цену выкупа нельзя - то есть конечно можно, но работать не будет- неопределено существенное условие договора. Это конечно выгодно Арендодателю, если что арендатор не понудит его заключить договор.Но какой вменяемый Арендатор подпишет такой договор?!
Думаю, что есть только 2 варианта:
1. Либо по 624 - аренда с последующим выкупом
2. Предварительный договор купли-продажи недвижимости -ст.429 ГК

[Klaks@]

Я от этих двух статей и начала танцевать, но и там, и там надо обязательно указывать эту самую выкупную стоимость, которой у нас сейчас и нет(
Мне, как раз , нужен такой договор для Арендатора, потому что мы бы купили этот магазин прямо сейчас, если бы он продавался, но он только сдается в аренду(((
и если вдруг Арендодатель надумает его продать, надо , чтобы он в первую очередь предложил его нам за ту цену, за которую соберется продавать
Помогите, совсем ничего не придумывается!

[Irusya]

Я от этих двух статей и начала танцевать, но и там, и там надо обязательно указывать эту самую выкупную стоимость, которой у нас сейчас и нет(

имхо-сделать аренду с выкупом, а допником "корректировать" сумму.

и если вдруг Арендодатель надумает его продать, надо , чтобы он в первую очередь предложил его нам за ту цену, за которую соберется продавать

поговорите с собственником и если он действительно хочет его продавать - внесите "аванс" под договор займа.

[Klaks@]

Irusya, аванс под договор займа - это ,конечно, панацея от всех бед)))
но суммы там большие, надо как-то чище это сделать...
вот еще одна моя идея :
п.п. Арендатор, надлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему договору, имеет преимущественное право выкупа Помещения по окончанию срока действия договора. В этом случае выкупная цена складывается из сумм всех внесенных арендных платежей, в рамках настоящего договора, и переменной части, которая определяется, как реальная рыночная цена Помещения на момент его выкупа. Величина переменной части окончательно подлежит согласованию сторонами за 1 (Один) месяц до окончания срока действия договора.
...или это опять ст. 555 п.1 абз.2?

[Klaks@]

И вообще, что-то я уже начала сомневаться, если мы прописываем право выкупа после окончания аренды, то получается , что арендодатель нам обязан это помещение отдать, а не имеет право?

[Irusya]

Klaks@, имхо-если арендодатель не захочет вам продавать это помещение после окончания срока аренды-вы ничего не сделаете. Понуждение к заключению договора..

[Klaks@]

Да я и сама так думаю, а как насчет предыдущей редакции... про выкупную цену?

[Irusya]

Klaks@, имхо-цена сделки купли-продажи не определена, а порядок определения не понятен. Как будете подтверждать "реальную рыночную цену"?

[Klaks@]

все-таки , наверно, будет так
...выкупная цена складывается из сумм всех внесенных арендных платежей, в рамках настоящего договора, и переменной части, которая определяется, как балансовая стоимость помещения на момент перехода права собственности на помещение.Порядок внесения переменной части выкупной цены подлежит согласованию сторонами за 1 (Один) месяц до окончания срока действия договора

все-равно, остаток суммы через займ будем проводить

[Irusya]

Klaks@, я вот не уверена, что вы сможете в суде отыграть ситуацию, когда договор "вдруг" будет заключен не с вами...