ипотека очень нужно очень срочно

[marmot]

Организация получает кредит, который пойдет на реконструкцию здания.
В качестве обеспечения кредита - ипотека здания, которое будет реконструироваться.
В результате реконструкции планируется:
А. изменить наименование и целевое назначение здания
Б. пристроить к нему крыло, те увеличить площадь почти в два раза.

На этапе подписания договора об ипотеке: что я , как заемщик, могу предусмотреть, чтобы сильно не попасть? (я так понимаю, что реконструкция может рассматриваться как неотделимые улучшения и на них может быть распространена ипотека, а это мне совершенно не нужно)
И еще мне не хочется, чтобы ипотека была распространена на весь земельный участок (участок имеет размер 3 га, а здание -900кв.м.) -как это прописать?-уверена, что банк про это в договоре ничего не упомянет

[alz]

Согласно ч. 3 ст. 340 ГК РФ "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка".
Согласно ч. 6 ст. 6 ФЗ об ипотеке (N 102-ФЗ) "ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом". Вам стоит специально прописать, что реконструкционные улучшения не входят в ипотеку. Поэтому если банк ничего не пропишет, вы не достигнете своих целей.

[урист]

А вот вопрос то спорный, участок на котором расположено здание это не обязательно весь участок, если он больше. Почему не "под обрез" ? Но банки однозначно трактуют именно в свою пользу. С ними спорить сложновато.

[урист]

может участки разделить?

[marmot]

закон я читала, поэтому и вопросы возникли .
Участок разделить! вы себе этот процесс представить можете? три -четыре месяца, как минимум.
Поскольку критиковать легче, чем создавать предлагаю покритиковать следующие формулировки:
1. Про землю:
В ипотеку передается часть земельного участка площадью 900кв.м., расположенная под зданием склада, из земель участка общей площадью 3 га, который имеет кадастровый номер_____, категория земли____, адрес____, и принадлежит ООО"__" на праве собственности на основании свидетельства_____.
2. про реконструкцию:
Стороны договорились, что в ипотеку передается здание склада общей площадью 900 кв.м. Ипотека не распространяется на любые результаты реконструкции Склада(пристройки, улучшения и прочее), увеличивающие площадь здания относительно его внешних размеров (согласно ст.6 ...102-фз), а так же на земельный участок под пристроенными площадями, возникшими в результате реконструкции Склада (согл. ст.64.2. 102-Фз)

[урист]

по земельному участку однозначно это не возможно. Как вы себе представляете регистрацию обременения в ЕГРП? с формулировкой "частично"? Нормативку некогда искать, сори, а на память не помню, но она есть - это точно.

[marmot]

так мне посоветовал написать сам регистратор, мол, у них с такой формулировкой проходило.
но меня сильно беспокоит этот момент, так как если до 26.06.07 в ст.340 Гк РФ было понятие "участок, функционально обеспечивающей закладываемый объект", то теперь такого в этой статье нет.
неужели кроме выделения меньшего з/у нет других вариантов?
а если рассмотреть возможность такую:
в ипотеку отдается Склад и доля в праве на з/у в размере 6/таких-то?????
уж очень жалко весь участок то отдавать......

[alz]

уж очень жалко весь участок то отдавать......

Я бы попробовал что-то придумать все-таки с паспортом БТИ. Может на участке построить еще что-то типа сарая... за 1 неделю и земльный участок туда отнести..?
Хотя технически это сложно.

но меня сильно беспокоит этот момент, так как если до 26.06.07 в ст.340 Гк РФ было понятие "участок, функционально обеспечивающей закладываемый объект", то теперь такого в этой статье нет.

Зато есть постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", п. 45: "В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части".
Хотя это слабое утешение...

[Аноним]

[QUOTE=marmot;51727389]закон я читала, поэтому и вопросы возникли .
Участок разделить! вы себе этот процесс представить можете? три -четыре месяца, как минимум.
Поскольку критиковать легче, чем создавать предлагаю покритиковать следующие формулировки:
1. Про землю:
В ипотеку передается часть земельного участка площадью 900кв.м., расположенная под зданием склада, из земель участка общей площадью 3 га, который имеет кадастровый номер_____, категория земли____, адрес____, и принадлежит ООО"__" на праве собственности на основании свидетельства_____.
Доброго дня. Вы написали, что кадастровый номер такой то____, однако вы все равно делаете ссылку на кадастровый номер ВСЕГО з/у, а не на его часть, поскольку как я понимаю, этот кадастровый номер определен на ВЕСЬ участок. так что, если вы хотите отдать только под зданием, вам все равно придется выделять часть участка и присваивать ему другой кадастровый номер.

[marmot]

Я бы попробовал что-то придумать все-таки с паспортом БТИ. Может на участке построить еще что-то типа сарая... за 1 неделю и земльный участок туда отнести..?
Хотя технически это сложно.

это, на самом деле, технически просто, тк помимо нашего склдада на участке еще 4 объекта недвижимости. только я не уловила мысль, что это может дать. что значит "земельный участок туда отнести"? он у нас один.
теоретически, его конечно можно разделить. практически -это большие деньги и , как я уже говорила, как минимум 3 месяца.

Про постановление. Это постановление были ДО изменений в ГК.
Какие мнения насчет того, чтобы была заложена доля в праве на з/у?
ребята, горю!!!!!!!!!!!

[Аноним]

а долю как определите? плюс, у нас же в свидетельстви о праве собственности на объект, если долевка - прямо указано на это. разве нет?

[marmot]

а долю как определите? плюс, у нас же в свидетельстви о праве собственности на объект, если долевка - прямо указано на это. разве нет?

3га -1
900 кв м -х
х=900 кв м /3 га
в свидетельстве о ПС долевки нет, я собственник всего участка

[Аноним]

ну а если вы собственник всего участка и у вас в природе юридически существует один кадастровый норме на единый участок, тогда как у вас это может получится.... незнаю. по моему мнению - не получится и нельзя. тем более ФРС хоть и говорит что пропустит регистрацию, я дцмаю что вряд ли, потому что встанет вопрос о площади земельного участка у которого НЕ существует кадастрового номера ( я не имею в виду общий участок с единым кадастровым номером).

[marmot]

Вот мы все мыслим как юристы и юридическими понятиями. Нельзя, надо межевать... понятно, что с ЮРИДИЧЕСКОЙ точки зрения надо межевать и выделять.
А есть еще нормальная жизненная логика. Которая подсказывает моему главбуху, что это бред -выделять участок из земель целого комплекса чтобы сдать в ипотеку отдельно стоящее здание. то есть если мы будем сдавать по очереди 5 объектов, например, надо каждый раз участок выдергивать. Нормальному человеку понятно, что участок фактически ограничивается внешними размерами здания. для особо продвинутых- плюс один-два метра по периметру.
По закону нельзя сдать здание без земли. я и сдаю с землей. только не со всей. что если я напишу что то типа:
предмет залога -здание склада 900кв м и зем участок размером 1200кв м, что включает в себя участок,размером 900 кв.м. ,занимаемый зданием склада, и участок, обеспечивающий функционирование склада размером 300кв м , расположенный по всему периметру Склада и имеющий ширину N метров.
Стороны договорились, что в случае обращения взыскания на предмет залога, указанный земельный участок будет выделен из земель участка кадастровый номер____ за счет средств залогодателя.
____________
это я просто размышляю на тему можно ли как то решить вопрос без межевания

[Аноним]

размышлять мы можем бесконечно. вопрос в том, что будет ли это юридически верно? но если юрист той стороны с которой вы будете сотрудничать грамотный, то вряд ли он согласиться на такие условия. верно?

[marmot]

я верю в то, что нас тут много, хотя бы три четверти -грамотные, и три четверти -творческие. чья-то мысль натолкнет кого то на мысль и родится результат .

[@Alena]

а результат нужен с соблюдением законодательства или без?

[marmot]

первый этап -чистое творчество.
второй -оценка на соответствие законодательству
третий -оценка рисков при применении придуманной схемы.
подключайтесь на любом этапе
(пока -первый)

[Анжеличка]

Поскольку критиковать легче, чем создавать предлагаю покритиковать следующие формулировки:

покритиковать это пожалуйста

В ипотеку передается часть земельного участка площадью 900кв.м., расположенная под зданием склада, из земель участка общей площадью 3 га, который имеет кадастровый номер_____, категория земли____, адрес____, и принадлежит ООО"__" на праве собственности на основании свидетельства_____.

я не знаю чем руководствовался регистратор, посоветовавший подобную формулировку, однако по моему мнению, она (формулировка) противоречит ст. 5 закона об ипотеке в которой говорится, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
в пункте 1, ч.1 указанной статьи указаны, что предметом договора ипотеки
могут быть земельные участки (а не части земельных участков,).

То есть на недвижимое имущество передаваемое в залог должно быть зарегистрировано право, как на самостоятельный объект недвижимости. Кроме того невозможно в реестре наложить обременение на часть объекта, обременение будет на весь объект.

2. про реконструкцию:
Стороны договорились, что в ипотеку передается здание склада общей площадью 900 кв.м. Ипотека не распространяется на любые результаты реконструкции Склада(пристройки, улучшения и прочее), увеличивающие площадь здания относительно его внешних размеров (согласно ст.6 ...102-фз),

теперь что касается реконструкции
считаю что даже если руководствуясь ч. 6 ст. 6 З-на об ипотеке:
"Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом"
указать в договоре ипотеки предлагаемую формулировку, то она будет противоречить ч.4 ст 5. :
"Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки" поскольку неотделимые улучшения потому и неотделимые что их невозможно отделить без вреда
, кроме того опять же обременение будет в реестре на весь объект.

[marmot]

супер! спасибо! мне нужны были эти мысли.
Я полазила на банковском форуме, вынесла из него такую мысль, что , в принципе, люди регистрировали такие формулировки (это я про участок), просто все зависит от регистратора. Однако я (как, например, юрист банка) вижу в такой формулировке неопределенность объекта, переданного в ипотеку, и, как следствие, недействительность договора залога. Поэтому, конечно, не пошла бы на такой шаг. А вот как залогодатель.... надо подумать , чем это чтревато
про реконструкцию -согласна, но в моей ситуации к существующему зданию пристраивают еще одно, со своим фундаментом, крышей, оно только будет каким -то навесом соединяться с основным. Поэтому объект не просто делим, а очень даже делим.
Обременения, совершенно верно, могут быть на весь объект, если мы не сможем грамотно все прописать.
большое спасибо