Юридическая сила договора о намерениях

[Алекона]

Привет, скажите, пожалуйста, какую юридическую помощь имеет договор о намерениях. Ситуация в кратце следующая: мы арендодатели, заключили договор с арендатором договор о намерениях сдачи помещений в аренду на 5 лет в котором прописаны условия повышения арендной платы по инфляционной ставке, а потом заключили договор аренды (сроком на 11 месяцев - чтобы не регистрировать), в ктором прописаны другие условия повышения арендной платы. Сейчас мы решили повысить арендную плату по условиям договора аренды "...Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить, указанную в п.5.1 настоящего договора, ставку арендной платы, письменно предупредив Арендатора за 30 дней о таком изменении"., а арендатор не хочет с этим соглашать и говорит, что арендную плату мы должны повышать только по ставке инфляции. Скажите, кто прав?

[Небухгалтер]

Я считаю что с заключением основного договора предварительный утратил силу. Да основной договор заключен на иных условиях ну и что? Они его ведь подписали? Значит согласились с этими новыми условиями. Надеюсь на каждом листе подписали?

[Irusya]

Я считаю что с заключением основного договора предварительный утратил силу.Да основной договор заключен на иных условиях ну и что?

тут не совсем так.
429 ГК "..1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором..."
автору-по закону у вас все равно "..3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год 614 ГК..

к тому же-что подразумевалось под "инфляционной ставкой"?

[КолхозныйГлямур]

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Представляется, что этот договор должен был быть зарегистрирован.....

[Irusya]

КолхозныйГлямур, он у них не подлежит регистрации (11 мес.).
А вот интересно, тут можно говорить о том, что предварительный роли не играет? Заключили-то на иных существенных условиях? хотели на 5 лет, по факту-срок меньше года...По сути-иные условия обязательства..Кто что думает?

[Небухгалтер]

Я думаю если бы речь шла о предложении заключить основной договор на условиях отличающихся от предварительного тогда можно было бы спорить, а так - арендатор ПОДПИСАЛ данный договор стало быть с изменением его существенных условий согласен.

[Irusya]

Небухгалтер, то, что договор есть никто не оспаривает Однако, если сторона подписалась под каким-то обязательством, это не значит, что оно не может быть ничтожным/фиктивным/недействительными

[Небухгалтер]

Весьма логично но в данной ситуации вряд ли применимо, если конечно не всплывут какие-нибудь иные обстоятельства связанные к примеру с пороком воли.

[Irusya]

Весьма логично но в данной ситуации вряд ли применимо, .

собсна, ответ на "почему?" я и хотела услышать

[Аноним]

Так мы обсуждаем форму и срок действия предварительного договора или иного документа – допустим соглашения о намерениях или протокола о намерениях?
На мой взгляд – правовые последствия подписания сторонами предварительного договора, отличаются от правовых последствий подписания протокола о намерениях.

[Irusya]

На мой взгляд – правовые последствия подписания сторонами предварительного договора, отличаются от правовых последствий подписания протокола о намерениях.

хочу понять, можно ли говорить тут о том, что предварительный договор силы не имеет, так как основное обязательство заключено на иных условиях?

[Меламори]

предварительный договор силы не имеет, так как основное обязательство заключено на иных условиях?

Вряд ли, но т.к. обе стороны не уклонялись от заключения договора но при этом заключили договор на иных условиях, то, если в период действия основного договора истечет срок заключения договора по предварительному договору, то договор на условиях предварительного заключаться не будет.

[Irusya]

... если в период действия основного договора истечет срок заключения договора по предварительному договору, то договор на условиях предварительного заключаться не будет.

2 раза перечитывала
Я просто к тому, что договор заключен на иных существенных условиях. Насколько тут вообще применим "срок" по предварительному..

[alecsa]

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
ст. 429
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

итого мы имеем:
1. предварительный договор, заключенный в предусмотренной форме
2. отсутствие обстоятельства для прекращения предварительного договора
3. новый договор на иных условиях, т.е. невыполнение сторонами первоначальной договоренности.
это я просто резюмирую сказанное, и размышляю -а можно ли через суд потребовать внесения изменений в заключенный договор аренды?
но оснований для изменения заключенного договора по ст. 450 нет.
точно также нет оснований для расторжения заключенного договора аренды. Но есть основания для понуждения к заключению на основании предварительного договора.
да уж. Дуамать надо долго. у кого есть мысли?
наверное, через толкование условий - на что была направлена действительная воля сторон.
да, кстати, а какой срок в соглашении о намерениях указан для заключения договора аренды. я хочу сказать, что через 11 мес ваш договор прекратится, а если в соглашении срок для заключения основного договора не указан, общий срок - 1 год, т.е. через год договор аренды уже прекратит действие, а основание для заключения ДА на 5 лет останутся.

[alecsa]

наверное, через толкование условий - на что была направлена действительная воля сторон.
да, кстати, а какой срок в соглашении о намерениях указан для заключения договора аренды. я хочу сказать, что через 11 мес ваш договор прекратится, а если в соглашении срок для заключения основного договора не указан, общий срок - 1 год, т.е. через год договор аренды уже прекратит действие, а основание для заключения ДА на 5 лет останутся.

если в период действия основного договора истечет срок заключения договора по предварительному договору, то договор на условиях предварительного заключаться не будет.

Вот-вот, пока я формулировала, вы так лаконично мою мысль изложили

[Аноним]

В данном случае, можно говорить о том, что стороны, в предварительном договоре, ошибочно указали срок данного договора (или не указали его совсем).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Для правильного указания условия о сроке в предварительном договоре необходимо обратить внимание на положения ст. 190 ГК РФ:
Учитывая данную норму, в предварительных договорах следует указывать либо календарную дату, либо период времени, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор – именно основной договор!!!
Следовательно - цель предварительного договора заключить основной договор (ст.429 ГК).

[alecsa]

В данном случае, можно говорить о том, что стороны, в предварительном договоре, ошибочно указали срок данного договора (или не указали его совсем).

с таким же успехом можно говорить, что ошибочно был указан срок в договоре аренды
и все-таки должно же быть правовое решение?
пойду, поищу

[Irusya]

я хочу сказать, что через 11 мес ваш договор прекратится, а если в соглашении срок для заключения основного договора не указан, общий срок - 1 год, т.е. через год договор аренды уже прекратит действие, а основание для заключения ДА на 5 лет останутся.

почему останутся-то? Ясно выраженная воля-получение/передача во временное владение и пользование определенного договором помещения. стороны заключают предварительный. Основной-на иных условиях... "иные" условия отличаются и "существенно" и "формой" оформления обязательств..
мне хочется признать, что при заключении основного договора обязательства по предварительному себя исчерпали в этой ситуации, в виду трансформации в обязательство с иными условиями..

[alecsa]

кое-что нашлось
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 7 сентября 2005 г. N А43-34749/2004-12-1068
Как видно из документов и установлено судом, 01.01.2004 ООО "Амалтея" и индивидуальный предприниматель Яшин Б.Н. подписали предварительный договор аренды нежилого подвального помещения N 8 общей площадью 588,1 квадратного метра, расположенного в нежилом одноэтажном встроенно-пристроенном помещении по адресу: Нижний Новгород, улица Усилова, 2, литер А1.
По условиям поименованного соглашения, стороны договорились в течение трех дней после оформления пакета документов, необходимого для государственной регистрации сделки, заключить договор аренды поименованного имущества сроком с 01.01.2004 по 31.12.2006.
В пункте 6.2 договора контрагенты предусмотрели ответственность арендодателя в виде штрафа в сумме 850 000 рублей за незаключение либо досрочное расторжение основного договора.
В этот же день поименованные лица подписали договор аренды указанного имущества сроком действия с 01.01.2004 по 31.06.2004.
По окончании срока действия стороны переоформили свои отношения путем заключения нового договора аренды от 01.07.2004. Срок пользования имуществом установлен сторонами до 31.12.2004.
По окончании срока действия данного договора предприниматель не возвратил ООО "Амалтея" переданное ему в пользование имущество. Одновременно с этим в отзыве на иск ООО "Амалтея" указало, что полагает договор аренды от 01.07.2004 возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, к моменту разрешения настоящего спора обязательства сторон по заключению основного договора прекратились в связи с исполнением (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя жалобы о том, что заключение краткосрочного договора нельзя признать надлежащим исполнением, прекращающим обязательства по предварительному договору, отклоняется, ибо фактически сам истец при заключении договора аренды от 01.07.2004 (то есть после устранения препятствий для подписания долгосрочного договора аренды - регистрации права собственности арендодателя на спорный объект) принял подобное исполнение как надлежащее. Таким образом, стороны по взаимному согласию определили в основном договоре иное условие, изменяющее положение предварительного договора, касающееся срока аренды, что не противоречит статье 429 Кодекса.

[alecsa]

мне хочется признать, что при заключении основного договора обязательства по предварительному себя исчерпали в этой ситуации, в виду трансформации в обязательство с иными условиями..

Признавайте теперь присоединяюсь

[Аноним]

В п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ - определено содержание предварительного договора. Условия предварительного договора можно разделить на две группы: 1) условия, касающиеся самого предварительного договора, - предмет (обязательство заключить договор в будущем), срок заключения основного договора и др.; 2) условия, касающиеся основного договора, - определение существенных условий основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, законодатель отказался от требования прямого перечисления в предварительном договоре всех существенных условий основного договора. В связи с этим стороны, при заключении основного договора, могут устанавливать иные условия.
В рассматриваемом случае, по всей видимости, стороны согласовали иные условия, которые отличаются от условий, предусмотренных предварительным договором. Они были вправе это сделать.

[Irusya]

В п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ - определено содержание предварительного договора. Условия предварительного договора можно разделить на две группы: 1) условия, касающиеся самого предварительного договора, - предмет (обязательство заключить договор в будущем), срок заключения основного договора и др.; 2) условия, касающиеся основного договора, - определение существенных условий основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, законодатель отказался от требования прямого перечисления в предварительном договоре всех существенных условий основного договора. В связи с этим стороны, при заключении основного договора, могут устанавливать иные условия.

автор комментария кто?

В рассматриваемом случае, по всей видимости, стороны согласовали иные условия, которые отличаются от условий, предусмотренных предварительным договором. .

как вы догадались?

[Аноним]

Точно сказать не могу, я смотрела различные комментарии к ГК и сделала такой вывод.
Вам понравился вывод?

[Небухгалтер]

стороны согласовали иные условия, которые отличаются от условий, предусмотренных предварительным договором. Они были вправе это сделать.

Именно - СОГЛАСОВАЛИ. Имели право. По-моему это очевидно.

собсна, ответ на "почему?" я и хотела услышать

Виноват. Не углядел "почему"