Коммунальные при аренде

[Elena_nov]

Подскажите пожалуйста, как правильно документально оформлять ситуацию. Мы (ИП) сдаем в аренду другому ИП производственное помещение. Как быть в платой за электроэнергию? Договор с энергокомпанией заключен с нами. Я так понимаю, что помимо арендной платы арендатор должен нам будет платить за электроэнергию. Какие документы мы должны ему будем предоставлять ежемесячно, по которым он будет оплачивать за энергию? Нам каждый месяц приходит общий счет от энергокомпании на потребленную энергию по всем нашим помещениям, сумму по которому безакцептно они списывают с нашего счета. Мы должны выставлять счет-фактуру арендатору на энергию именно по сданному в аренду помещению? Я правильно понимаю? И в какие сроки мы должны это делать? А кроме счета какие доки еще нужны?

[Юлия Н]

Подскажите пожалуйста, как правильно документально оформлять ситуацию. Мы (ИП) сдаем в аренду другому ИП производственное помещение. Как быть в платой за электроэнергию? Договор с энергокомпанией заключен с нами. Я так понимаю, что помимо арендной платы арендатор должен нам будет платить за электроэнергию. Какие документы мы должны ему будем предоставлять ежемесячно, по которым он будет оплачивать за энергию? Нам каждый месяц приходит общий счет от энергокомпании на потребленную энергию по всем нашим помещениям, сумму по которому безакцептно они списывают с нашего счета. Мы должны выставлять счет-фактуру арендатору на энергию именно по сданному в аренду помещению? Я правильно понимаю? И в какие сроки мы должны это делать? А кроме счета какие доки еще нужны?

Включите в сумму аренды и пропишите в договоре и ничего отдельно выставлять не нужно будет

[Elena_nov]

а как коммунальные можно в аренду включить? Ведь арендная плата постоянной сумой на год прописывается, а коммунальные каждый месяц разные могут быть.

[Юлия Н]

а как коммунальные можно в аренду включить? Ведь арендная плата постоянной сумой на год прописывается, а коммунальные каждый месяц разные могут быть.

Ну Вы же знаете примерно сколько:3 или 5,столько и добавьте к аренде.Зачем Вам прямо точную сумму надо?

[stas®]

Поиск - поиск по метке - метка "Аренда и коммунальные платежи"

[yellu]

Согласна с Юлей, мы так и сделали, ибо полученные коммунальные платежи, могут засчитать, как прочие доходы. А также, у нас нет прав на выставление счета по электроэнергии, мы не можем быть поставщиками эл-энергии, теплоэенергии и прочих подобных услуг. Если не можете определить среднемесячное потребеление арендаторов, ставьте им отдельный счетчик и составляйте каждый месяц доп соглашение о размере оплаты за каждый месяц. Но уж лучше сойтись на среднемесячном потреблении.

[stas®]

А также, у нас нет прав на выставление счета по электроэнергии, мы не можем быть поставщиками эл-энергии, теплоэенергии и прочих подобных услуг.

yellu, почитайте по ссылке )

[Elena_nov]

Я думаю, что для нас удобнее будет в таком случае просто включить коммуналку (среднемесячное потребление энергии) в арендную плату. Подскажите, кто знающий знающий в правовых вопросах, в договоре отдельно надо прописывать, что коммуналка входит в арендную плату?

[МЕЛАМОРИ.2009]

Подскажите пожалуйста, как правильно документально оформлять ситуацию. Мы (ИП) сдаем в аренду другому ИП производственное помещение. Как быть в платой за электроэнергию? Договор с энергокомпанией заключен с нами. Я так понимаю, что помимо арендной платы арендатор должен нам будет платить за электроэнергию. Какие документы мы должны ему будем предоставлять ежемесячно, по которым он будет оплачивать за энергию? Нам каждый месяц приходит общий счет от энергокомпании на потребленную энергию по всем нашим помещениям, сумму по которому безакцептно они списывают с нашего счета. Мы должны выставлять счет-фактуру арендатору на энергию именно по сданному в аренду помещению? Я правильно понимаю? И в какие сроки мы должны это делать? А кроме счета какие доки еще нужны?

В договоре аренды прописывается постоянная арендная плата (сумма аренды за помещение) и переменная, которая включает в себя электроэнергию, уборку помещений, холодную и горячую воду, телефоны (если такие предоставляются) и прочее, что относится к арендованному помещению. В конце месяца выставляете акты по переменной величине арендной платы и счет-фактуры.

[Elena_nov]

То есть после того как мы получили счета от энергокомпании, мы должны сами составить счет-фактуру на ту сумму, которую должен нам за энергию арендатор? тогда у нас получается дополнительный доход? Это единственный правильный вариант или все-таки можно примерную сумму коммуналки (исходя из прошлых месяцев) включать в арендную плату?

[МЕЛАМОРИ.2009]

То есть после того как мы получили счета от энергокомпании, мы должны сами составить счет-фактуру на ту сумму, которую должен нам за энергию арендатор? тогда у нас получается дополнительный доход? Это единственный правильный вариант или все-таки можно примерную сумму коммуналки (исходя из прошлых месяцев) включать в арендную плату?

Я ведь уже Вам написала как сделать. Да, счет-фактуры Вы будете сами выставлять, а еще счета и акты. А еще можно установить определенный лимит по электроэнергии, например, 600 квт\ч и включить его в постоянную арендную плату за помещение и в договоре прописать. А сверхлимит - это будет переменная величина арендной платы. Обычно по помещению просчитывается сумма электроэнергии по количеству лампочек, другому оборудованию, которое будет установлено у арендатора и выводится количество в будущем потребляемой электроэнергии.

[Elena_nov]

Спасибо за ответ! Всё учту. И если уж об аренде речь идет. То есть еще вопрос. Мы сдаем в аренду производственное здание с находящимся в нем лесопильным оборудованием. так вот, как правильно это оформить: составить два договора аренды на здание и отдельно на оборудование? Или в одном договоре написать - здание с оборудованием?

[МЕЛАМОРИ.2009]

Спасибо за ответ! Всё учту. И если уж об аренде речь идет. То есть еще вопрос. Мы сдаем в аренду производственное здание с находящимся в нем лесопильным оборудованием. так вот, как правильно это оформить: составить два договора аренды на здание и отдельно на оборудование? Или в одном договоре написать - здание с оборудованием?

Я бы сделала два договора. В приложениях прописала бы расчет и аренды помещения, и расчет аренды оборудования. Ведь договор аренды помещения, чтобы его не регистрировать, заключается сроком менее одного года, а по аренде оборудования - это не обязательно. Впрочем, решайте сами.

[Elena_nov]

Я так понимаю, что не будет противоречить законодательству, если я в договоре под пунктом предмет договора пропишу, чтоарендодатель сдает, а арендатор принимает производственное здание с такой-то площадью по такому то адресу и такое оборудование? И арендную плату укажу общую?

[МЕЛАМОРИ.2009]

Я так понимаю, что не будет противоречить законодательству, если я в договоре под пунктом предмет договора пропишу, чтоарендодатель сдает, а арендатор принимает производственное здание с такой-то площадью по такому то адресу и такое оборудование? И арендную плату укажу общую?

Да, можете так. Но имейте ввиду, что не регистрируется сроком менее одного года, лучше заключать на 11 месяцев. Только напишите производственное помещение с оборудованием, площадью. Но придется сделать к этому договору два приложения: по расчету аренды помещения и по расчету оборудования. И не забудьте акты приемки-передачи.

[МЕЛАМОРИ.2009]

Я так понимаю, что не будет противоречить законодательству, если я в договоре под пунктом предмет договора пропишу, чтоарендодатель сдает, а арендатор принимает производственное здание с такой-то площадью по такому то адресу и такое оборудование? И арендную плату укажу общую?

А почему все-таки Вы не хотите сделать два договора? Думаю - это гораздо проще и правильней. Больше склоняюсь к этому.

[Elena_nov]

хорошо, тогда вопрос: в договоре аренды обурудования не обязательно подробно перечислять все станки, это можно в приложении сделать? да и акты приемки-передачи будут прикладываться

[МЕЛАМОРИ.2009]

хорошо, тогда вопрос: в договоре аренды обурудования не обязательно подробно перечислять все станки, это можно в приложении сделать? да и акты приемки-передачи будут прикладываться

В договоре это и не делается, просто пишется аренда оборудования, согласно приложения №..... к настоящему договору.

[Elena_nov]

Спасибо Вам большое за подробные ответы! Оч благодарна!

[МЕЛАМОРИ.2009]

Спасибо Вам большое за подробные ответы! Оч благодарна!

Успехов и удачи! Рада была помочь.

[stas®]

То есть после того как мы получили счета от энергокомпании, мы должны сами составить счет-фактуру на ту сумму, которую должен нам за энергию арендатор? тогда у нас получается дополнительный доход?

Это еще почему? В отношениях с коммунальщиками Вы выступаете как агент арендатора, действующий от собственного имени. Выдумывать "переменную арендную плату" не советую.

[МЕЛАМОРИ.2009]

Это еще почему? В отношениях с коммунальщиками Вы выступаете как агент арендатора, действующий от собственного имени. Выдумывать "переменную арендную плату" не советую.

А это еще почему? Я о переменной величине арендной платы. Если есть тройное соглашение, то тогда Вы правы. А если нет, то выставлять счета и счет-фактуры на коммунальные услуги арендатору Вы не имеете права. Следовательно, нужно прописать это в договоре. Арендная плата может состоять из постоянной и переменной. Очень большое количество документов на эту тему

[stas®]

Если есть тройное соглашение, то тогда Вы правы.

Какое тройное соглашение? Еще раз: агент арендатора, действующий от собственного имени.

А вот переменная арендная плата - это весьма сомнительно, поскольку ГК возможность изменения арендной платы ограничивает. Да и зачем включать в доход то, что можно не включать? МЕЛАМОРИ.2009, Вы бы почитали тему по ссылке.

[МЕЛАМОРИ.2009]

Какое тройное соглашение? Еще раз: агент арендатора, действующий от собственного имени.

А вот переменная арендная плата - это весьма сомнительно, поскольку ГК возможность изменения арендной платы ограничивает. Да и зачем включать в доход то, что можно не включать? МЕЛАМОРИ.2009, Вы бы почитали тему по ссылке.

"Когда арендодатель выступает посредником

Суть этого способа в следующем. Арендодатель выступает в роли агента между арендатором (принципалом) и коммунальными службами (продавцами) от своего имени, но за счет арендатора. То есть по заданию последнего приобретает для него коммунальные услуги. А значит, имеет право перевыставить принципалу счета, полученные от продавцов. Важно также не упустить из виду, что агенту, исходя из конструкции посреднического договора, причитается вознаграждение, и его размер тоже нужно оговорить в контракте. На практике, чтобы не увеличивать расходы арендатора, стороны обычно договариваются о снижении арендной платы на сумму такого поощрения арендодателя за посреднические услуги.

Условие о посредничестве оформляют либо отдельным соглашением сторон, либо включив необходимые пункты в договор аренды.

Конечно, подобная схема имеет право на жизнь, однако и здесь сторонам арендных отношений следует приготовиться к возможным претензиям со стороны проверяющих. Дело в том, что договоры с коммунальщиками собственник недвижимости, как правило, заключает задолго до того, как начинает сдавать помещение в аренду. Поэтому новое оформление контракта на приобретение услуг уже по заданию третьей стороны выглядит несколько подозрительно. Так, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17 ноября 2004 г. № 85 отмечал, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Данный вывод был сделан в отношении комиссионного договора, однако последний, как известно, представляет собой частный случай посреднического контракта, когда посредник выступает от своего имени (ст. 1011 ГК РФ). Таким образом, использование описанной агентской схемы не лишено определенных налоговых рисков. Формально инспекторы имеют полное право признать коммунально-посредническую сделку недействительной.

Коммунальную обязанность – в арендный договор

Практика показывает, что самым выгодным в плане налогообложения является способ, при котором коммунальные расходы включают в сумму арендной платы. В этом случае все поступления от арендатора (в том числе по коммуналке) можно расценивать как расчет за услуги по сдаче помещения в аренду. Со всеми вытекающими благоприятными налоговыми последствиями. Главное – не упустить из виду специфику арендных отношений при составлении договора.

Как известно, реальная стоимость ежемесячных затрат на коммуналку – величина переменная, поскольку объемы потребляемых арендатором услуг из месяца в месяц будут разными. В то же время размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Таково требование гражданского законодательства (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее выход из данной ситуации есть. Правда, для этого необходимо, чтобы собственник недвижимости пошел навстречу арендатору и согласился соответствующим образом оформить арендные отношения.

Арендную плату в договоре нужно установить в двух частях – основной и дополнительной. Первая из них будет представлять собой фиксированную величину ежемесячной платы непосредственно за пользование помещением. А вторая, переменная, отразит стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что случае нарушения законодательных норм не произойдет, если в договоре будет описан единый постоянный алгоритм расчета стоимости каждой из услуг за месяц

(п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). При этом в контракте желательно также указать стоимость единицы измерения каждой компенсируемой коммунальной услуги. Либо сделать ссылку на документы, которые содержат соответствующие тарифы.

По итогам каждого месяца арендодатель будет выставлять арендатору счета на оплату аренды с разбивкой на две части: основную и дополнительную. Причем упоминание в счетах о затратах на коммунальные услуги недопустимо. При выполнении указанных условий ничто не помешает арендатору без опаски учесть коммунальные затраты в составе арендной платы и – как следствие – прочих расходов. Следует заметить, что и НДС-вычет по таким издержкам будет абсолютно законен (конечно, при условии, что арендодатель выставит счет-фактуру на обе части арендной платы)."

Автор: Оксана Чевина
Источник: «Бухгалтерия и Кадры».

Я знаю огромное количество компаний, которые работают именно по последней схеме.... С моей компанией именно вторым способом оформлены договора аренды и эта практика уже прошла проверку налоговыми органами..... И не слышала, чтобы первая очень уж сильно применялась, а где она применялась, то прошли суды с налоговиками. Я сейчас рассмотрела пример с точки зрения арендатора, а если говорить с точки зрения арендодателя, то да у него доход, но опять же все моменты можно продумать. Арендодателю не менее выгодно оформить сделку, чтобы споров с налоговиками было меньше....

[МЕЛАМОРИ.2009]

Да и зачем включать в доход то, что можно не включать? МЕЛАМОРИ.2009, Вы бы почитали тему по ссылке.

А затем, чтобы расходы по коммуналке свои перекрыть, чтобы было с чего эту коммуналку оплатить и получить прибыль.

[stas®]

МЕЛАМОРИ.2009, глупость, которую автор процитированной статьи излагает в первой части, по косточкам разобрана в вышеприведенной ссылке. Не сочтите за труд - прочтите.


Вторая часть - еще большая глупость. Автор запутался:

При этом в контракте желательно также указать стоимость единицы измерения каждой компенсируемой коммунальной услуги.

Причем упоминание в счетах о затратах на коммунальные услуги недопустимо.

Не говоря уж об издержках, которые при применении УСН оказываются при таком варианте существенно выше.

[МЕЛАМОРИ.2009]

МЕЛАМОРИ.2009, глупость, которую автор процитированной статьи излагает в первой части, по косточкам разобрана в вышеприведенной ссылке. Не сочтите за труд - прочтите.


Вторая часть - еще большая глупость. Автор запутался:

Не говоря уж об издержках, которые при применении УСН оказываются при таком варианте существенно выше.

Я даже не буду спорить с Вами..... У каждого свое мнение, свое видение закона, а закон, как Вы знаете, "дышло - куда повернул, туда и вышло...." и свои методы отстаивания правомерности того или иного примененного способа перед налоговыми и другими органами. Спасибо беседу.

[stas®]

закон, как Вы знаете, "дышло - куда повернул, туда и вышло...."

При юридической безграмотности - да

[МЕЛАМОРИ.2009]

При юридической безграмотности - да

Вы знаете, юридической безграмотностью могут обладать и опытные юристы, потому как ситуация ситуации рознь. Иногда грамотные юристы плавают совсем в простых вопросах. Поэтому не стоит так быть уверенным...... И потом - эта полемика к данной теме не имеет никакого отношения. Поэтому предлагаю оставаться каждому при своем мнении, знаниях и опыте. Еще раз спасибо.

[Над.К]

юридической безграмотностью могут обладать и опытные юристы,

опытные юристы никогда не полезут в ту сферу, в которой они ничего не смыслят