Аренда нежилого помещения!

[AlexТ]

Усложнено все тем, что арендодатель - 2 физических лица, являющиеся учредителями ООО, которое и собирается арендовать помещение.

Для ООО по сути не важно, кто является собственником, и на основании акта приема-передачи и оформленного договора в праве относить арендную плату на затраты (не правда ли?)

Для физ. лиц (собственников) нужна ли регистрации в качестве ИП или ПБОЮЛ? НДФЛ не вопрос я заплачу им, но что на счет НДС? Вариант с договором на целый год, соответственно доход раз в год, т.е. как бы НЕсистематический, стоит ли заморачиваться на этот счет? Или все-таки организованно стать ИП-шниками?

Или можно ли как-нибудь безвозмездно передать арендуемое помещение, а учредителям (читай собственникам) выплачивать компенсацию, ну, типа дивидендов с чистой прибыли? Какими налогами облагаться будет это дело? Так же НДФЛ?

Подскажите, плиз. Сложно мне что-то выбрать стратегию. Заранее премного благодарен!

[dpolekhov]

Помещение было приобретено как давно и для каких целей а так же каким образом (по какой сделке)? И почему арендодатель - 2 лица? Недвижимость в долевом? Кроме сдачи помещения в аренду, какие есть источники дохода у учредителей?
Сейчас есть только регистрация в качестве ИП. ИП и ПБОЮЛ по сути одно и то же, просто разные названия.
НДФЛ не вы им платить должны, а они гсударству.
Частота получения дохода от аренды не влияет на то, чтобы считать деятельность по сдаче объекта в аренду предпринимательской.

[usovet]

Я бы порекомендовала вариант, когда арендодатели регистрируются в качестве ИП на УСНО 6%. Тогда и налог меньше (6 не 13), и не нужно ООО быть агентом. Декларации сдаются 1 раз в год, сумма дохода м.б. не сильно большой. Нужно учитывать, что сейчас установлено: руководитель и юридичексое лицо- взаимозависимы!!! Так что возможно применение ст. 40.

[AlexТ]

Помещение было приобретено как давно и для каких целей а так же каким образом (по какой сделке)? И почему арендодатель - 2 лица? Недвижимость в долевом?

Помещение было приобретено давно. Собственниками являются 2 физических лица. Да, в долевом. На физиков право собственности, чтобы потом не пришлось отвечать этим имуществом, случись что с ООО. Не в том смысле, что плевать на ООО, все по закону, но просто мало ли. Им в свое время так посоветовали.

Кроме сдачи помещения в аренду, какие есть источники дохода у учредителей?

Ну, доходов много, не связанных с предоставлением в аренду помещений.

Сейчас есть только регистрация в качестве ИП. ИП и ПБОЮЛ по сути одно и то же, просто разные названия.

Ясноенько.

НДФЛ не вы им платить должны, а они гсударству.

Да, верно, я имел в виду "за них" конечно же. В бюджет. В том смысле, что не они сами.

Частота получения дохода от аренды не влияет на то, чтобы считать деятельность по сдаче объекта в аренду предпринимательской.

Ну, просто проработав закон о предпринимательской деятельности и пытаясь избежать формулировки "систематический доход", думал, что стоит заключить договор на год, с оплатой арендных платежей по итогам года, точнее даже на 11 месяцев, чтобы еще и нигдерегистрировать не нужно было этот договор. Не стоит?

[AlexТ]

Я бы порекомендовала вариант, когда арендодатели регистрируются в качестве ИП на УСНО 6%. Тогда и налог меньше (6 не 13), и не нужно ООО быть агентом. Декларации сдаются 1 раз в год, сумма дохода м.б. не сильно большой. Нужно учитывать, что сейчас установлено: руководитель и юридичексое лицо- взаимозависимы!!! Так что возможно применение ст. 40.

Да, вот и подумываю посоветовать. А под 6%-ный УСНО поподаем?
Помещение большое, соответственно и арендная плата будет большая, возможно более 15 миллионов в год.

Еще один момент, т.к. собственников 2, соответственно ограничение в 15 млн. распространяется на каждого в отдельности, логично? Т.е. грубо говоря аренда может составлять суммарно 30 млн. в год на двоих?

[AlexТ]

Нужно учитывать, что сейчас установлено: руководитель и юридичексое лицо- взаимозависимы!!! Так что возможно применение ст. 40.

А можно чуть подробнее по этому поводу?

[usovet]

На счет ограничения в 15 млн. Вы правильно говорите:на каждого. Опять же хорошая для Вас новость. ВАС установил, что это ограничение должно увеличиваться на индексы-дефляторы,Ю которые от года к году должны перемножаться между собой. Такое условие позволит значительно увеличить сумму выручки на УСНО.

[usovet]

А можно чуть подробнее по этому поводу?

Это значит, что если арендодатель- физическое лицо является и руководителем фирмы, то такие лица в целях применения ст. 40 признаются взаимозависимыми.
Минфин в письме № 03-02-08-45 от 01.06.2009 разъясняет особенности определения доходов от оказания физическим лицом услуги по сдаче в аренду автомобиля юридическому лицу.

В документе отмечается, что по общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, пока не доказано обратное, что эта цена не соответствует уровню рыночных цен.

В этой связи налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. При этом согласно решению президиума ВАС РФ взаимозависимыми лицами признаются юридическое лицо и его руководитель.

Таким образом, в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночных налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

[AlexТ]

Это значит, что если арендодатель- физическое лицо является и руководителем фирмы, то такие лица в целях применения ст. 40 признаются взаимозависимыми.
Минфин в письме № 03-02-08-45 от 01.06.2009 разъясняет особенности определения доходов от оказания физическим лицом услуги по сдаче в аренду автомобиля юридическому лицу.

В документе отмечается, что по общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, пока не доказано обратное, что эта цена не соответствует уровню рыночных цен.

В этой связи налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. При этом согласно решению президиума ВАС РФ взаимозависимыми лицами признаются юридическое лицо и его руководитель.

Таким образом, в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночных налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Большое спасибо!

[dpolekhov]

usovet, физики-учредители, а не руководители. Это как говорится, две большие разницы.

Заключайте трехсторонний договор ,т.к. собственника два, либо один из собственников дает доверку на заключение другому. Указываете механизм распределения арендной платы между собственниками и кто будет получателем всей суммы арендной платы, либо арендатор может уплачивать каждому отдельно.
ИП регистрировать необязательно. сдавайте за них 3-НДФЛ, переводите сумму налога в бюджет.

[AlexТ]

usovet, физики-учредители, а не руководители. Это как говорится, две большие разницы.

Заключайте трехсторонний договор ,т.к. собственника два, либо один из собственников дает доверку на заключение другому. Указываете механизм распределения арендной платы между собственниками и кто будет получателем всей суммы арендной платы, либо арендатор может уплачивать каждому отдельно.
ИП регистрировать необязательно. сдавайте за них 3-НДФЛ, переводите сумму налога в бюджет.

А 6%-ный УСНО не подойдет? Ведь налогов придется заплатить гораздо меньше!

[FM]

А 6%-ный УСНО не подойдет?

пойдет, если обороты соответствующие....

[AlexТ]

пойдет, если обороты соответствующие....

Большое спасибо!