использование недвижки без права собственности.

[marmot]

на территории предприятия (земля в собственности) хозспособом построено нежилое здание -склад. Проект есть, проходит всяческие согласования и прочее, поэтому акта ввода в экспуатацию пока нет. Но назрела острая необходимость получать деньги за использование уже готового здания.
как вы считаете, как можно "сдать в аренду" это здание?
Что наиболее рискованно: заключить предварительный договор и по нему какой-нибудь гарантийно -обеспечительный платеж взять и потом зачесть в счет ар платежей; краткосрочный договор аренды (знаю знаю , что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику) или еще что нибудь? услуги по хранению не подходят.

вопрос не в том, почему нельзя распорядиться таким зданием, а в том, как это сделать с наименьшими рисками?

[Reddiska]

мне больше обеспечительный платеж нравится!

[marmot]

мне больше обеспечительный платеж нравится!

Почему?
я вижу больше минусов. (Правда, я во всех своих конструкциях вижу больше минусов )и самый главный -этот договор не отражает суть отношений между сторонами. фактически здание передается для использования другому лицу. Не для того, чтобы "закрепить за ним" какую-то площадь, а уже именно отдается.

Потом -платеж по предварительному договору -вообще вещь более чем сомнительная. А если ПС в установленный срок не будет получено (ну, например, из-за той же ФРС)? этот платеж может быть рассмотрен как неосновательное обогащение? -были вроде бы суд решения.

Мне сейчас хочется взвесить последствия каждой сделки.

а если я свой договор назову не "договор аренды", а "договор о предоставлении за плату во временное пользование имущества"?
предмет: я предоставляю во временное пользование за плату находящееся у меня во владении имущество.

[sema]

marmot, ,без разницы как договор назвать.

"договор о предоставлении за плату во временное пользование имущества"?

это и есть аренда.

[marmot]

marmot, ,без разницы как договор назвать. это и есть аренда.

я знаю))))))). Я даже знаю, что такой договор ничтожен))))))))))))))

но почему въехать, пользоваться построеным, но не зарегеным, имуществом и осуществлять оплату за него многие предпочитают по предварительному договору? В чем плюсы кроме утверждения, что в отсутствии зарегистрированного права можно заключить только предварительный договор?

На сегодняшний день у меня фактически здание есть. Есть на него технический паспорт. я даже налог на имущество буду платить).

В договоре я, допустим, ссылаюсь на данные, которые стоят в техпаспорте -инв номер, адрес, площадь, прикладываю к договору указанный техпаспорт, прикладываю план земельного участка с нанесенным зданием (есть в проекте, называется "схема планировочной организации" -согласована с архитектурой, стоит штампик архитектуры).
Кроме того, указываю не «арендная плата», а «плата за фактическое использование помещений и имущества». Указываю что условия заключенного Договора применяются с момента фактической передачи Имущества по акту приема-передачи. Плата определяется исходя из фактического размера переданного по Акту приема-передачи имущества. Условия договора распространяются на период с момента фактической передачи Склада по акту приема-передачи.
условный арендатор въехал, подписал акт приема-передачи. Право собственности зарегим в течение пол-года.

суды при ничтожных договорах аренды взыскивают плату за фактическое пользование имуществом. таким образом, надо фиксировать для условного арендодателя -факт пользования имуществом.
очень интересно в этом плане Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 февраля 2009 г. N А08-2798/2008-10 и Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 декабря 2008 г. N А29-1976/2008.


У арендатора велик риск -контролеры считают, что организация-арендатор не может учитывать для целей налогообложения прибыли расходы, понесенные в рамках договора аренды здания, право собственности на которое организация-арендодатель не зарегистрировала в установленном порядке (письмо УФНС России по г. Москве от 18 декабря 2007 г. N 20-12/121014) Но я видела , что народ отсуживает.

[sema]

В чем плюсы кроме утверждения, что в отсутствии зарегистрированного права можно заключить только предварительный договор?

не судится. и учет нормальный. наверно в этом плюсы.
Мне например в аренде предварительный договор не нравится... не знаю по чему... даже с гарантийным платежом. че то видимо читала про невозможность платы по предварительному поэтому и не нравится наверно. но путать тебя не буду.

[marmot]

не судится. и учет нормальный. наверно в этом плюсы.

я не поняла, что значит -не судится?

предварительный мне нравится)), но не в том случае, когда цель -именно дать попользоваться уже сейчас и именно уже сейчас иметь за это деньги.
А вот гарантийный платеж мне не нравится. Потому как если платеж -то не предварительный договор, хоть ты тресни. а комбинация с задатком чревата)

[sema]

то и значит что судится не надо в случае чего.

а комбинация с задатком чревата)

в каком месте?

[marmot]

то и значит что судится не надо в случае чего.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 мая 2007 г. N A56-50744/2006 Ответчик не оспаривает факт получения оплаты, а также подтверждает, что право собственности на нежилые помещения, которые должны быть переданы по спорному предварительному договору в аренду, не зарегистрировано за ответчиком, следовательно, обеспечительный взнос является неосновательным обогащением ответчика, а исковые требования подлежат удовлетворению
я так понимаю, что все зависит от того, как договор будет составлен и как реальные отношения будут бумажками зафиксированы.

в каком месте?

а вдруг ПС не успеем зарегистрировать? тогда основной договор не будет заключен. или возврат задатка в двойном размере (по нашей вине) или в одинарном (вследствие невозможности исполнения).
и опять вернемся к фактическому пользованию помещениями.

[sema]

marmot, охх вот они и не хотят в суде размахивать решениями суда. что не понятного то?

про задаток я не то спрашивала, что у тебя задаток то обеспечивает в данном случае а?

[marmot]

[
про задаток я не то спрашивала, что у тебя задаток то обеспечивает в данном случае а?

нет у меня случая пока, это я в познавательно-развлекательном плане веду беседу.

что может обеспечить задаток по предварительному договору аренды?
я так полагаю, что только обязательство по заключению в будущем основного договора