Вопрос по аренде нежилого помещения.

[Михалч]

Andyko, FM, Спасибо!
Вобщем, открываю ИП на 6%, р/с в банке и оформляю договор аренды с указанием, что оплата на р/с. А как арендатор будет платить- не моя проблема.
А если он закозлится?
Тогда я пойду банк и сам оформлю квитанцию на внесение денег от его имени.
Правильно?

[Andyko]

могут потребовать паспорт

[Михалч]

могут потребовать паспорт

Согласен! Надо найти отделение, где не будут просить...-
Но в принципе- это рабочий вариант?

[Andyko]

более менее

[Михалч]

Andyko, Перечитывая ещё раз ветки, нашёл вот, что про БСО:
""...БСО может применяться только при услугах населению. Согласно мнению Минфина РФ, к таковым услугам относятся виды услуг, перечисленные в ОКУН. ..."" http://wiki.klerk.ru/index.php/%D0%9...81%D1%82%D0%B8
А сдача в аренду подходит под это:
803102 0 Аренда нежилого фонда
803200 3 Услуги по аренде

Значит я могу использовать БСО!!!! Ура, товарищи!!!!
Только какой мне выбрать- первый или второй?

[FM]

берите оба.

[Михалч]

FM, Вы, наверное хотите сказать, что я не прав и это не мой случай?...-
А если я, как физ.лицо, заключу договор аренды с ИП с оплатой наличными, а в конце года заплачу 13% по НДФЛ-3, это будет тоже не правильно?

[Andyko]

неправильно
хоть наличными, хоть безналичными, хоть страусиными яйцами

[Михалч]

Andyko, Т.е. мне нужно открыть ИП и оплату производить по безналу, т.е. на р/с? БСО нельзя использовать.
Так правильно?

[Andyko]

если цель - избавить арендатора от функций агента, то да

[Михалч]

если цель - избавить арендатора от функций агента, то да

Извините, не понял...
Можно немного подробнее- что Вы имеете ввиду?

п.с. Я наверное плохо всё объяснил. У меня есть нежилое помещение. Хочу сдать в аренду предпринимателю.
Я заключаю договор между двумя ИП. Тот парень хочет оплачивать наличными, но у меня нет ККМ. Как поступить?
Могу выписывать БСО или нет?
Надо открывать р/с или нет?

[FM]

Нашел вот такое письмишко по тематике вопроса:

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы", сдает в аренду нежилое помещение другому индивидуальному предпринимателю (арендатору). Обязан ли индивидуальный предприниматель открывать счет в банке для получения денежных средств за аренду от арендатора? Обязан ли арендодатель платить НДС? Какую отчетность обязан сдать индивидуальный предприниматель?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 27 августа 2009 г. N 20-14/2/089441@

В соответствии с п. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" Банк России устанавливает правила осуществления расчетов в Российской Федерации.
Расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель), между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. Об этом сказано в п. 1 Указания Банка России от 20.06.2007 N 1843-У "О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя".
При сдаче нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с положениями гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
Налоговый учет доходов (в том числе полученных от сдачи в аренду имущества) индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы", ведут в Книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН. Форма и Порядок заполнения Книги учета утверждены Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н.
В Книге учета индивидуальные предприниматели должны в хронологической последовательности на основе первичных документов позиционным способом отражать все хозяйственные операции за отчетный (налоговый) период. При этом налогоплательщики должны обеспечивать полноту, непрерывность и достоверность учета показателей своей деятельности, необходимых для исчисления налоговой базы и суммы налога (п. п. 1.1 и 1.2 Порядка заполнения Книги учета).
На основании п. 4 ст. 346.11 НК РФ для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему, сохраняются действующие порядок ведения кассовых операций и порядок представления статистической отчетности.
Контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Об этом сказано в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт".
Следовательно, при приеме наличных денежных средств по договорам аренды индивидуальный предприниматель обязан применять контрольно-кассовую технику и выдавать клиенту (арендатору) отпечатанный на ней кассовый чек.
Индивидуальные предприниматели в соответствии с порядком, определяемым Правительством РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности (п. 2 ст. 2 Закона N 54-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 N 359 утверждено Положение об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники.
Данное Положение устанавливает порядок осуществления организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи документа, оформленного на бланке строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также порядок утверждения, учета, хранения и уничтожения таких бланков.
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождены от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным в п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности) и ЕСН (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ. Об этом говорится в п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
В Налоговом кодексе РФ предусмотрена также ситуация, когда индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения и не являющийся плательщиком НДС, обязан заплатить в бюджет НДС.
Так, в соответствии с положениями п. 5 ст. 173 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему, исчисляют сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет, при выставлении ими счета-фактуры покупателям товаров (работ, услуг) с выделением суммы НДС.
Кроме того, индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ (п. 5 ст. 346.11 НК РФ).
В ст. 161 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы по НДС налоговыми агентами.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, производит исчисление НДС и уплату его в бюджет только в указанных случаях.
(про фиксированные платежи изъял - устарело)

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Е.А.ОСТАНИНА
27.08.2009

[FM]

Вопрос: Индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное недвижимое имущество. Может ли он при приеме наличных денежных средств использовать бланки строгой отчетности?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 12 марта 2009 г. N 17-15/022192

Контрольно-кассовая техника, которая включена в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Об этом сказано в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт".
На основании п. 2 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ организации и индивидуальные предприниматели в соответствии с порядком, определяемым Правительством РФ, могут осуществлять наличные денежные расчеты без применения кассовой техники в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности.
Порядок утверждения формы бланков строгой отчетности, приравненных к кассовым чекам, а также порядок их учета, хранения и уничтожения устанавливаются Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2008 N 359 утверждено Положение об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники (далее - Положение).
Положение устанавливает порядок осуществления организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи документа, оформленного на бланке строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также порядок утверждения, учета, хранения и уничтожения таких бланков.
В Положении установлено, что организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги населению, могут самостоятельно разрабатывать и применять документы, приравненные к кассовым чекам, предназначенные для осуществления наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ. Документы (квитанции, билеты, талоны и т.д.) оформляются на бланках строгой отчетности, в которых в обязательном порядке должны содержаться реквизиты, установленные в п. 3 Положения.
Бланки строгой отчетности изготавливаются типографским способом и должны содержать сведения об изготовителе (сокращенное наименование, ИНН организации, место нахождения, номер заказа и год его выполнения, тираж), если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами об утверждении форм бланков таких документов.
Общероссийский классификатор услуг населению (ОКУН), утвержденный Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, определяет принадлежность к услугам, которые предоставляются населению.
Из представленных материалов следует, что индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное недвижимое имущество.
Действующим ОКУН определено, что операции с недвижимым имуществом собственным или арендуемым, аренда жилого фонда (коды услуг 803100 и 081303) относятся к подгруппе "Услуги, связанные с операциями с недвижимым имуществом" (код услуги 803000) группы "Прочие услуги населению" (код 800000).
Таким образом, индивидуальный предприниматель при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества населению вправе при осуществлении наличных денежных расчетов не применять ККТ, а использовать самостоятельно разработанный документ. В данном документе должны содержаться обязательные реквизиты, установленные в п. 3 Положения. Утверждения формы такого документа уполномоченными федеральными органами исполнительной власти не требуется.
Организации и индивидуальные предприниматели вправе сами определять внешний вид бланка, форму, шрифт, цвет, а также указывать в документе дополнительные реквизиты, характеризующие специфику оказываемой услуги, допускается художественное оформление.
Обратите внимание: невыдача документа строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также неиспользование ККТ при наличных денежных расчетах являются основанием для привлечения налогоплательщика к административной ответственности за осуществление денежных расчетов без применения в установленных законом случаях ККТ в соответствии со ст. 14.5 КоАП РФ.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Е.А.ОСТАНИНА
12.03.2009

[Михалч]

Таким образом, индивидуальный предприниматель при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества населению вправе при осуществлении наличных денежных расчетов не применять ККТ, а использовать самостоятельно разработанный документ.

Огромное, Вам, человеческое спасибо!
Можно, значит, БСО.

п.с. А то у меня арендная плата за год равна стоимости ККМ...-

[Аноним]

У меня аналогичная ситуация- есть нежилое помещение. Сейчас "сдал" его в аренду жене бевозмездно.

Подскажите: как можно сдать помещение в аренду безвозмездно?
Тогда, по идее, жена, должна себе помещение в доход ставить! ну точнее среднюю арендную плату, так?

[Михалч]

жена, должна себе помещение в доход ставить! ну точнее среднюю арендную плату, так?

По идее- да.
Но я нашёл решения судов, где не признаются законными такие договора. Т.к. собственность общая и поэтому супруги, оба имеют равные права на пользование помещением.
Могу поискать ссылку...

[Аноним]

а если ситуация не много другая: мать и ребенок?
Уже не прокатит безвозмездное пользование?

[FM]

Подскажите: как можно сдать помещение в аренду безвозмездно?
Тогда, по идее, жена, должна себе помещение в доход ставить! ну точнее среднюю арендную плату, так?

Какую именно арендную плату?

[Михалч]

Уже не прокатит безвозмездное пользование?

А у Вас- нежилое помещение?
Жилые вроде можно оформлять в безвозмездное.
Хотя по закону и это можно, но могут докопаться... А могут и не докопаться..

[Mirraspb]

Добрый день, прочитала Вашу тему , она меня тоже давно интересует, но нужный ответ , так и не нашла.
1.Может ли ИП на УСН 6% сдавать свое НЕЖИЛОЕ помещение другому ИП и применять БСО при наличных расчетах за аренду?

Насколько я поняла из ответа выше, что может только при сдаче населению, а значит только жилое помещение, так как НЕЖИЛОЕ можно сдавать только юр. лицам и только для нежилых целей.

Т. е. вывод один либо ККМ ( лишние рассходы), либо р\с ( что не всем ИП арендаторам удобно, и опять же расходы доп. по обналичке и открытию, введению счета).
Может есть у кого другой ответ на мой вопрос?


И второй вопрос :
2.В связи с увиличением платежей в ПФ и Мед. страхование, назред вопрос о закрытии ИП и сдачи нежилого помещения, как физ. лицо.
Т.к. 6% налог + взносы, расходы на р\с получется около 20% от дохода. Так лучше 13% и раз в год без заморочек через пластикую карту.
На мой вопрос мой инспектор не смогла дать четкий ответ ( отправила к руководству налоговой с оф. запросом): могу ли я закрыть ИП и сдавать свое ( свои) нежилое помещение, как физ. лицо, платя 13% раз в год.
Аргументирует она тем, что физ.лицо сдавая свое нежилое помещение в аренду другому юр. лицу -это предпринемательская деятельносить и без ИП нельзя(((( Тем не менее покупать нежилое помещение физ.лицу можно, продавали бы только ИП и юрикам.
Насколько мне известно многие cдают нежилые помещения, как физ. лица, юрикам. Что им за это грозит, если это незаконная предпринемательская деятельность? Речь идет, например о доходах от аренды 120т.р в год.

[Andyko]

1. не может
2. помещений сколько? одно? пятьдесят?
арендаторов сколько?
учет расчетов с ними занимает сколько времени?
оказываете допуслуги арендаторам?
сами от их имени решаете вопросы с коммунальщиками или что?

это я к тому, что четкого ответа на вопрос о разнице между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью вы не получите скорее всего

[Аноним]

1. не может
2. помещений сколько? одно? пятьдесят?
арендаторов сколько?
учет расчетов с ними занимает сколько времени?
оказываете допуслуги арендаторам?
сами от их имени решаете вопросы с коммунальщиками или что?

это я к тому, что четкого ответа на вопрос о разнице между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью вы не получите скорее всего

Спасибо за оперативность.
1.т.е, как я и писала, только через счет в банке. Значит Михалыч зря обрадовался, он же ИП сдает в ренду, а это не сичтается населением, как я поняла или является?

2. У меня 2 помещения одно 20м( 1\2доля) сдаю ИП и второе 8м (пока не сдаю, жду документы).Оплату переводят ежемесячно на счет, коммуналку сама плачу.

Вот и думаю закрыть ИП ( других деятельностей нет) и сдавать как физик. Какой нынче штраф если признают, что это незаконное предпринимательство?

[Andyko]

1. не знаю, какого именно Михалыча Вы имеете в виду и чему он там радовался, а просто Вы не на том слове ударение делаете;
аренда - не услуга, а БСО только на услуги населению выдаются

[Mirraspb]

Из представленных материалов следует, что индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное недвижимое имущество.
Действующим ОКУН определено, что операции с недвижимым имуществом собственным или арендуемым, аренда жилого фонда (коды услуг 803100 и 081303) относятся к подгруппе "Услуги, связанные с операциями с недвижимым имуществом" (код услуги 803000) группы "Прочие услуги населению" (код 800000).
Таким образом, индивидуальный предприниматель при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества населению вправе при осуществлении наличных денежных расчетов не применять ККТ, а использовать самостоятельно разработанный документ. В данном документе должны содержаться обязательные реквизиты, установленные в п. 3 Положения. Утверждения формы такого документа уполномоченными федеральными органами исполнительной власти не требуется.
Организации и индивидуальные предприниматели вправе сами определять внешний вид бланка, форму, шрифт, цвет, а также указывать в документе дополнительные реквизиты, характеризующие специфику оказываемой услуги, допускается художественное оформление.
Обратите внимание: невыдача документа строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также неиспользование ККТ при наличных денежных расчетах являются основанием для привлечения налогоплательщика к административной ответственности за осуществление денежных расчетов без применения в установленных законом случаях ККТ в соответствии со ст. 14.5 КоАП РФ.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Е.А.ОСТАНИНА
12.03.2009
__________________

[Andyko]

я бы не рискнул эти пользоваться

[ЕвгениА]

я бы не рискнул эти пользоваться

А если ИП на УСН сдает посуточно квартиру (арендованную) он разве не может применять БСО вместо ККТ? чем это не услуги населению..?

[Andyko]

в таком варианте может

[PavelKs]

ЕвгениА, а у Вас в данном случае ЕНВД?

[ЕвгениА]

в вопросе же написано "УСН"

[Михалч]

Значит Михалыч зря обрадовался, он же ИП сдает в ренду, а это не сичтается населением, как я поняла или является?

Я и не радовался... Открыл счет в банке, печатаю арендатору платежку сбера ПД-4. Он по ней платит. Или сам беру у него деньги (+3% за перевод) и иду плачу.
Конечно приходиться тратиться за содержание счета и получение денег, но что делать...