 |
закончили строительство жилого дома по договору долевого участия, получили разрешение, но после этого еще продолжаются работы (не сезонные).
вопрос:
1. как учитывать эти недоделки в налог. и бухучете, если в полученном разрешении они не указаны?
2.как учитывать эти недоделки в налог. и бухучете, если в полученном разрешении они указаны?
Вы застройщик или подрядчик?
Если застройщик, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости (не объекта основных средств) не означат, что затраты по формированию стоимости объекта завершены, ПБУ 6/01 здесь не работает.
Эти недоделки, независимо от того, указаны или нет они в разрешении, пойдут на увеличение себестоимости дома.
Но через какие счета - в каждом конкретном случае надо смотреть статус квартиры (по ДДУ или Ваша готовая продукция), характер недоделок, кто их обнаружил и требует исправить и т. д., и по.
Мамаша, я готов разделить Ваше горе, но по пунктам (это из "Ширли-Мырли").
Вдогонку.
Прибыль на дату получения разрешения Вы еще определить не можете, что бы там не трындел Минфин.
У Вас 100 квартир, 10 передаете городу, на 70 - ДДУ (но каждый со своими условиями), и ни один из них вы еще не исполнили, 20 - остаются а Вас, как готовая продукция, и когда Вы их продадите, и по какой цене, не знает никто. Прибыль будете определять по каждой квартире на дату исполнения договора (по ДДУ - дата подписания акта), по купле-продаже - дата перехода права собственности.
А получение разрешения - это отмашка, что можно передавать квартиры. А какая на момент передачи конкретной квартиры будет ее себестоимость - посчитаете только на момент передачи.
мы-ЗастройщикСообщение от Server56
судя вашей логике, разрешение на ввод в эксплуатацию могут дать и на уровне котлована??? ведь можно же продолжать строить и формировать себестоимость
я всегда считал (и не только я), что получая это разрешение предполагается что объект готов к передаче инвесторам (в теории)!!!!на практике же и после получения разрешения могут еще идти СМР
вы теоретик однако
я написал 2 варианта, в одном недоделки-это продолжающиеся СМР, а в другом-их указали при выдаче разрешения на ввод. и у меня ДДУ целиком. Так какие проводки мне надо сделать???
интересный поворотпочему же не могу?
так милоопять начну с теории - полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает, что дом готов и что все что было запроектировано сделано, следовательно можно квартиры передавать дольщикам хоть в тот же день когда получили разрешение.
на практике повторюсь намного грустнеепосле полученного разрешения СМР еще могут идти полным ходом
ну если быть правильным до конца, ТО на начальном этапе стройки цена за кв м всегда ниже. Когда распределяется себестоимость, то получается, что по дольщикам, которые принесли свои денежки раньше остальных будет не прибыль, а убыток, который нельзя учесть при налоге на прибыль. И получается, что экономия от строительства может вырасти до неприличия, при этом убыток по некоторым дольщикам за счет прибыли. Поэтому и решили мы определять фин. результат на момент получения разрешения, а вот как быть с СМР после его получения не понятно, пока вырисовывается только за счет чистой прибыли, однако не нравится этот мне вариант
Да, я теоретик (бывший практик).
Но еще раз повторю, жилой дом, хотя и объект недвижимости, но для Вас не объект основных средств.
Для Вас он представляет собой совокупность объектов недвижимости (квартир), каждую из которых Вы будет передавать другим лицам по отдельным договорам, в каждом из которых свои условия, цена и пр.
Далее, получение разрешения - отмашка, что в целом дом готов (что на стадии котлована точно не будет).
И далее Вы каждую квартиру по своему договору будете передавать. Дольщик отказывается подписывать акт, потому что есть недоделки. Вы их по 214-ФЗ обязаны устранить. И не за сет прибыли, а за счет себестоимости (как затраты на исправление брака), или не так?
И так по всем квартирам.
Плюс не не все квартиры у Вас уже есть ДДУ.
Их Вы будет продавать по договору купли-продажи с 43 счета, а когда и за сколько, пока неизвестно.
Поэтому требования Минфина определить финрезультат на дату получения разрешения, это все равно, что определить прибыль по партии продукции, которую из цеха Вы на склад отгрузили. На часть ее договоры заключены (предварительные), и деньги (как аванс) получены, а на часть еще ничего неизвестно.
И вообще, я на семинарах своим слушателям постоянно пытаюсь донести, что Вы, как застройщик - квартиростроительный завод.
Ваше отличие от машиностроительного только то, что КАМАЗ или ЧТЗ выпускают движимую продукцию, а Вы недвижимую. Других отличий в бухучете и налогообложении практически нет.
под недоделками я имею ввиду не переделки, а именно работы по строительству, которые не до конца завершены. например дом сдаем с внутренней отделкой, так вот разрешение получили, а отделку сделали на первых 5 этажах.
к примеру вы дольщик и узнали что дом сдан в эксплуатацию, ваша квартира на 2 этаже, на первых 5 Застройщик отделку выполнил, т.е. первые 5 этажей могут получать ключи и въезжать. Вы приходите за ключами, а вам говорят ждите остальные 8этажей еще не доделали, нам нужна полная себестоимость. ВАШИ ДЕЙСТВИЯ? будите же требовать вам отдавать вашу квартиру, а оснований не отдать у Застройщика нет, значит подписать акт нужно, и следовательно у Застройщика по разным квартирам будет разная себестоимость, что еще хуже, чем убыток по конкретным дольщикам
До даты получения разрешения будет себестоимость строительства дома в целом. После получения можно (и нужно) учитывать уже не дом, а совокупность квартир в этом доме, то есть набор отдельных объектов недвижимости, каждый со своей себестоимостью. И если какие-то квартиры Вы передаете (дольщикам например) без отделки, а городу с обоями и паркетной доской, то себестоимость 1 кв. м. в них будет разной. И посчитать это уже можно, а себестоимость квартир, которые Вы будете передавать дольщикам позже, будет больше (затраты на содержание, которые Вы несете, туда следует отнести).
И мнение минфина, что убытки от передачи квартиры прибыль не уменьшают, ни на чем не обосновано. Разгулин в своем письме ссылается на п. 5 ст. 270 НК, но в нем говорится об амортизируемом имуществе. А это никаким боком к жилому дому, который для застройщика - оборотный актив, не относится.
Я на эту тему (убытки застройщика) двум конторам помог отбиться.
мы говорим мне кажется о разномИ если какие-то квартиры Вы передаете (дольщикам например) без отделки, а городу с обоями и паркетной доской, то себестоимость 1 кв. м. в них будет разной.
это конечно хорошо, только это занимает время, и портит репутацию Застройщика. у нас политика полюбовно решать вопросыЯ на эту тему (убытки застройщика) двум конторам помог отбиться.
да и где логика если передавать квартиры готовые, в то время как еще ведутся другие работы. Это же ответственность Застройщика, если дольщик будет въезжать в квартиру, а на вернем этаже еще будут отделывать?????
поэтому и нужен единый момент признания фин. результата, а он как раз и есть дата получения разрешения, как бы кому она не нравилась
Будет разная себестоимость разных квартир. И что из этого? Будет разная экономия застройщика по разным квартирам, передаваемым в разное время.
А отбиваться я помогал не от дольщиков, а от налоговой, когда она наехала по убыткам от передачи квартир.
Где, кроме писем минфина написано, что по 10 договорам, заключенным каждый со своими условиями, и которые исполняются в разное время (и исполнением договора с дольщиком является подписание с ним акта сдал-принял) определение фин. результата должно быть определено в единый момент времени. Получение разрешения является отмашкой на подписание актов. На эту дату застройщик свои обязательства еще не выполнил. По аналогии с продукцией он только продукцию из цеха перевез на склад.
будь я дольщиком мне бы это не понравилосьБудет разная себестоимость разных квартир. И что из этого?
так я о том жеа от налоговой
А дольщику какая разница, какая у квартиры себестоимость. Его интересует цена (не себестоимость) квартиры. А прибыль по ней у застройщика, или убыток, его не волнует.
Разрешение получили в декабре, квартиры начали передавать в феврале, закончили в апреле. А те, что остались за Вами (на 43) продадите только через полтора года. И какая прибыль в декабре должна быть показана?
Да, и убытки реальные куда девать. За счет чистой прибыли? Не разоритесь?
Плюс ко всему. Неточность в названии темы. Объект (квартира) еще не сдан. Он будет сдан дольщику (а не гос. комиссии), когда Вы с дольщиком подпишите акт. Не путайте строительства производственного корпуса для заказчика со строительством квартир для дольщиков.
Мне кажется, тут у автора на входе ошибочный постулат: решение = реализация объекта в целом. А это:
а) не реализация вообще
б) дом реализуется не целиком, а частями
Я полностью согласна с доводами Server56 (здесь присутствует и логика и здравый смысл), но , боюсь, что у налоговой другая точка зрения. Мы тоже себестоимость формируем на дату получения разрешения. Т.к. себестоимость формируем по всему дому, а не по каждой квартире. И все недоделки проводим за счет своей прибыли. В декабре продали квартиру ниже себестоимости более 20 % (отсутствует отделка, отопление). Сейчас налоговая требует объяснение по этому факту. По налоговому периоду- получена прибыль.
а) МФ разрешает признавать фин. результат от строительства по дате разрешения
б) ну и что, что частями, как вы объясните налоговой, что цены на квартиры могут отличаться более чем на 20%, а по не которомы и вовсе получен убыток???
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
