С таким я еще не сталкивалась! Недвижимость

[Amy84]

Предприятие в 2000 году купило ранее приватизированную продавцом часть помещений в большом здании. Потом обнаружилось, что за одной из стен имеется еще одно помещение (что-то вроде технической шахты). Стену сломали и присоединили техническое помещение к имеющимся площадям, сделали кладовую (площадь около 80 кв. м.). Архитектура дала заключение, что это не реконструкция.

Эта шахта ни в каких планах БТИ не была учтена. Все соседи по зданию сказали, что на это помещение не претендуют. Владение шахтой длится 10 лет.

Сейчас хотим внести изменение в тех. паспорт, зарегистрировать его и продать, но все не так просто и видимо придется идти в суд, и как-то доказывать право собстенности на непонятно откуда взявшееся помещение.

Не могу сообразить, какой иск подавать. Приобретательная давность - нужно ждать еще 5 лет. О сохранении помещения в
перерпланированном состоянии - такой иск подается только по ЖК, а здание нежилое. ЧТО ЖЕ ПРИДУМАТЬ? Я в большом замешательстве.

Заранее спасибо всем за идеи

[Аноним]

Архитектура дала заключение, что это не реконструкция.

если архитектура дала заключение что это не реконструкция и что
при проведении данных изменений конструктивные и другие характеристики здания не затронуты?
если да, то берете новый кадастровый паспорт, заключение архитектуры и идете в ФРС и регистрируете изменения в объекте.

[Amy84]

Да, согласна, можно было бы попробовать, но боюсь, что не выйдет, т. к. площадь увеличилась намного - 100 кв. м., и по плану видно, что изменились внешние очертания, гос. регистратор ведь не дурак, скажет, а откуда вы взяли еще площади. Или у Вас была именно такая же ситуация и все прошло?

[Алексей-1]

Да, согласна, можно было бы попробовать, но боюсь, что не выйдет, т. к. площадь увеличилась намного - 100 кв. м., и по плану видно, что изменились внешние очертания, гос. регистратор ведь не дурак, скажет, а откуда вы взяли еще площади. Или у Вас была именно такая же ситуация и все прошло?

сначала попробуйте. не получится. идете в суд. исковая мотивировка - установление права собственности. в качестве 3-го лица привлекается Архитектура. Они пишут, что не возражает. Судья выносит решение и все. в принципе типовая операция

[M@xim]

Согласен с Amy84, внешние границы объета изменены. По всей видимости откажут в регистрации изменений, если даже все получится удачно состряпать с новым кадастровым паспортом.
Ничего более путного по данному случаю, чем обращение в суд с иском о признании права сосбственности по приобретательской давности (по истечении соответствующего срока) в голову не приходит. Да и то могут быть нюансы.

[Алексей-1]

о признании права сосбственности по приобретательской давности

с кем судиться - то? у кого приобретать? ответчика в этой ситуации НЕТУ! есть 3-я сторона, которой до указанного и дела нет

[Аноним]

Ситуация была не совсем така, но подобная, мы делали перепланировку в здании результате чего из одного помещения образовались несколько, общая площать соответственно тоже поменялась. К примеру, на одном этаже здания площать в результате ремонта уменшилась порядка на 120 кв.м. Единственное что у нас затребовала ФРС - справку из Архнадзора, что для данных изменений не требуется получение разрешения на строительство - мы получили такую справку и никаких проблем с регистрацией у нас не было.

[Amy84]

Спасибо за идеи. В регистратуру может и попробуем, но 1%, что получится. Приобретательную давность ждать еще минимум 5 лет, а продать надо сейчас. Алексей-1, вы пишете - иск об установлении права собственности, но какие основания могут быть кроме приобрет. давности? Ума не приложу, что делать? Признавать бесхозным - тоже не вариант. Покупали фактически с этим помещением, но в документах это не отражено, что же делают в таких случаях???

[Amy84]

Аноним, спасибо Вам, но Вы убрали внутренние перегородки, и, действительно, площадь может меняться от этого. Но в правилах регистрации четко написано: Лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта. К таким сведениям относятся ....изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ., а у нас заметно изменились внешние границы

[Алексей-1]

Покупали фактически с этим помещением, но в документах это не отражено

вот указанный факт вы и должны признать через суд.

[Анжеличка]

Согласен с Amy84, внешние границы объета изменены. По всей видимости откажут в регистрации изменений, если даже все получится удачно состряпать с новым кадастровым паспортом.
Ничего более путного по данному случаю, чем обращение в суд с иском о признании права сосбственности по приобретательской давности (по истечении соответствующего срока) в голову не приходит. Да и то могут быть нюансы.

ну изменились границы помещения, и что с этого?
она же не вновь пристроенная (хотя даже в этом случае оформляется разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию), как написал автор вопроса шахта там всегда была, просто в данных технического паспорта ее не было, теперь перегородку между помещением и шахтой снесли и площадь помещения увеличилась...
единственный вопрос который может возникнуть при регистрации это, (см. ст.51 Градостроительного кодекса):
затрагиваются изменениями конструктивные элементы здания или нет? если затрагиваются - необходимо разрешение на строительство и последующий ввод в эксплуатацию, если не затрагиваются то заключение Архитектуры, что разрешение на строительство не требуется и все.
с какой стати тут приплетать приобретательскую давность?

[M@xim]

с кем судиться - то? у кого приобретать? ответчика в этой ситуации НЕТУ!

п. 19 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 года посмотрите. Это в общих чертах. В остальном я уже писал - могут быть нюансы.

[M@xim]

ну изменились границы помещения, и что с этого?

пост #9 посмотрите и Правила ведения ЕГРП. Если в общих чертах, то для целей государственной регистрации прав понятие реконструкции разделяется на два вида - 1. реконструкция и перпланировка без изменения границ объекта (последствия регисрируются путем внесения изменений в ЕГРП, вот где справка архитектуры пригодилась бы), 2. реконструкция и перпланировка с изменением границ объекта (последствия регистрируются прекращением права собственности на существовавший объет и регистрацией права сосбстенности на вновь созданный, тут уже справки не хватит нужны правоустанавливающие документы по реконструкции).

[ymnitsa]

Предприятие в 2000 году купило ранее приватизированную продавцом часть помещений в большом здании. Потом обнаружилось, что за одной из стен имеется еще одно помещение (что-то вроде технической шахты). Стену сломали и присоединили техническое помещение к имеющимся площадям, сделали кладовую (площадь около 80 кв. м.). Архитектура дала заключение, что это не реконструкция.

Эта шахта ни в каких планах БТИ не была учтена. Все соседи по зданию сказали, что на это помещение не претендуют. Владение шахтой длится 10 лет.

Сейчас хотим внести изменение в тех. паспорт, зарегистрировать его и продать, но все не так просто и видимо придется идти в суд, и как-то доказывать право собстенности на непонятно откуда взявшееся помещение.

Не могу сообразить, какой иск подавать. Приобретательная давность - нужно ждать еще 5 лет. О сохранении помещения в
перерпланированном состоянии - такой иск подается только по ЖК, а здание нежилое. ЧТО ЖЕ ПРИДУМАТЬ? Я в большом замешательстве.

Заранее спасибо всем за идеи

кто собственник здания? тому и принадлежит шахта, которую Вы самовольно присоединили. с ним и судитесь.

[Анжеличка]

пост #9 посмотрите и Правила ведения ЕГРП. Если в общих чертах, то для целей государственной регистрации прав понятие реконструкции разделяется на два вида - 1. реконструкция и перпланировка без изменения границ объекта (последствия регисрируются путем внесения изменений в ЕГРП, вот где справка архитектуры пригодилась бы), 2. реконструкция и перпланировка с изменением границ объекта (последствия регистрируются прекращением права собственности на существовавший объет и регистрацией права сосбстенности на вновь созданный, тут уже справки не хватит нужны правоустанавливающие документы по реконструкции).

а что считается границами объекта? границы помещения? или границы здания?
и если шахта всегда была внутри здания, то на мой взгляд это означает что границы объекта (здания) не изменились... изменились помещения внутри границ здания...

[M@xim]

а что считается границами объекта? границы помещения? или границы здания?

в данном случае границы помещения

Предприятие в 2000 году купило ранее приватизированную продавцом часть помещений в большом здании.

если шахта всегда была внутри здания

шахта то была, только покупатель ее не приобретал. В связи с чем возникает вопрос - а откуда помещение шахты появилось у покупателя? По крайней мере, у Росреестра он точно возникнет. Если Вы внимательно читали ветку, то обратили внимание, что предлагался выход из ситуаци - обратиться в Россреестр с внесением изменений в ЕГРП (объект изменился). В этом случае данный вариант не подходит. Границы объекта изменились. Через изменения в ЕГРП не зарегистрировать. Через реконструкцию (с изменениями границ объекта) не обосновать (разрешительной и прочей документации нет). Что остается? На мой взгляд идти по пути приобретательской давности.

[Анжеличка]

в данном случае границы помещения
шахта то была, только покупатель ее не приобретал. В связи с чем возникает вопрос - а откуда помещение шахты появилось у покупателя? По крайней мере, у Росреестра он точно возникнет. Если Вы внимательно читали ветку, то обратили внимание, что предлагался выход из ситуаци - обратиться в Россреестр с внесением изменений в ЕГРП (объект изменился). В этом случае данный вариант не подходит. Границы объекта изменились. Через изменения в ЕГРП не зарегистрировать. Через реконструкцию (с изменениями границ объекта) не обосновать (разрешительной и прочей документации нет). Что остается? На мой взгляд идти по пути приобретательской давности.

Ок, согласно п.15 Пост. Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
в рассматриваемом же случае:

шахта то была, только покупатель ее не приобретал

то есть Покупатель знал, что данная шахта ему не принадлежит, поскольку он ее не покупал, что не помещало присоединить ему ее к помещению которое он покупал и собственником которого являлся. Далее с момента когда шахта была разобрана и присоединена к помещению, по сути она (шахта), как самостоятельный объект недвижимости уже не существует, она стала частью объекта недвижимости (помещения), которое ранее принадлежало на праве собственности Покупателю и которое теперь тоже как самостоятельный объект не существует...

вы на самом деле считаете, что в этом случае приобретательская давность (15 лет с момента как шахта пристроена к помещению, ведь именно с этого момента начинается открытое владение) самый приемлемый способ?

[M@xim]

вы на самом деле считаете, что в этом случае приобретательская давность (15 лет с момента как шахта пристроена к помещению, ведь именно с этого момента начинается открытое владение) самый приемлемый способ?

я считаю, что в данном случае этот вариант имеет опредленные переспективы. Притом, что

могут быть нюансы.

В частности, вопрос добросовестности. По поводу иных вариантов (реконструкция) я уже писал. Если Вы предложите иной более переспективный вариант разрешения данной проблемы, то, думаю, автор будет Вам признателен.

[Фиатик]

А нельзя ли симитировать некую фанерную перегородочку, вызвать техника, оформить документы и продать это хозяйство? Конечно покупателя в курс ввести. Я не юрист, но в моей жизни была такая история:недавно. Живу на высоком первом этаже.На крыше магазина сделали лоджию(или веранду?).Стали оформлять право собственности.Закамуфлировали выход на нее кухонным столом, повесили на окна густые занавески.На стекла нанесли матовую пленку.И нету ничего.Техник выдала нужный план, оформили сделку и право собственности.Новый владелец конечно, знал о самострое.

Еще приятельница так сделала: прихватила в кармане подъезда 1,5 метра коридорчика.Поставила внешнюю железную дверь. На время оформления документов ее сняли.На старое место повесили времянку из картонки как входную дверь. И опять все прошло.Техник пыталась что-то сказать, но не смогла.Дверь-то висит и на правильном месте.А что картонная - такая и была при сдаче дома. А железная рамочка дальше - так это интерьерный элемент, украшаем общедомовое имущество. Все документы выдали нужные. И тут прокатило.

[M@xim]

А нельзя ли симитировать некую фанерную перегородочку, вызвать техника, оформить документы и продать это хозяйство? Конечно покупателя в курс ввести.

Можно. Я бы на месте автора так и поступил, поскольку

продать надо сейчас

. А покупатель пускай думает сам, пользоваться ему этой шахтой без оформления, заморачиваться с ее легализацией или вобще замуровать стену нафиг и забыть о ней как о дурном сне

[Amy84]

шахта то была, только покупатель ее не приобретал. В связи с чем возникает вопрос - а откуда помещение шахты появилось у покупателя? По крайней мере, у Росреестра он точно возникнет. Если Вы внимательно читали ветку, то обратили внимание, что предлагался выход из ситуаци - обратиться в Россреестр с внесением изменений в ЕГРП (объект изменился). В этом случае данный вариант не подходит. Границы объекта изменились. Через изменения в ЕГРП не зарегистрировать. Через реконструкцию (с изменениями границ объекта) не обосновать (разрешительной и прочей документации нет).

Вот и я согласна с данным описанием ситуации.
А если попробовать установить юридический факт приобретения площади в большем размере, чем указано в документах? Или я уже куда-то не туда пошла? Что же делать. Приобрет. давность не подходит, продают ведь сейчас. Хотя конечно суд это мало волнует

[Amy84]

А нельзя ли симитировать некую фанерную перегородочку, вызвать техника, оформить документы и продать это хозяйство? Конечно покупателя в курс ввести. Я не юрист, но в моей жизни была такая история:недавно. Живу на высоком первом этаже.На крыше магазина сделали лоджию(или веранду?).Стали оформлять право собственности.Закамуфлировали выход на нее кухонным столом, повесили на окна густые занавески.На стекла нанесли матовую пленку.И нету ничего.Техник выдала нужный план, оформили сделку и право собственности.Новый владелец конечно, знал о самострое.

Еще приятельница так сделала: прихватила в кармане подъезда 1,5 метра коридорчика.Поставила внешнюю железную дверь. На время оформления документов ее сняли.На старое место повесили времянку из картонки как входную дверь. И опять все прошло.Техник пыталась что-то сказать, но не смогла.Дверь-то висит и на правильном месте.А что картонная - такая и была при сдаче дома. А железная рамочка дальше - так это интерьерный элемент, украшаем общедомовое имущество. Все документы выдали нужные. И тут прокатило.

Вы знаете, есть тоже такая мысль, но тут как уж покупатель пожелает, а так конечно это самый простой вариант, да и с БТИ можем, думаю, договориться. Все дело в покупателе. А что если не захочет?

[Анжеличка]

а если пойти следующим путем:
поскольку шахта техническая то по сути она является общим имуществом и находится в общей долевой собственности всех собственников нежилых помещений в здании.
Распоряжение общим имуществом здания производится по решению и с согласия всех сособственников, соответственно, по их решению, возможно прекращение режима общего имущества в отношении данной шахты и присоединение ее к помещению, находящемуся в собственности одного из собственников (тем более что как указано выше никто на эту шахту не претендует).
как то так...

[Amy84]

Анжеличка, а как обосновать, что она является общим имуществом? это ведь не многоквартирный дом

[Анжеличка]

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"

[Amy84]

Анжеличка, спасибо, что то в этой идее есть. То есть, по Вашему, в суд идти в данном случае не надо? Как же поступить? Получается, сначала все собственники должны зарегистрировать право долевой собственности, а потом продать доли нашему предприятию? А если покупают помещение как раз соседние собственники?

[Анжеличка]

Собственникам ничего не нужно регистрировать, в соответствии с п. 2 ст. 23 Закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права собственности ... на нежилые помещения.... одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (данная норма распространяется и на собственников помещения в здании см. Постановление Пленума выше).
Необходимо только решение собственников (оформить в виде одного документа в котором указать все технические характеристики данной шахты, указать куда и кому оно переходит и пр. возможно даже предусмотреть какую то символическую плату..).
Если покупают соседние собственники, которые в курсе ситуации с шахтой, все упрощается. В этом случае, возможно предложенный выше вариант (с картонной перегородкой) более приемлем. Сделайте технику "как раньше было" и передавайте на регистрацию, а уже новый собственник будет оформлять эту шахту...

[Amy84]

Анжеличка, спасибо, попробуем