продажа квартиры по ипотеке

[ФабричныйБух]

Здравствуйте. У меня такой вопрос к юристам: я продаю свою двухкомнатную квартиру и одновременно покупаю трехкомнатную. Ко мне пришли покупатели, посмотрели (очень быстро) мою квартиру, сказали, что все устраивают сразу согласились на цену (хотя цена была заявлена с учетом, что будут торговаться, т.е. больше чем я хотела на самом деле). Единственный нюанс - они покупают по ипотеке. Вот я и думаю, а нет ли здесь подводных камней? Насколько я знаю, деньги банк выдаст когда покупатели предъявят свидетельство о собственности. Т.е. я отдаю свою квартиру, выписываюсь, покупатели становятся собственниками и только тогда я получу деньги? Или не так? Может у меня просто паранойя, мой агент говорит, что мне просто повезло. Может и так и может я зря сомневаюсь и могу упустить хороших покупателей. Или я не зря сомневаюсь? Помогите мне разобраться. У меня маленький ребенок и боюсь я всего.

[Irusya]

"подводные камни" тут в том, что квартиру для ипотеки надо будет:
1. оценить (провести оценку);
2. вам собрать справки об отсутствие задолженностей, тех.документацию и прочее, что потребует их банк и страховая;
3. вы подписываете договор и акт приема-передачи квартиры + расписку о том, что получили деньги полностью ДО момента фактического их получения, так как по практике - деньги будут выданы покупателю и заложены в ячейку-перечислены на ваш счет и основанием для того, чтобы их получить буде являться представление св-ва о праве собственности. (тут могут быть разные варианты в зависимости от требований конкретного банка). Тут еще возможны варианты с "задатками", "авансами" и т.д.
А агент радуется, потому что нагреет еще одно свое "вознаграждение" на вашей сделке))))
Деньги "сразу" банк покупателя вам не даст, только после регистрации ПС и обременения

[spiroksi]

Это нормальная сделка и вам действительно повезло. В Москве уже давным давно расчеты производятся после регистрации права собственности. Деньги на период регистрации хранятся в банковской ячейке. Либо переводятся на счет после. Пока регистрация не прошла, кто вам деньги отдаст? Ведь вы считаетесь собственником до момента внесения записи в ЕГРП.
По предыдущему посту:
1. Подписываете договор, передаточный акт - и они уходят в Росреестр. На руках ни у вас, ни у покупателей ничего не остается.
2. Расписку пишете, но ее НЕ ОТДАЕТЕ. Просто покупатель должен видеть, что это именно вы написали расписку (обычно на обороте покупатель ставит свою подпись, чтобы ее заверить). Передаете ее после регистрации в обмен на ключ от ячейки или на зарегистрированные документы на квартиру.
Ничего не бойтесь - ипотека на сегодняшний день самая защищенная сделка, здесь участвует банк и все находится под его контролем.

[Irusya]

2. Расписку пишете, но ее НЕ ОТДАЕТЕ. Просто покупатель должен видеть, что это именно вы написали расписку (обычно на обороте покупатель ставит свою подпись, чтобы ее заверить). Передаете ее после регистрации в обмен на ключ от ячейки или на зарегистрированные документы на квартиру.

нет, не всегда. По тем случаям, которые я знаю, весь комплект документов остается в банке (передается на регистрацию)

Ничего не бойтесь - ипотека на сегодняшний день самая защищенная сделка, здесь участвует банк и все находится под его контролем.

тоже не соглашусь. "под контролем" банка только вопрос передачи денег. Все остальное- риски продавца и покупателя

[ФабричныйБух]

Т.е. банк контролирует - получу я деньги или нет? А если покупатель не отдаст деньги из ячейки? Такое может быть?

[spiroksi]

Это я отвечаю Irusya. Простите, конечно, но вы говорите ерунду. Банку важно не потерять деньги и получить последующую выгоду. Поэтому они всегда всю сделку контролируют от и до. Может, конечно, у вас не так, но у нас - в Москве- без разрешения банка мы не можем ни одной лишней фразы в договор купли-продажи вставить. Все согласовываем.

[spiroksi]

нет, не всегда. По тем случаям, которые я знаю, весь комплект документов остается в банке (передается на регистрацию)

Вы вообще, где работаете, в Питере, в Москве, в Иркутске? В банке никогда ничего не остается. Сдают на регистрацию либо сами участники сделки, либо риэлторы. Банку эти замороки не нужны. Единственно, что сотрудник банка может подъехать в Росреестр и сдать свою сторону (правоустановку юрлица и закладную). Расписку точно, 100%, никто не может меня заставить отдать кому бы то ни было без денег.

[Irusya]

Т.е. банк контролирует - получу я деньги или нет?

не совсем. Банк отдаст деньги только тогда, когда у него будет подтверждение регистрации права собственности и залога (св-во о ПС покупателя). Если по каким-то причинам ПС не будет зарегистрировано - деньги вы не получите

А если покупатель не отдаст деньги из ячейки? Такое может быть?

а это не покупатель регулирует. Вы "на сделке" подписываете договор купли-продажи, оформляете закладную, доверки и т.д. Потом после подписания банк выдает покупателю "налом" деньги и под контролем сотрудника банка они тут же кладутся в ячейку. Потом все расходятся по домам и ждут "регистрацию")))) когда покупатель получает свидетельство о ПС - вы с копией, еще какими-то документами (тут возможны разные варианты, в зависимости от требований банка) идете и предъявляете ее туда, куда заложили деньги. Если предъявленные документы совпадают с тем перечнем, который был вами ранее согласован - забираете деньги из ячейки и мелкими перебежками уходите))))
по схеме тут возможны разные варианты, вам лучше в конкретный банк покупателя обратиться и спросить.
И еще - риелтора перепроверяйте. "Его миссия-комиссия" и на все ваши трудности ему плевать, в массе своей (возможны исключения, но это, скорее, редкость)

[Irusya]

Вы вообще, где работаете, в Питере, в Москве, в Иркутске? В банке никогда ничего не остается. Сдают на регистрацию либо сами участники сделки, либо риэлторы. Банку эти замороки не нужны. Единственно, что сотрудник банка может подъехать в Росреестр и сдать свою сторону (правоустановку юрлица и закладную). Расписку точно, 100%, никто не может меня заставить отдать кому бы то ни было без денег.

spiroksi, я рассказываю о том опыте, который имею. Считаете по-другому - расскажите об этом автору, решения принимать ему

[spiroksi]

Т.е. банк контролирует - получу я деньги или нет? А если покупатель не отдаст деньги из ячейки? Такое может быть?

Как может покупатель не отдать деньги? У него нет доступа к ячейке в определенных вами же сроках. Как правило, неделя ваша - забрать деньги, 3-5 дней его, если сделка не состоялась. Короче, работайте со своим риэлтором, спрашивайте у него. Не все риэлторы сволочи и хапуги. Я на своем веку порядочных видела гораздо больше, чем непорядочных. Доверяйте, но не забывайте спрашивать все непонятные моменты.

[ФабричныйБух]

Спасибо. Буду думать и спрашивать. Риэлтор свой человек, знакомый. Просто не нравится мне эта история с распиской до получения денег и плюс я одновременно должна купить другую квартиру, а агент меня уверяет, что все пройдет в один день. Завтра пойду расспрашивать, как они себе это представляют.