Предварительный договор купли продажи земли

[Bisenes]

Приветствую, ситуация: покупал дачный земельный участок, заключили предварительный договор купли продажи в котором прописали сроки оплаты, и обязанности продавца произвести гос регистрацию после того как соберутся документы и полной оплаты. С моей стороны срок оплаты не нарушен, сумма выплачена полностью. Но вот проблема на протяжении 5 месяцев продавец под различными предлогами уклоняется. А тут вообще заявил накинь еще денежек т.к. на участке лежали 2-е бетонные плиты. По идее они лежат и сейчас, человек как бы сказал забирай они не нужны. Сейчас же я говорю что мне эти плиты не нужны, давай оформлять дачу. внятного ответа не получил.


Подскажите как действовать. ?

[Акулов Д.В.]

если срок установленный в предварительном договоре купли-продажи ЗУ на заключение основного договра не истек - подавайте письменную претензию Продацу о необходимости заключения основного ДКП ЗУ на условиях предварительного, откажется (промолчит) нужно будет обращьтся в суд с иском о понуждении продавца заключить основной ДКП ЗУ, на согласованных в предварительном условиях.
Если в предварительном ДКП ЗУ срок заключения сторономи основного договора не был оговорен - он считается равным одному году с момента заключения предварительного.

[Bisenes]

как будет выглядеть процедура оформления ?? предположим понудили его оформить договор, а он и дальше будет "забивать"

[Акулов Д.В.]

Bisenes,
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Так что самый главный вопрос понудить подписать основной договор купли-продажи недвижимости, а дальше уже как говориться, дело техники...
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

[Bisenes]

Остался один вопрос, денежные средства передавались частично в три захода. Ничего страшного что 90% средств были переданы до заключения договора, в расписках цель была указана, а остальные 10% в день заключения договора.

[Акулов Д.В.]

Остался один вопрос, денежные средства передавались частично в три захода. Ничего страшного что 90% средств были переданы до заключения договора, в расписках цель была указана, а остальные 10% в день заключения договора.

ИМХО это не имеет значения, хотя некоторые суды ссылаются на то обстоятельство что предварительный договор - это сделка неимущественного характера и передачу чего либо в ее исполнение, в т.ч. имущества/денежных средств нельзя осуществлять в его рамках. По мнению ряда юристов из предварительного договора купли-продажи может вытекать только одно обязательство сторон - заключить основной договор на согласованных предварительным договором условиях в установленный срок, однако мне встречалась (и гораздо чаще) и обратная практика когда передача денежных средств до заключения основного ДКП недвижимости рассматривалась судами как авансовый платеж и подтверждение намерения заключить основной договор на согласованных условиях.

[B@lex]

после того как соберутся документы

Единственное, что смущает в этой ситуации ...согласовали ли стороны в предварительном договоре предмет основного договора?

[Bisenes]

Т.е. ? форма основного договора не обсуждалась. Что имелось ввиду под словом "предмет". Было указанно, что каждый должен выполнить определенные обязательства, в отношении садового учатска № ххх с кадастровым номером хххххххх

[Bisenes]

К стати также сегодня выяснилось в беседе что человек считает что слишком дешево продал, и требует доплаты практически 70% от уже уплаченной стоимости.

[Bisenes]

Это подсудность федеральных или мировых судей. ?

[Акулов Д.В.]

Т.е. ? форма основного договора не обсуждалась. Что имелось ввиду под словом "предмет". Было указанно, что каждый должен выполнить определенные обязательства, в отношении садового учатска № ххх с кадастровым номером хххххххх

На каких условиях вы планировали осуществить заключение основного ДКП ЗУ? Предмет в Вашем случае это сам ЗУ - насколько он подробно прописан в предварительном договоре, с тем условием что его можно однозначно идентифицировать в определенных площадях и границах...

К стати также сегодня выяснилось в беседе что человек считает что слишком дешево продал, и требует доплаты практически 70% от уже уплаченной стоимости.

Если в предварительном договоре цена была согласованна - т.е. однозначно прописана в рублях и вы эту цену ему уже фактически уплатили, то Ваш продавец может считать что угодно...

Это подсудность федеральных или мировых судей. ?

это подсудность районного (городского ) Суда!

[Bisenes]

договоре описан земельный участок в СНТ "Степное" № ххх кадастровый номер ххххх

Да в договоре прописана сумма. И она уплачена на 100%

Спасибо. По идее все ясно стало.

[Bisenes]

Спасибо за дискуссию, сегодня вынесено решения суда в мою пользу.

Некоторые нюансы возникшие в процессе. Подавал 2 заявления, одно по месту нахождения участка, второе по месту нахождения ответчика - это разные районы региона. Документы к рассмотрению были приняты по месту проживания ответчика, второй комплект забраковали, но забраковали ссылаясь вообще не понятно что.

Основным выигрышным моментом стало письменное уведомление - предложение заключить основной ДКП ЗУ, хоть письмо и вернулось что адресата по месту нет. Адрес фактически совпадал с адресом регистрации ответчика.

Стальная вещь Предварительный договор купли продажи земли.

[Акулов Д.В.]

Если вас не затруднит, выложите сюда пожалуйста (естественно предварительно скрыв личные данные) скан-копию Решения суда, да и на Определение об отказе в принятии искового заявления к производству (2-го суда) тоже было бы любопытно взглянуть...

[Bisenes]

не вопрос, 18-го будет готово мотивированное решение, получу, отсканирую.