НДФЛ при продаже физиком недвижимости юр.лицу

[Нана085]

Доброго времени суток!Помогите, пожалуйста, разобраться.
Ситуация следующая.
Есть физ.лицо, не является ИП - собственник нежилого помещения (Объекта незавершенного строительства, согласно свид-ва готовность 25%). Владеет примерно 1,5 месяца.
Есть ООО, которое хочет купить у физика этот объект (для ООО нужно, чтобы все было официально, чтобы суммы в договоре соответствовали перечисленным, т.е. по-белому).
Встают вопросы про НДФЛ, как бы его не платить или уменьшить. Как я понимаю:
1. Физик не освобождается от НДФЛ, т.к. владеет менее 3 лет?
2. ООО не является налоговым агентом согл п.1 пп.2 ст.228?
3. Физик должен все самостоятельно заплатить и декларацию подать...

НО возникает тут мой дир-р (один из непосред.участников), и выдает мне, что "какие нафик 13%, когда можно открыть на физика ИП усн 6% и продать с ИП и заплатить всего лишь 6%".
Я с этим не согласна, т.к.:
1. Объект не используется в предприн. деят-ти (и не может в ней использоваться), т.к. явл. незавершенкой, что указано в свидетельстве на собст-ть и нет никаких доков (типа дог-ров аренды, чеков и проч), подтверждающих предприн.дет-ть (да и ИП собственно еще нет...) А применение УСН ИПэшкой предусматривает освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Следовательно, деньги получ от продажи имущества никак не связаны с предпринимательством и облагаются НДФЛ?? Так?
2. Владеет менее 3 лет , поэтому п.17.1 ст.217 не применить....

Выскажите, пожалуйста, свое мнение. Можно или нет? А то у меня уже до конфликта дело дошло. Может кто-то даст совет, как оптимизировать этот НДФЛ (подчеркиваю, в договоре занижать стоимость нельзя...) Заранее спасибо.

[Аноним]

У физика может быть только имущественный вычет при продаже иной недвижимости. Сейчас 250 000,

"Доход, полученный при продаже имущества, может быть уменьшен на сумму так называемого имущественного вычета. Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Декларировать их также не нужно.

К недвижимому имуществу, при продаже которого можно получить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество составляют автомобили, нежилые помещения, гаражи и иные предметы.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в сумме, не превышающей:
- для жилой недвижимости и земельных участков 1 000 000 руб.;
- для иного имущества 250 000 руб.

Вместо использования вычета сумму полученных доходов можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Отметим, что вычет можно только заменить, то есть одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя.

Поэтому при заявлении вычета налогоплательщику следует оценить, что для него более выгодно.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Данный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) в налоговый орган по окончании налогового периода. К декларации следует приложить следующие документы:
1. документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки;
2. документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества."

[Над.К]

Нана085, каким образом физик получил в собственность это имущество? Купил? Ему его подарили?

[Нана085]

Нана085, каким образом физик получил в собственность это имущество? Купил? Ему его подарили?

1. по поводу вычета:
1млн. не идет, т.к. это относится к ЖИЛЫМ помещ.
250 т.руб. - к нежилым, НО здесь в свид-ве о собственности фигурирует НЕДОСТРОЙ в стадии готовности 25%! Объектов незавершен строительства в этих перечнях нет! Я так понимаю, что и с вычетом в пролете! (хотя 250 т.руб. сильно ситуацию не спасут, т.к. цена объекта порядка 6 млн.руб.)
2. По поводу, как физик получил: не могу добиться от дир-ра внятного ответа, но судя по всему там НЕ БЫЛО купли-продажи, где он внес бы кругл сумму. Там то ли дарение (без НДФл, родственники)....или что-то связанное с его выходом из фирмы, где он был учредителем...доля его. Ну, короче, точно денег на приобретение не тратил. А сейчас хочет продать за определенную сумму, все налоги сверху предлагает заплатить ООО-покупателю.
3. А мы есть это ООО - покупатель. Дир-р в шоке от цифры 13% в добавок. Физик уступать в цене отказывается, не против прописать в договоре заниженную стоимость и уйти от НДФЛ, но нам это не подходит, все должно быть официально, за деньги отчитываться.
Дир-р убежден в том, что ИП УСН 6% спасет ситуацию (и типа физик согласен зарег. ИП), но я убеждена в обратном Физик уже собственник, предприн. деят-ти нет, но даже если зарег. ИП с нужным ОКВЭДом, то этот объект невозможно использовать для сдачи в аренду и проч., т.к. это НЕЗАВЕРШЕНКА 25%! Нет никаких договоров аренды, чеков, накладных, учета фин-хоз операций, что подтверждало бы выгоду. + налоговики могут сделать выездную и посмотреть на этот объект...а там по факту недоделан.фундамент! Не вижу оснований для уплаты налога УСН. Продажа имущества не связана с пред.деят-тью.
Физик владеет менее 3 лет, поэтому п. 17.1 ст.217 не идет.
С вычетом тоже не очень....
Засада со всех сторон.
Я боюсь того, что если они сами откроют это ИП 6% и заплатят 6%, никто впоследствии не спасет от НДФЛ 13% (кадастровая быстро сведен в ИФНС передает) А усн налог обратно потом никто не отдаст... Конечно, после перехода права собственности, все вопросы будут к физику, а не к ООО.... вот думаю.... насколько физик дурак и сколько наглости у нашего дира
У какого какое мнение по поводу ситуации?
Буду благодарна за любые советы.

[Над.К]

Объектов незавершен строительства в этих перечнях нет!

В каких перечнях? Вычет в 250 тыс относится к любому имуществу, кроме жилых помещений и земельных участков, по которым вычет 1 млн.
Не вижу никакой засады
ИП точно не вариант. Это глупость, да.

[Нана085]

В каких перечнях? Вычет в 250 тыс относится к любому имуществу, кроме жилых помещений и земельных участков, по которым вычет 1 млн.
Не вижу никакой засады
ИП точно не вариант. Это глупость, да.

Т.е. Вы про ст. 220.
Максимум на что он может расситывать - это вычет 250 т.р.?

[Над.К]

Да

[Нана085]

Да

Спасибо за отзывы. Буду как-то пытаться донести до руководства, т.к. требуют нереального, избавить от НДФЛ и при этом, чтобы купля-продажа была полностью легальна и все по-белому отражено в учете...