заключение договора аренды

[Аноним]

Уважаемые! Подскажите какие документы мне надо запросить, и что обязан нам предоставить арендодатель для заключения договора аренды офиса?

[mizeri]

Уважаемые! Подскажите какие документы мне надо запросить, и что обязан нам предоставить арендодатель для заключения договора аренды офиса?

Вопрос не из области бух учета

Вы должны быть уверены, что берете имущество в аренду именно у владельца, поэтому хорошо бы, чтобы вам дали посмотреть свидетельство о собственности, ссылка на него также нужна в договоре. Между собой вы подписываете договор аренды, в котором четко прописано какое помещение и для каких целей (если есть ограничения) арендуется, желательно также приложить план (например прикладывается план этажа с отметкой арендуемого кабинета и разметкой пощади). Это не обязательные, но желательные условия Если вы берете помещение в субаренду, то должно быть согласие собственника. Если договор аренды более чем на 1 год, то требуется государственная регистрация такого договора. Ну и обратите внимание на существенные моменты - изменение платы, возможность продления договора или его преимущественного заключения, возможность зачета стоимости ремонта в счет оплаты, по окончании срока, а также на ограничение возможности использования помещения. Если вы, например, офисное помещение начнете использовать как магазин, то (если договором было предусмотрено использование помещение исключительно как офисного) это может стать формальным поводом для расторжения договора.
При передаче вам помещения подписывается акт передачи. По моему опыту в акте некоторые организации предпочитают указать такие детали как состояние помещения (соответствует ли оно противопожарным и санитарным нормам), наличие коммуникаций (водопровод, электричество, интернет) и т.п.

[Аноним]

спасибо!

[pretty]

я бы еще проконтролировала, кто оплачивает коммунальные услуги...

[xomka]

Подскажите, пожалуйста. Ситуация такая. Заключили долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировали его. В договоре прописано, что до гос. регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 11 месяцев. 11 месяцев прошло. Получается краткосрочный договор прекратил свое действие и нужно заключать новый договор? Или можно какое-нибудь доп соглашение составить о продлении срока действия договора?

[mizeri]

Заключили долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировали его. В договоре прописано, что до гос. регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 11 месяцев.

Странное условие. Договор или долгосрочный или нет. Если он изначально заключен, например, на пять лет, то он уже сразу долгосрочный и его надо регистрировать. Может просто переписать договор со сроком 11 месяцев и условием о преимущественном заключении договора с вами на следующий срок? Без всяких "до гос. регистрации".

[xomka]

переписать старый договор проблематично. получается, что проще сейчас заключить новый договор уже не долгосрочный, а на 11 месяцев и продлевать его потом каждый год? и тогда старый договор автоматически теряет силу, я правильно понимаю?

[mizeri]

переписать старый договор проблематично. получается, что проще сейчас заключить новый договор уже не долгосрочный, а на 11 месяцев и продлевать его потом каждый год? и тогда старый договор автоматически теряет силу, я правильно понимаю?

Да. Заключаете новый договор на короткий срок, но если будете продлевать, то он уже краткосрочным не будет. Каждый год нужно делать новый договор, если не хотите регистрировать.

[xomka]

Спасибо!

[ZZZhanna]

Каждый год нужно делать новый договор, если не хотите регистрировать.

а меня тут юристы (причем разные) заверили, что достаточно допника, чтобы не регистрировать...

[mizeri]

ZZZhanna, Заключение доп. соглашения фактически изменяет срок уже имеющегося договора, а не начинает отсчет нового срока. Это ИМХО.
Есть правда вот такое информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59:
"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. "
Хотя мне, честно говоря, вывод сделанные судом показался противоположным имеющимся фактам меня вот это смущает "В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды" Так все-таки продление или новый договор? Поскольку ГК содержит вот такой пункт (статья 621) "2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок."

[ZZZhanna]

Заключение доп. соглашения фактически изменяет срок уже имеющегося договора, а не начинает отсчет нового срока.

Я тоже так всегда считала и считаю. И в тех случаях, когда договоры готовлю я сама, делаю просто новый договор, никакого продления. Ну а там, где я - арендатор, а арендодатель - умный и важный, пусть делают что хотят, это, ежели чо, больше их проблемы, чем наши