Покупка "ипотечной" квартиры. В чем сложности?

[Дашуня]

Доброго всем дня!
Родственники хотят купить квартиру. Выбрали подходящую. Оказалось она в ипотеке. Тут все испугались проблем.
А какие тут могут быть особые проблемы?
Я так понимаю ситуацию:

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество ..., становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Значит, просто договариваются 3 стороны: банк, покупатель, продавец.
Если квартира продается за 1500 тр.
Банк сообщает, что на дату продажи осталось не погашено по кредиту/согласно графику платежей/ 20 мес. * 20 тр = 400 т.р.

Покупатель в момент продажи передает продавцу 1500-400 = 1100 т.р.
и согласно графику в теч.20 месяцев выплачивает банку 400 т.р.
все!

Какие особые сложности и риски?

[Ни4ка]

Есть и другой вариант покупки - сначала оплатить остаток кредита в банк и уже оформлять квартиру без обременения.

[yaETOya]

Есть и другой вариант покупки - сначала оплатить остаток кредита в банк и уже оформлять квартиру без обременения.

а кто гасить кредит должен и на каком основании
Вы бы на это пошли? неужто не понимаете всю рискованность предложенного варианта?
я - против

[Ни4ка]

неужто не понимаете всю рискованность предложенного варианта?

В чем вы риск видите?
Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи и на р/с продавца перечисляется аванс. Для простоты можно как раз указать р/с по кредитному договору. Продавец после получения аванса пишет заявление о досрочном погашении ипотеки и оформляет право собственности без обременения. Потом уже покупатель оформляет право собственности и передает оставшуюся часть денег.

[Дашуня]

Интересная идея.

[yaETOya]

В чем вы риск видите?
Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи и на р/с продавца перечисляется аванс. Для простоты можно как раз указать р/с по кредитному договору. Продавец после получения аванса пишет заявление о досрочном погашении ипотеки и оформляет право собственности без обременения. Потом уже покупатель оформляет право собственности и передает оставшуюся часть денег.

а где гарантия добросовестности продавца?
имхо-неубедительно... идея мож быть и "интересная" но

[Ни4ка]

а где гарантия добросовестности продавца?

Риск при покупки по такому варианту и квартиры без обременения одинаковый. Недобросовестным может быть любой продавец. Для решения споров есть суд. Главное грамотно договор составить, можно заверить у нотариуса.

[Натальч]

Вам нужно получить согласие банка на продажу квартиры. скорее всего, сделка к-п будет в банке и при получении денег деньги будут закладываться в депозитную ячейку банка уже за вычетом суммы долга-залога. одновременно с регистрацие сделки к-п представитель банка снимет обременение. пусть продавец все узнает у своего банка и покажет Вам согласие банка. в договоре к-п укажите, что квартира в момент совершения сделки в залоге, что продавец обязуется сумму остатка по кредиту передать банку, погасить кредит и снять обременение, все издержки по снятию обременения несет продавец. ну и штрафные санкции жесткие за то, что обременение не будет снято.
Квартира в ипотеке в какой-то степени более защищена с т.зрения чистоты сделки, Т.к. документов в банке по квартире требуют больше.

[Ни4ка]

Квартира в ипотеке в какой-то степени более защищена с т.зрения чистоты сделки, Т.к. документов в банке по квартире требуют больше.

Поддерживаю. Банк заинтересован в проверке залогового имущества. Ипотеку дадут не на любую недвижимость. Даже если всплывут проблемы, то ипотечная квартира застрахована в обязательном порядке. Покупателю можно порекомендовать оформить страховку на утрату титула на 3 года уже на свое имя - дополнительная гарантия.