Продажа объекта недвижимости у ООО на УСН

[Татьяна_Г]

ООО на УСН продает объект недвижимости, в связи с этим я хотела уточнить, так как срок полезного использования более 15 лет и в собственности у нас объект недвижимости менее 10 лет, соответсвенно за прошлые налоговые периоды надо будет подать уточненки, в которых убрать расходы, списанные ранее, единственное, что позволяет кодекс - честь начисленную амортизацию?
Таким образом будет налог к доплате.
Возник еще один момент продажа объекта недвижимости будет тоже отдельно облагаться налогом УСН (в СПб 10%)
То есть мало того,что снимем расходы в прошлых налоговых периодах, доплатим пени и налог, так в этом периоде еще налогом будет облагаться стоимость продажи объекта недвижимости?

[Татьяна_Г]

Или остаточная стоимость объекта недвижимости будет учитываться в расходах при реализации объекта недвижимости?
Раз уж мы пересчитаем налоговую базу за прошлые периоды.
Буду рада и нормативному обоснованию.
Заранее благодарю!

[Над.К]

То есть мало того,что снимем расходы в прошлых налоговых периодах, доплатим пени и налог, так в этом периоде еще налогом будет облагаться стоимость продажи объекта недвижимости?

Да

[Татьяна_Г]

МинФин против включения остаточной стоимости в расходы, нашла следующие
письма Минфина России от 7 июля 2011 г. № 03-11-06/2/105, от 28 января 2009 г. № 03-11-06/2/9, от 20 ноября 2008 г. № 03-11-04/2/174, от 18 апреля 2007 г. № 03-11-04/2/106.

[Татьяна_Г]

нашла еще судебную практику по этому поводу, но подробно не просматривала каждое дело

судьи на этот счет придерживаются иного мнения. В частности, ФАС Центрального округа в постановлении от 9 июня 2010 г. № А14-19989/2009/668/24 заключил следующее.
Указание в пункте 3 статьи 346.16 Налогового кодекса на обязанность производить пересчет налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в соответствии с положениями главы 25 кодекса свидетельствует о необходимости при реализации основных средств применять все положения упомянутой главы, которые регулируют порядок учета и реализации этих активов. В их число входит норма подпункта 1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса. Согласно ей, при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества).
ФАС Центрального округа в постановлении от 26 сентября 2007 г. № А14-15848/2006/583/34 обратил внимание на то, что порядок включения остаточной стоимости основных средств в состав расходов не имеет четкого законодательного регулирования. Поэтому налогоплательщик УСН при реализации основного средства может включить в состав расходов его остаточную стоимость

Вдруг кому-нибудь пригодится.

[Над.К]

При УСН закрытый список расходов, остаточной стоимости там там. И право у нас не прецедентное.

[Татьяна_Г]

Может быть есть легальная схема ухода от налога при переоформлении недвижимости с ООО на учредителя?
буду признательна за совет.

[Татьяна_Г]

чтобы, не лишаясь налоговых преимуществ для компании, связанных с передачей активов в ходе ликвидации или выхода участника, избавить последнего и от НДФЛ. В связи с этим есть смысл доработать способ с выходом участника из ООО.
В статье 23 закона об ООО от 08.02.98 № 14-ФЗ сказано, что если в уставе общества продажа долей третьим лицам запрещена и остальные участники отказались или не ответили на оферту, то общество обязано выкупить долю. Очевидно, что выкуп доли невозможен без ее продажи участником — это две стороны одной сделки. Этот выкуп приводит к выходу (выбытию) участника из общества. А передача ему имущества в этой ситуации, как уже говорилось выше, не является реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). С другой стороны, продажа доли предполагает уменьшение НДФЛ на сумму понесенных затрат. То есть возникает идеальная ситуация: нет ни НДС, ни налога на прибыль, ни НДФЛ.
Для осуществления схемы в таком варианте необходимы хотя бы два участника в ООО, запрет продажи долей третьим лицам в уставе, отчуждение участником своей доли на основании статьи 23 (а не 26!) закона об ООО. Существующая — в основном отрицательная — судебная практика здесь не работает, потому что относится к другой ситуации — выходу из ООО. Здесь же имеет место другая форма выбытия участника.
Еще одним вариантом снижения рисков при выходе участника из ООО может быть такой. Помимо заявления о выходе в тот же день участник и ООО заключают договор купли-продажи доли. Более того, заявление и договор могут быть объединены в едином документе. Законодательству это не противоречит и является основанием для физлица использовать вычет по статье 220 НК РФ. Общество же считает производимую передачу имущества бывшему участнику «передачей имущества в пределах первоначального взноса участнику общества при выходе (выбытии)», ведь договор заключен не просто так, а исключительно на основании поданного заявления о выходе. Следовательно, не платит налоги (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ).
В одном из налоговых журналов нашла статью, возник теперь вопрос про ндфл физического лица:
У меня равно остался вопрос об НДФЛ. До конца что-то не укладывается все-таки - почему не возникает объекта налогообложения НДФЛ.

[Над.К]

Общество же считает производимую передачу имущества бывшему участнику

Угу, при этом сначала учредитель должен был внести в УК сумму, сопоставимую со стоимостью передаваемого имущества. Зуб даю, что в вашем ООО УК составляет 10000 рублей.

[Татьяна_Г]

Вот именно это и вызвало у меня вопрос, если наш УК 100 000,00, сформированный за счет денежного взноса единственным участником, естественно , что наш учредитель получит доход и налоговая будет настаивать на уплате НДФЛ (6 000 000,00-100 000,00)

[Татьяна_Г]

посмотрела еще варианты удобных схем и мне понравился вот эти:
Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или — для ускорения процесса — третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.
Еще один вариант — наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога. Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) — и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.
Тут хотя бы можно как-то уменьшить стоимость на несколько млн.

[Над.К]

естественно , что наш учредитель получит доход и налоговая будет настаивать на уплате НДФЛ

Да дело не только в НДФЛ, это все равно будет реализацией имущества, потому что имущество стоит больше, чем первоначальный взнос. И с суммы превышения надо будет платить налог по УСН и все равно вынимать из расходов стоимость ОС из прошлых лет

[Татьяна_Г]

С выемкой из расходов я уже смирилась, сделала запрос в любимые три инстанции: МИНФИН, ФНС, Управление ФНС по СПб по части остаточной стоимости с отсылкой на решение суда, будет если положительный ответ, может хоть сможем уменьшить свой налог УСН на остаточную стоимость... приняли решение подождать 1 месяц ответ.
В данном случае двойное налогообложение как-то не очень приятно...