Продажа ИП недвижимости ниже кадастровой стоимости

[Аноним]

ИП ведет бизнес по сдаче в аренду нежилой недвижимости. ИП на 6 %. Работает давно. Платит налоги.
Основной види деятельности - покупка, продажа нежилой и жилой недвижимости. Сдача в аренду.

Появилась необходимость продать нежилое помещение другому физику, не ИП.

Какие есть варианты для минимизации налогообложения?

Подарить имущество, используемое в предпринимательской деятельности, ИП может?

Продать сильно ниже кадастровой стоимости может?
Есть риски, если ИП продаст по той же стоимости по которой покупал четыре года назад, но кадастровая стоимость уже в пять раз выросла?
На ком будут риски при продаже сильно ниже кадастровой стоимости?

А если независимую оценку сделать, будут ли риски и на ком, продавце или покупателе?

[Над.К]

Подарить имущество, используемое в предпринимательской деятельности, ИП может?

Может. Только у получившего подарок доход будет (если получатель не близкий родственник)

Продать сильно ниже кадастровой стоимости может?

Может.

[Аноним]

Спасибо. Не родственник.

Для определения дохода в виде подарка, одаряемый должен будет сам оценку сделать у независимых оценщиков?

Или от кадастровой стоимости посчитают?

[Над.К]

Тут есть разные мнения. Зачем дарить-то? У Вас налог при продаже 6%, а у получателя дара 13%. Какой налог больше будет?

[SergObl]

По-моему у одаряемого налог 35% и вычет 4000 рублей

[Над.К]

о-моему у одаряемого налог 35% и вычет 4000 рублей

С чего бы это?

[Аноним]

У нас сделка между взаимозависимыми лицами, но НЕ родственниками.
Рыночной цены, как таковой нет, слишком большое, старое, отдельно стоящее здание, которое я хочу продать покупателю, физику.
Хотелось бы переложить налоговые риски на покупателя, он их готов нести.
Я, ИП, готова продать по цене покупки, шесть лет назад, сильно ниже кадастровой стоимости на сегодняшний день, и заплатить 6%.
Просто есть покупатель, которого потом может вообще не быть.
Но так как расходы по налогам, мы договорились поделить пополам, то физик - покупатель просит указать в договоре цену поменьше, ну еще поменьше...наличными заплатить хочет разницу.

Я не могу обосновать, что вся сумма должна быть получена мной именно по договору и на расчетный счет, и никак иначе, и налог должен быть заплачен
именно с определенной суммы.
Вот и возникла идея дарения, чтобы он, сам нес налоговые и все остальные риски.
Все остальные риски тоже на нем получатся, насколько, я понимаю, он же деньги без договора платить предлагает.

[Над.К]

сильно ниже кадастровой стоимости на сегодняшний день,

Далась Вам эта кадастровая стоимость. Нет обязанность продавать именно по кадастровой стоимости

[Константин_50]

возникла идея дарения, чтобы он, сам нес налоговые и все остальные риски

вот возникнет у ИФНС идея, что Вы как ИП являетесь налоговым агентом по НДФЛ для одаряемого физлица и будете с ними потом переписываться и т.д.

[Аноним]

Ну вот я и запуталась, где я - физик, а где ип.

И при подарке я буду физик или ип?

[Константин_50]

при подарке я буду физик или ип?

посмотрите понятия в статье 11НК

[Над.К]

Дарение не есть препринимательская деятельность

[Константин_50]

Дарение не есть препринимательская деятельность

Так в 226НК вроде не сказано, что доходы, которые выплачивает агент, должны быть связаны с его предпринимательской деятельностью, или я ошибаюсь?

[Над.К]

Так если дарение не в рамках предпринимательской дяетельности, значит и действует физик как физик, а не как ИП. А просто физики не бывают налоговыми агентами

[Константин_50]

А дарение и не может быть в рамках предпринимательской деятельности по определению (на мой взгляд). Мне почему-то кажется, что если физик является ИП, то к нему относится все, что прямо касается ИП в НК. Поэтому если физик=ИП выплатил доход (указанный в п.2 ст.226НК) другому физику, то становится агентом по НДФЛ в любом случае, и не важно, что этот доход никак не связан с предпринимательской деятельностью физика=ИП. Может я здесь неправ, но я не вижу, как можно возразить налорганам, если они займут такую позицию.

[Над.К]

Мне почему-то кажется, что если физик является ИП, то к нему относится все, что прямо касается ИП в НК.

Ну Вы даете Типа если физик, являющийся ИП, подарил любимой девушке на день рождения телефон, то он, значит, должен быть налоговым агентом и подавать на неё справку 2-НДФЛ? И квартиру свою, бедняга, своему ребенку подарить не может?

но я не вижу, как можно возразить налорганам,

Да элементарно. Предпринимательская деятельность есть систематическая деятельность, направленная на получение дохода. Каким образом дарение вписывается в это определение? Не систематично, дохода не влечет

[Константин_50]

Да элементарно. Предпринимательская деятельность ...

только слова «деятельность» в 226 НК и нет, там сказано прямо – «индивидуальные предприниматели»

[Над.К]

только слова «деятельность» в 226 НК

Ничего, что термин "предпринимательская деятельность" дается в ГК?
А кто такие ИП в целях НК написано в ст.11

[Аноним]

Спасибо. Очень интересная дискуссия насчет дарения в рамках предпринимательской или не предпринимательской деятельности. Ну с недвижимостью, которую я покупаю и продаю не в первый раз, там и жилые были помещения и нежилые, я думаю, на самом деле у налоговой могут быть вопросы, если цена не понравится.

А вот вопрос насчет акций, которыми я в рамках предпринимательской деятельности не занимаюсь. Просто есть определенное количество акций, от которого я уже давно собираюсь избавиться. Опять же акции не рыночные, куплены были давно. Могу я их подарить, или все равно агент? Может разъяснения какие-нибудь есть? А если буду продавать то 13 процентов, правильно?

[Константин_50]

Еще раз, в 226НК нет слова «деятельность», там сказано «индивидуальные предприниматели». А вообще спор как всегда ни о чем.
Лично мне (как ИП-шнику с прошлого века) абсолютно не мешает такая трактовка. Про телефон девушке ИФНС никогда не узнает, а квартиры и машины я своим детям неоднократно дарил, но это необлагаемый доход для моих детей, значит и обязанностей удерживать НДФЛ у меня нет в этом случае.

[Над.К]

Еще раз, в 226НК нет слова «деятельность», там сказано «индивидуальные предприниматели».

Да ёлки... Вы понимаете, что ИП это физлицо, ведущее предпринимательскую деятельность? И правила, применяемые к физику как к ИП касаются только этой предпринимательской деятельности.

Про телефон девушке ИФНС никогда не узнает, а квартиры и машины я своим детям неоднократно дарил, но это необлагаемый доход для моих детей, значит и обязанностей удерживать НДФЛ у меня нет в этом случае

Представьте, что дарите не близкому родственнику (имеете право) свою личную машину Будете справку 2-НДФЛ как налоговый агент подавать? Так что аргумент Ваш никуда не годится. Так же как и второй, про то, что никто не узнает про телефон. Кстати, у ИП нет родственников, потому что по Вашему ИП не физлицо получается, а некая неизвестная нашему законодательству субстанция )))

А вообще спор как всегда ни о чем.

Вообще то "о чем". Потому что по Вашему получается, что ИП вообще не люди. И все, что они делают по жизни, все попадает под предпринимательскую деятельность, что полностью абсурдно.

[Константин_50]

Потому что по Вашему получается, что ИП вообще не люди.

Не получается. По моему получается, что предпринимателями (применительно к НК) являются физлица (зарегистрированные, либо не зарегистрированные в установленном порядке), осуществляющие предпринимательскую деятельность. Т.е. в любом случае они люди.

Нормы НК, касающиеся физлиц распространяются в том числе на физлиц=ИП (за исключением прямо указанных случаев).
Нормы НК, касающиеся ИП, на физлиц не ведущих предпринимательскую деятельность не распространяются.

В НК есть нормы, относящиеся отдельно к доходам (и расходам) физлиц=ИП связанным с предпринимательской деятельностью, но тогда об этом так прямо и говорится (например, в части прав применять спецрежимы по таким доходам).

Но в 226 статье агентами среди прочих лиц названы именно предприниматели (т.е. физлица, осуществляющие предпринимательскую деятельность) и ничего не сказано, что выплачиваемые доходы, в отношении которых они являются агентами, должны иметь какую-то связь с предпринимательской деятельностью агентов. И это выглядит логично.
Например, если физлицо=ИП заключает трудовой договор с работником, то в отношении выплат по такому договору он в любом случае становится налоговым агентом, и не важно, что работник может выполнять трудовые обязанности не связанные с предпринимательской деятельностью работодателя=физлица=ИП.

Может конечно это у меня «старческий маразм», но с такой позицией мне как то спокойнее жить.

[Над.К]

Но в 226 статье агентами среди прочих лиц названы именно предприниматели

В рамках именно предпринимательской деятельности. А не всей прочей, не касающейся предпринимательства.

и ничего не сказано, что выплачиваемые доходы, в отношении которых они являются агентами, должны иметь какую-то связь с предпринимательской деятельностью агентов.

Это прямо следует из определения самого предпринимательства физического лица. Иначе, повторюсь, у Вас любое действие в жизни физлица получается предпринимательским. Пошел в магазин покупать картошку - купил как предприниматель. Продал свою квартиру, изволь заплатить предпринимательские налоги и забудь об имущественном вычете. Подарил подружке коробку конфет, изволь как налоговый агент подать справку 2-НДФЛ и пр.
Не надо рассматривать отдельно взятую статью кодекса в отрыве от другого законодательства.

Например, если физлицо=ИП заключает трудовой договор с работником, то в отношении выплат по такому договору он в любом случае становится налоговым агентом, и не важно, что работник может выполнять трудовые обязанности не связанные с предпринимательской деятельностью работодателя=физлица=ИП.

И опять-таки неверно. Если физлицо заключит трудовой договор с домработницей, которая будет ему дому полы мыть и еду готовить, то это не имеет никакого отношения к предпринимательской деятельности и в этом случае никакого налогового агента не будет.

[Константин_50]

то прямо следует из определения самого предпринимательства физического лица.

Ну не знаю.
Я читаю 11НК как написано. А написано, на мой взгляд, что предприниматели - это подмножество физлиц (либо отдельная категория физлиц).
И когда в НК говорится о доходах индивидуальных предпринимателей от осуществления предпринимательской деятельности, то подразумевается, что предприниматели могут осуществлять и непредпринимательскую деятельность и доже получать от нее доходы. А по Вашему получается, что у предпринимателей никакой деятельности, кроме предпринимательской быть не может.
Что касается имущественного вычета , то предприниматель безусловно на него имеет право, как любое физлицо (но только не по недвижимости и транспортным средствам, использовавшимся в предпринимательской деятельности).

[Над.К]

Я читаю 11НК как написано.

Так Вы хотя бы начните эту статью читать с начала. Там написано

1. Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

ЧТо такое предпринимательская деятельность, написано в ГК.

А написано, на мой взгляд, что предприниматели - это подмножество физлиц (либо отдельная категория физлиц).

Ничего подобного. Это обычное физлицо, просто ведущее предпринимательскую деятельность и потому в некоторых правоотношениях имеющее различие с другими физлицами. Но это различие касается только предпринимательских отношений.

А по Вашему получается, что у предпринимателей никакой деятельности, кроме предпринимательской быть не может.

Так это у Вас так получается, а не у меня Не валите с больной головы на здоровую )))

Что касается имущественного вычета , то предприниматель безусловно на него имеет право, как любое физлицо

Так Вы уже определитесь как-нибудь, а то у Вас он то исключительно предприниматель, а не обычный человек, даже даря подарки на день рождения, то вдруг "любое физлицо".

[SergObl]

С чего бы это?

Письмо Минфина России от 13.03.2012 N 03-04-05/3-292 неправильно понял, это про призы и выигрыши 35%

[Константин_50]

Вы уже определитесь как-нибудь

Вот да. Весна, солнечное затмение, к тому же пятница приводят к обострению маразма.
Тогда по моей логике получается, что и НДС ИП-шники должны платить со всей реализации, в т.ч. не связанной с предпринимательской деятельностью.
Все-таки надо грамотных юристов слушать, а не спорить с ними по пустякам.